シェアハウスの契約で一般的な「定期借家契約」は、一般的な賃貸の契約とは異なります。入居者が一般な賃貸借契約と混同している場合、後にトラブルの原因になりかねません。
トラブルを防ぐために、シェアハウス経営者として定期借家契約に関する知識を身に着けておきましょう。
ここでは、
- 定期借家契約の特徴とメリット
- 定期借家契約と普通賃貸借契約の違い
などの解説です。
記事の後半では、オーナーが定期借家契約を締結する際に注意するべき点も解説するので、ぜひ最後まで読んでくださいね。
まずはシェアハウスについて詳しく知りたい人は、下記の記事もおすすめです。
シェアハウスで一般的な定期借家契約の特徴とメリット
通常の賃貸契約では「普通賃貸借契約（普通建物賃貸借契約）」が一般的です。しかし、シェアハウスでは「定期借家契約（定期建物賃貸借契約）」が一般的な契約形態になっています。
国土交通省がシェアハウスの運営事業者に行った調査では、シェアハウスの契約のうち77.5％が定期借家契約、14.1％が普通賃貸借契約でした。
参考：国土交通省 シェアハウスに関する市場動向調査結果について
つまり、シェアハウスを運営する際に、定期借家契約に関する知識は必要な知識のうちの一つです。まずは定期借家契約の特徴とメリットを解説します。
定期借家契約の特徴
定期借家契約とは、賃貸借契約のうち契約期間が定められている契約です。更新がないため、契約期間満了時に再契約をしない限り、入居者は退去となります。
定期借家契約の契約期間は、1～2ヶ月程度の短期から2年程度が一般的です。
シェアハウスでの契約に慣れていない入居者の場合、通常の賃貸契約と同じように自動更新と認識している可能性もあるため、注意が必要です。
定期借家契約のメリット
シェアハウスで定期借家契約を採用するメリットは、以下2選です。
- 入居者のお試し入居期間を設けられる
- 収益の見通しを立てやすい
シェアハウスは共同生活のため、新しい入居者が既存の入居者と上手く生活できるかがポイントになります。
入居希望者と短期間の定期借家契約を締結することで、入居希望者がルールやマナーを守れるか確認できます。
また、定期借家契約では契約期間が定まっているため、収益の見通しが明確になり、安定した賃貸経営ができるでしょう。
定期借家契約と普通賃貸借契約の違い
以下の表は、定期借家契約と普通賃貸借契約の違いをまとめたものです。
| 定期借家契約 | 普通賃貸借契約 | |
| 一般的な契約期間 | 2ヶ月～2年 | 2年 |
| 契約更新の有無 | 無 | 有 |
| 契約の締結方法 | 書面のみ | 書面または口頭 |
契約更新の有無
定期借家契約と普通賃貸借契約の大きな違いは、契約の更新があるかどうかです。
普通賃貸借契約では、正当な事由がある場合を除いて、基本的に自動更新になります。
正当な事由とは、
- 入居者が長期間家賃を滞納している
- 入居者が入居ルールに違反して、他の入居者に迷惑をかけている
- 建物の老朽化で建て替えが必要
などです。
定期借家契約は契約の更新ができませんが、契約満了時に再契約することで入居者が引き続き入居できます。
中途解約の可否
中途解約は、どちらの契約も特約があれば定めに従います。
法律上では、定期借家契約は基本的に中途解約できませんが、以下の場合は借主の申し入れによる中途解約も可能です。
「床面積200㎡未満の居住用建物で、借主が転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情により引っ越しを余儀なくされた場合」
契約の締結方法
契約の締結方法は、普通賃貸借契約は口頭も可能ですが、定期借家契約は書面のみです。
ただし、普通賃貸借契約の場合も口頭のみでは後にトラブルが起こる可能性もあるため、契約書を作成した方が安心です。
定期借家契約の契約締結から再契約までの流れ
定期借家契約の契約締結から再契約までの流れは、以下の通りになります。
- 契約期間を定める
- 事前説明
- 書面にて契約
- 契約終了の1年～6ヶ月前に入居者へ契約終了の通知（契約期間が1年以上の場合）
- 契約満了、再契約の場合1へ戻る
本来、事前説明はオーナーが行うべきものですが、宅地建物取引業者が契約の仲介をする場合、代理で行うことができます。
ただし、管理会社へ任せる場合でも、シェアハウスのオーナーとして契約の流れを把握しておきましょう。
ちなみに、定期借家契約の契約書のひな形は、国土交通が省 定期賃貸住宅標準契約書から確認できるので、参考にしてください。
定期借家契約を締結する際にオーナーが注意するべき点
シェアハウスオーナーが、トラブル防止のために定期借家契約の締結時に注意するべき点を解説します。
契約前に契約内容の事前説明を行う
定期借家契約では、契約締結前に契約内容に関する書面を入居者へ交付し、内容を事前に説明しておく必要があります。
事前説明をしていなかったり、内容に誤りがあった場合は、期間の定めのない普通賃貸借契約として扱われるため、忘れずに正確に行いましょう。
入居者に内容を理解してもらう
定期借家契約は、賃貸借契約とは契約内容が異なります。両者の違いを入居者に説明するだけでなく、理解してもらうことが大切です。
トラブルが起こりやすい例としては、入居者が自動更新と認識していて契約満了になっても退去しないケースです。
更新がない旨や退去時のルールなどは、入居者一人ひとりにしっかり理解してもらいましょう。
入居者に期間終了の通知をする
定期借家契約の契約期間が1年以上の場合、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに、入居者へ契約期間終了の通知をする必要があります。
定期借家契約では、再契約しない限り入居者は退去しなくてはいけません。入居者が新しい物件を探す期間を確保できるように、忘れずに通知を行いましょう。
再契約時は再度事前説明を行う
契約期間満了後も入居者が引き続き入居する場合、更新ではなく再契約となります。初回の契約と同じように事前説明を行いましょう。
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まとめ
シェアハウスで一般的な定期借家契約は、通常の賃貸契約と異なるため入居者の中には混乱する人もいるでしょう。オーナーが内容を把握していても、入居者が理解していないと後々トラブルが起こる可能性もあります。
入居者に事前説明、契約内容をしっかり理解してもらった上で契約締結してくださいね。
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