シェアハウスのオーナーに興味がある人は、まずはシェアハウスの管理方法について考えてみましょう。
シェアハウス運営は、管理方法によって家賃収入や業務内容が変わるので、あなたに合った管理方法を選択することが大切です。
ここでは、
- シェアハウスのオーナーになる3つの方法
- サブリース方式の家賃保証・変動家賃について
- シェアハウスとして活用する空き家の注意点
などについて解説します。
シェアハウスの管理方法が決まれば、オーナーとして一歩前進できます。3つの管理方法の特徴を確認して、具体的に検討してみましょう。
シェアハウスのオーナーになるには？
シェアハウスのオーナーになるには、以下3つの方法があります。
- 一括借り上げで管理会社に運営を任せる
- 管理会社に管理を委託する
- 自分で管理、運営を行う
一括借り上げの特徴
一括借り上げは、サブリースを行っている事業者がオーナーから建物を一括で借り上げ、入居者に貸し出す方法です。この仕組みを、サブリース方式と言います。
サブリース方式でオーナーと事業者が締結する契約を「マスターリース契約」、マスターリース契約を締結した事業者が、入居者と締結する契約を「サブリース契約」と言います。
一括借り上げの場合、建物の管理や入居者への家賃徴収など、広範囲で管理を任せることが可能です。また、契約の締結も管理会社と入居者が主体となって行います。
一括借り上げでのシェアハウス運営は、以下の人におすすめです。
- 本業が忙しい人
- シェアハウス運営初心者
- できるだけ管理の手間を省きたい人
管理委託の特徴
管理委託とは、物件のオーナーと管理会社が管理委託契約を締結し、運営を委託する方法です。
管理委託での契約の主体は、オーナーと入居者になります。
オーナーが管理会社へ支払う委託料の相場は、家賃の約20％となっています。一般的なアパート運営での委託料相場は約5％のため、シェアハウス運営の委託料は高めです。
ただし、シェアハウス運営は、ルールの取り決めや清掃など、共同生活ならではの運営の難しさがあります。
そのため、シェアハウス運営のノウハウを持った管理会社へ委託するのも一つの手段です。
管理委託でのシェアハウス運営は、以下の人におすすめです。
- シェアハウス運営初心者
- 専門家に運営を任せたいけど、自分もオーナーとして携わりたい人
自分で管理・運営を行う場合
シェアハウス運営には、修繕費や固定資産税などの維持費がかかります。管理・運営を自分で行えば、維持費を大きく節約できるでしょう。
国土交通省の調査では、シェアハウスの47％は自主管理で運営が行われているというデータもあります。（参考元：国土交通省 シェアハウスガイドブック）
シェアハウスを所有するだけでなく、運営にも興味がある人は自主管理も選択肢の一つです。
ただし、入居者募集、契約手続き、トラブル対応などすべて自分で行う必要があるため、シェアハウス運営に関する知識が必要になります。
自主管理でのシェアハウス運営は、以下の人におすすめです。
- 入居者と直接コミュニケーションを取りたい人
- 維持費をできるだけ抑えたい人
サブリース方式の家賃保証・変動家賃
前章でサブリース方式について解説しましたが、サブリース方式で契約する際は、契約内容に注意が必要です。
一般的にサブリース方式のマスターリース契約は、家賃保証です。しかし、契約内容によって変動家賃の場合があります。
家賃保証…入居率に関わらず毎月一定額の賃料収入を得られます。
変動家賃…入居者から徴収した家賃から管理会社が委託料を徴収し、残りをオーナーが受け取る仕組みです。入居率によって収入が変動します。
家賃保証・変動家賃の具体例
仮に、満室時の家賃収入が50万円のシェアハウスを運営するとして、それぞれいくら収入を得られるのか具体的に解説していきましょう。
例1：家賃保証
家賃保証30万円の契約の場合、空室の有無に関わらず30万の家賃収入が保証されます。
例2：変動家賃
1部屋の賃料5万円×10部屋、管理会社への委託料20％の場合、オーナーの収入は以下の通りです。
| 入居率 | 家賃収入 | 委託料 | オーナーの収入 | |
| 満室時 | 100％ | 50万 | 10万 | 40万 |
| 2部屋空室 | 80％ | 40万 | 8万 | 32万 |
| 5部屋空室 | 50％ | 25万 | 5万 | 20万 |
| 8部屋空室 | 20％ | 10万 | 2万 | 8万 |
上記のように、入居率に応じた家賃がオーナーに支払われる仕組みです。
例1では、空室があっても家賃が保証されますが、保証された額以上に収入を得られません。
一方、例2では空室時のリスクがありますが、満室時は例1よりも10万円多くの収入を得られます。
どちらも一長一短なので、それぞれの特徴をよく理解した上で管理会社と契約しましょう。
シェアハウスとして活用する空き家の注意点
シェアハウスのオーナーになる際、空き家の選び方に注意が必要です。
シェアハウスは、物件を「寄宿舎」へ用途変更する必要があるので、建築基準法や消防法など、各種法律に対応できる物件を選びましょう。
シェアハウスを寄宿舎へ変更する際に必要な工事は、
- 非常用照明装置の設置
- 消火器の設置（一定規模以上の建物の場合）
などがあります。
現在検討している空き家をシェアハウスとして活用できるかどうか、建築士、自治体、シェアハウス専門の管理会社など、専門家へ相談してみましょう。
その他、シェアハウスの運営までにすることは？
管理方法を決定し、物件の準備ができたら、入居ルール決めや契約書類準備などをしていきます。
入居ルール決め
シェアハウスは集団生活です。掃除当番や共有スペースの使い方など、事前にルール決めをしておくと、入居者同士のトラブルを防げるでしょう。
コンセプト決め
シェアハウスの入居者の中には、コンセプトに魅力を感じて入居する人も多いです。
コンセプトを決めておくと、ターゲットが明確になり入居者を募集しやすくなります。地域のニーズに合わせたコンセプトを考えてみましょう。
これからシェアハウスのコンセプトを考えたい人は、こちらの記事も参考にしてください。
契約書類の準備
アパートの契約は「普通賃貸借契約」が一般的ですが、シェアハウスでは「定期借家契約」が一般的です。契約内容が異なるため、オーナーとして特徴をしっかり理解しておくことが大切です。
定期借家契約については、こちらの記事も参考にしてください。
【シェアハウス経営者向け】定期借家契約と締結時の注意点とは？
まとめ
シェアハウスのオーナーになるには、管理・運営を管理会社へ任せるか、自分で行うかという選択肢があります。自分で管理を行う場合、維持費を抑えられますが、シェアハウス運営に関する知識が必要です。
また、管理会社へ管理を任せる場合、一括借り上げか委託で運営への携わり方が変わります。それぞれの特徴をよく理解して、あなたに合った運営方法を選択してくださいね。
