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シェアハウス運営に特別な許可は不要!ただし物件の条件に注意

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一般的に、シェアハウスを運営するために特別な許可や資格は必要ありません。しかし、空き家を活用する際は、改修を伴う用途変更の手続きが必要になるケースがあります。

また、シェアハウス運営に許可や資格は必要ありませんが、オーナーとして運営形態や契約内容についてしっかりと理解しておくことが大切です。

今回は、

  • シェアハウス運営で手続きが必要なケース
  • シェアハウス運営を始める際の管理方法
  • サブリースの注意点

などについて解説します。

そもそもシェアハウスとは何?と言う人は、まずは以下の記事をご覧ください。

最近話題の「シェアハウス」とは?シェアハウス投資を成功させるポイント – シェア不動産投資の教科書 (share-estate.jp)

シェアハウスを運営するために許可は不要

シェアハウスを運営するために特別な許可、資格、手続きは不要です。

不動産投資と聞くと、宅建士の資格が必要なイメージを持つ人もいるでしょう。しかし、物件のオーナーとして入居者を募集したり、契約したりすることは誰でもできます。

ただし、空き家を活用する場合、建物によっては用途変更の手続きが必要になります。建築基準法に適合させるために、改修を伴うこともあるので事前に確認しておきましょう。

用途変更の手続きが必要なケース

延べ面積200m2以上の空き家をシェアハウスとして活用する場合、「寄宿舎」へ用途変更する手続きが必要です。

建築基準法上での一般的な住宅の用途は、「一戸建ての住宅」です。住宅のように個人が自分で使う建物は、基準が比較的緩くなっています。

しかし、寄宿舎のように不特定多数が使う可能性がある建物は、住宅よりも基準が厳しくなります。

そのため、より厳しい基準に適合させるために改修を伴うケースがあるでしょう。

また、延べ面積200m2未満の場合、用途変更の手続きは必要ありませんが、建築基準法に適合させるための改修が必要なケースがあります。

空き家をシェアハウスとして活用することを検討している人は、各地域の建築士や自治体など専門家に相談してみてくださいね。

改修費用は補助金の活用も検討

先述した用途変更手続きを伴う戸建ての条件は、2019年に緩和されています。(以前は延べ面積100m2以上で用途変更が必要でした。)

政府は空き家活用の促進に力を入れているため、空き家の改修費用に対する補助金を受けられる可能性があります

空き家活用の補助金制度については、以下の記事で解説しているので参考にしてください。

空き家の不動産投資とは?活用できる補助金を3つを紹介! – シェア不動産投資の教科書 (share-estate.jp)

シェアハウスの運営方法は3パターン

シェアハウスの運営方法は、以下の3パターンです。

管理方法特徴
管理委託物件の所有者は自分のままで、管理を管理会社に委託する方法。管理委託費がかかるが、運営に対するオーナーの負担が少ない。
サブリース管理会社が物件を一括で借り上げて運営する方法。運営に対するオーナーの負担が最も少ないが、賃料収入も最も少ない。

自己管理
管理を自分で行う方法。手数料がかからず手取りが最も多くなるが、ノウハウがないと難しい。

シェアハウスでは、サブリースでの運営が多くなっています。サブリースは契約内容を理解していないと失敗する可能性があるため、注意が必要です。

運営にオーナーの許可は不要?サブリースの注意点

サブリースと管理委託は、どちらも管理会社が運営する方法ですが、以下の通り貸主や契約の主体が異なります。

貸主契約の主体
サブリース 管理会社管理会社と借主
管理委託物件の所有者物件の所有者と借主

サブリースは契約の主体が管理会社と入居者になるため、入居者との契約にオーナーの許可を得る必要はありません

また、管理委託では、物件のルールや運営方法などオーナーの意向が反映されるケースが多いですが、サブリースは基本的に管理会社が主体となります。

このように、サブリースは一般的な委託と仕組みが異なるため、注意点を確認しておく必要があります。

賃料が下がる可能性がある

空室でも賃料が保証される家賃保証は、サブリースの魅力の一つです。

ただし、サブリース契約の賃料は定期的に見直されるため、入居率の悪さや近隣家賃相場の下落などで賃料が下がるケースがあります。

契約期間中の解約リスクがある

サブリースでは、30年など長期間で契約をするケースが多いです。

しかし、契約期間中でも管理会社から解約されるケースがあるので、「管理会社が解約できる旨の規定」が契約書に記載されていないかよく確認しましょう。

修繕費などの出費がある

管理会社がシェアハウスを一括で借り上げていても、修繕費はオーナー負担である可能性があります。

修繕費がオーナー負担の場合、管理会社から請求される修繕費が、老朽化などを理由に上昇する可能性もあるため注意しましょう。

シェアハウスでサブリース契約が多い理由とは? 

シェアハウスでサブリース契約が多い理由は、サブリース契約で運営することで以下が不要になるためです。

  • 仲介手数料
  • 宅建士の資格

シェアハウスは、一般的な賃貸アパートと違い、入居者から仲介手数料を取らないケースがほとんどです。

管理会社が物件の仲介をすると、仲介手数料を徴収するか検討する必要があります。

また、管理会社がオーナーと入居者の仲介をする場合は、宅建士による重要事項の説明が必要です。

シェアハウスは短期入居可能で人の入れ替わりが多いため、契約の度に宅建士が対応することが難しいケースもあります。

サブリース契約では管理会社が物件を丸ごと借り上げて、入居者の貸主として賃貸借契約を結びます。そのため、仲介に該当せず仲介手数料も宅建士の資格も不要です。

入居者との契約形態にも注意

ここまでは、管理会社とオーナーの契約形態について解説しましたが、シェアハウスでは入居者との契約形態にも注意が必要です。

シェアハウスは、一般的な賃貸アパートとは異なり、定期借家契約で締結するケースが多くなっています

定期借家契約は、更新がなく、1年未満の短期契約が可能など、通常の賃貸借契約と条件が異なります。

入居者が通常の賃貸借契約と勘違いしているためにトラブルになるケースもあるため、入居者にもしっかり理解してもらうことが大切です。

定期借家契約の詳細については、以下の記事をご覧ください。

まとめ

シェアハウスを運営するために、特別な許可や資格は必要ありません。ただし、空き家を活用する際は、改修を伴う用途変更の手続きが必要になるケースがあります。

空き家をシェアハウスとして活用することを検討中の人は、専門家に相談してみてくださいね。

これからシェアハウスを始めたい!と考えている人には、以下の記事もおすすめです。

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