シェアハウス

【3つのケース別】シェアハウスの売却方法と売却時の注意点

シェアハウス投資を検討する際、出口戦略に不安を抱く人もいるのではないでしょうか。

一般的なシェアハウスの売却方法には、以下2つのパターンがあります。

  • 空き家として売却する
  • オーナーチェンジ物件として売却する

物件を購入する際に売却時のことを考慮しておくことで、「買い手が見つからない…」というリスクを抑えることができます。

今回は、これからシェアハウスを始めたい人に向けて、シェアハウスの売却方法や注意点など出口戦略についての解説です。

シェアハウスの売却方法は2種類

シェアハウスの売却方法は、空き家として売却する方法とオーナーチェンジ物件として売却する方法の2種類です。それぞれの特徴を抑えておきましょう。

空き家にして売却

入居者を退去させてから、空き家の戸建てとして売却する方法です。空き家の場合、投資家だけでなく、一般消費者にも売却できるというメリットがあります。

ただし、オーナーが売却したいからと言って、一方的に入居者を退去させることはできません。売却前には、入居者の契約形態や解約時期を確認しておく必要があります。

オーナーチェンジ物件として売却

オーナーチェンジ物件として、新しい投資家に売却する方法です。

オーナーチェンジとは、入居者がいる状態でオーナーのみを変えることを意味します。入居者を退去させる手間がなく、入居者からオーナー変更の同意を得る必要もありません。

ただし、買主が投資家に限定されるため、買い手が見つかりにくい可能性があります。

【ケース別】シェアハウスを売却する際の注意点

シェアハウスを売却する際の注意点を、3つのケース別に解説していきましょう。

サブリース契約を締結しているケース

シェアハウスでは、管理会社とオーナーがサブリース契約を締結して運営するケースが多くなっています。サブリース契約を締結している場合、契約解除できない可能性があるため注意が必要です。

サブリースとは、管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げて運営する、賃貸経営の方法です。

サブリース契約は、借地借家法のためにオーナーから一方的に契約解除できない可能性がありますが、管理会社がその旨を契約時に説明しないケースがあります。

賃貸借契約のもととなる借地借家法は、もともと立場の弱い借主を守るために作られた法律です。借地借家法の第28条では、「貸主が借主に契約更新の拒絶をする場合、正当の事由があると認められる場合でなければできない」とされています。(参考元:借地借家法 | e-Gov法令検索

サブリース契約では貸主=オーナー、借主=管理会社の構図になるため、オーナーは正当な事由なく契約解除できません。その旨を知らなかったというオーナーが管理会社との間でトラブルになるケースがあります。

令和2年にサブリース新法が施行されたため、今後、サブリース契約でのトラブルが減少することが予想されますが、引き続き注意が必要です。

サブリース契約の詳細は、以下の記事でご確認ください。

アパート経営でサブリースを利用するのは危険?トラブルや注意点を解説 – シェア不動産投資の教科書 (share-estate.jp)

空き家として売却するケース

シェアハウスではオーナーと入居者が定期借家契約を締結するケースが多くなっています。定期借家契約を締結した場合、契約終了の通知を忘れずに行いましょう。

定期借家契約は、通常、更新がなく期日が到来すると契約が終了します。しかし、契約期間が1年以上の契約を解除する場合、期間満了の1年前から6ヶ月前までに借主に通知が必要です。

定期借家契約について詳しく知りたい人は、以下の記事をご覧ください。

【シェアハウス経営者向け】定期借家契約と締結時の注意点とは? – シェア不動産投資の教科書 (share-estate.jp)

オーナーチェンジ物件として売却するケース

買い手からすると、高額な取引をする前に物件の状態をよく確認しておきたいですよね。しかし、オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいるため、購入希望者がじっくり内見できないというデメリットがあります。

内見できない場合、購入希望者が現れても契約に至らない可能性があるでしょう。入居者に説明して内見を可能にしたり、修繕履歴の資料を用意するなど、買主の不安を取り除くための工夫が必要です。

シェアハウスをスムーズに売却するコツ

シェアハウスをスムーズに売却するためのコツを紹介していきます。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産の査定額は、不動産会社によって変わるため、複数の不動産会社に依頼して相場に合った査定額を確認することをおすすめします。

通常の売却をする場合、査定額が高ければいい訳ではない点に注意が必要です。不動産は売却活動をしていく中で買主を探すため、相場に合わず高い売出価格では買主が見つかりにくく、売却期間が長引くリスクがあります。

売却前に利回りを上げる

オーナーチェンジで投資物件として売却する場合、入居率や利回りが高い物件は価値が高く評価される可能性があります。

利回りを高くするためには、入居率を上げるだけでなく、支出を下げることも大切です。入居率がなかなか上がらない場合は、コストを見直して収益性を上げるのも手段の一つです。

これから物件を購入する予定の人は、維持費のことも考えて物件を選びましょう。

不動産の利回りの計算方法は、以下の記事でご確認ください。

不動産投資における利回りとは?利回りの種類と適正な利回りの目安を紹介 – シェア不動産投資の教科書 (share-estate.jp)

購入時に収益性を考える

物件を購入する段階で、収益性を考えることも大切です。駅までのアクセスが良い、近くにショッピングモールがあるなど、生活に便利な立地は物件の価値が高くなる可能性があるため、買い手が見つかりやすくなるでしょう。

シェアハウスを売却する流れ

シェアハウスを売却する際の基本的な流れは、以下の通りです。

STEP1:不動産会社へ査定を依頼する

STEP2:不動産会社を選ぶ

STEP3:売却活動で買主を見つける

STEP4:買主と契約手続き・引き渡し

シェアハウスを売却する場合、不動産会社選びがポイントになります。複数の不動産会社を比較して、売却に強い不動産会社を見極めることが大切です。

不動産会社を選ぶ際は、以下のポイントに注目してみましょう。

  • 物件がある地域で実績があるか
  • シェアハウスの売却実績があるか
  • 広告活動をしっかりしてくれるか
  • 誠実に対応してくれるか

まとめ

シェアハウスの出口戦略に不安を抱えている人は、物件を購入する時点で売却しやすい物件を選んだり、利回りを意識するなど、売却時のことを考慮することも一つの手段です。

売却方法や売却に強い不動産会社選びのポイントなどを確認しておき、いざという時に備えましょう。

これからシェアハウスを始める予定の人には、以下の記事もおすすめです。

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