シェアハウス

シェアハウスが儲かる理由は?高い利回りで運営するポイント4選

シェアハウス

海外では一般的なシェアハウスですが、日本でも運営会社や物件数が、年々大幅に増加しています。

シェアハウスは、入居者の募集方法や生活スタイルなどの特性上、高い利回りを期待できます

この記事を読んでいるあなたも、「シェアハウスは儲かる」という話を耳にしたことがあるのではないでしょうか。

今回は、

  • シェアハウスが儲かる仕組み
  • 高い利回りでシェアハウスを運営するポイント
  • 空き家や自宅をシェアハウスにするメリットと注意点

を解説します。

シェアハウスをはじめるか迷っている人は、この記事を読んで再度検討してみてくださいね。

シェアハウスが儲かる理由は?儲かる仕組みを解説

シェアハウスが儲かると言われる理由は、アパートや戸建てよりも高い利回りを期待できるためです。

不動産投資で儲かっているかどうかの基準として、利回りがあります。ここでは、経費を考慮した実質利回りのシミュレーションで、シェアハウスが儲かる仕組みを解説します。

以下の条件で空き家を購入し、戸建て、アパート、シェアハウス経営をすると仮定した場合のそれぞれの実質利回りを計算していきましょう。

【条件】

  • 物件:1階と2階、合わせて5LDKの築古戸建て
  • 物件価格:2,000万円
  • 維持費:賃料×25%
  • 実質利回り=(年間賃料収入ー維持費)÷物件価格×100

※リフォーム費用や空室は考慮しないものとします。

賃料収入の条件は以下の通りです。

月額賃料×世帯数年間賃料収入
戸建て   15万円×1世帯180万円
アパート10万円×2世帯240万円
シェアハウス4万円×7世帯336万円

戸建てとして賃貸した場合

築古戸建てを購入し、戸建てとして1世帯に家賃15万円で賃貸するケースの利回りは、6.75%です。

計算式:

  • 賃料収入(年間)180万円=15万円×12ヶ月
  • 維持費45万円=180万円×25%
  • 利回り6.75%=(180万円ー45万円)÷物件価格2,000万円×100

戸建ての場合、大きな改修が不要のため初期費用を抑えられます。ただし、戸建てで一度に募集できる世帯数は1世帯のみのため、空室リスクが高くなります。

アパートとして賃貸した場合

築古戸建てを購入後アパートに改装し、家賃10万円で2世帯に賃貸するケースの利回りは、9%です。

計算式:

  • 賃料収入(年間)240万円=10万円×2世帯×12ヶ月
  • 維持費60万円=240万円×25%
  • 利回り9%=(240万円ー60万円)÷物件価格2,000万円×100

アパートとして賃貸する場合、2世帯に賃貸できるので戸建てよりも空室リスクが低くなります。しかし、各階に水回り設備が必要になるため大規模な改修が必要です。

シェアハウスとして賃貸した場合

築古戸建てを購入後シェアハウスに改修し、家賃4万円×7人に賃貸するケースの利回りは12.6%です。

計算式:

  • 賃料収入(年間)336万円=4万円×7人×12ヶ月
  • 維持費84万円=336万円×25%
  • 利回り12.6%=(336万円ー84万円)÷物件価格2,000万円×100

シェアハウスは、一般的に1人あたりの賃料が安くなります。

しかし、戸建てやアパートよりも多くの人に貸出しできるため、全体の収入が高くなります。相部屋を作ることもできるので、5部屋の戸建てでも7人に貸出可能です。

シェアハウスでも改修工事は必要ですが、水回り設備は共用スペースであることがほとんどなので、アパートよりも工事の負担が少なくなります。

また、多くの人に貸し出せるということは、空室リスクも低くなります。

同じ条件の戸建て・アパートよりも多くの人に賃貸でき、空室リスクを抑えられることが、シェアハウスが儲かると言われる理由です。

利回りについてもう少し詳しく知りたい人には、以下の記事もおすすめです。

内部リンク:

アパート経営の利回りとは?注意点と利回りアップの方法を解説 – シェア不動産投資の教科書 (share-estate.jp)

シェアハウスを高利回りで運営するポイント4選

シェアハウスは儲かりやすい仕組みになっていますが、高い利回りで運営するためにはポイントを抑えた運営が必要です。

儲かるシェアハウスを運営するためのポイントを解説します。

空き家を活用して初期費用を抑える

高い収益を得るためには、費用や物件価格を抑えることがポイントです。

物件価格が低い空き家を活用すれば初期費用を大きく抑えられて、高い利回りを期待できるでしょう。

賃貸ニーズのある立地を見極める

周辺に競合が少なくても、地域に賃貸ニーズがなければ入居者募集に苦労する可能性があります。

持ち家やファミリー層が多い地域だとシェアハウスの運営は難しくなる可能性が高いでしょう。

シェアハウスは、若者や外国人などの層に特に人気があります。近くに大学や専門学校がある地域や、外国人の重要がある地域だと入居者を募集しやすいでしょう。

コンセプトにこだわる

シェアハウスの大きな特徴は、物件ごとにコンセプトが充実していることです。女性・男性専用、楽器演奏スペースがあるなど、多くのタイプのシェアハウスがあります。

地域のニーズにマッチしている、個性があるなどコンセプトを上手に設定できているシェアハウスは、入居者が集まりやすいでしょう。

共用設備で入居者の満足度を上げる

共用設備が充実していると、入居者からの評価が高くなりやすいでしょう。

最近は、テレワークを行っている企業が増えています。リビングにパソコン作業に適したテーブルや椅子を配置したり、インターネット環境を充実させるのも選択肢の一つです。

また、大人数で生活するシェアハウスでは、洗濯物を干す場所の確保が難しい場合があります。乾燥機付きの洗濯機を導入すると、入居者に喜ばれるでしょう。

ただし、コストをかけすぎるとその分収益が下がるため、コストの配分には注意が必要です。

設備を導入する際は、長い目で見て収益に繋がるかじっくりと検討することが大切です。

空き家や自宅をシェアハウスにするメリット

空き家をシェアハウスとして活用するメリットは、

  • 初期費用を抑えられる
  • 空室リスクが低い
  • 高い利回りを期待できる

などがあります。

さらに、「築年数が入居者募集に影響しにくい」というメリットもあります。

ポータルサイトで部屋を探す際、賃貸アパートでは築年数で条件を絞る人が多いでしょう。そのため、築古物件は検索の時点で検討対象から外れてしまう可能性が高くなります。

シェアハウスは築年数が経っている空き家を活用するケースが多く、ポータルサイトでも築年数で絞れるサイトは少数派です。

築古でも、内装やコンセプト次第では人気のシェアハウスにすることが可能です。

空き家や自宅をシェアハウスにする際の注意点

空き家や使わなくなった自宅にシェアハウスとして賃貸した場合、用途変更や管理委託費に注意が必要になります。

用途変更が必要になるケースがある

建物の延べ床面積が200m2以上の場合、改修を伴う用途変更が必要です。

シェアハウスは建築基準法で「寄宿舎」扱いになります。用途変更が必要な場合、通常の戸建てとは用途が異なるため、改修して住宅よりも厳しい基準に適合させる必要があります。

そのため、改修工事をする際は必ず専門家へ相談しましょう。

また、改修工事費に対して補助金制度を活用できる可能性があるので、補助金の活用を検討するのも手段の一つです。

空き家を活用する際の補助金制度については、以下の記事で紹介しているので、興味がある人はご覧ください。

内部リンク:空き家の不動産投資とは?活用できる補助金を3つを紹介! – シェア不動産投資の教科書 (share-estate.jp)

管理委託費が高め

シェアハウスの管理委託費は、相場で賃料収入の20%程度です。通常のアパートは5%程度のため、アパートよりもかなり高めです。

ただし、管理委託費は高めですが、記事の前半で解説した通り、高い利回りを期待できる仕組みがあります。

シェアハウスは入居者同士の距離が近く、トラブルが起こりやすい環境です。また、定期的な清掃や生活ルールが必要など、通常の賃貸アパートよりも運営の手間がかかります。

自分で運営することも可能ですが、ノウハウのある管理会社に任せた方が安心です。

まとめ

シェアハウスでは、複数人を同時に募集できるため高い利回りを実現しやすい仕組みです。さらに、空き家を活用して物件の初期費用を抑えることで、より高い利回りを期待できます。

これからシェアハウス運営をはじめる予定の人は、今回解説した運営のポイントや注意点を参考にしてみてくださいね。

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