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シェアハウスの空室対策【フリーレント】とは?設定時の注意点も解説

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こんにちは、社会貢献型空き家オーナー倶楽部を運営している仲尾正人です。

シェアハウスの空室対策の一つに、「フリーレント制度」があります。フリーレント制度とは、新規入居者に対して一定期間の家賃を無料にする制度です。

一見、オーナーが損をするような制度ですが、入居者だけでなくオーナーにとってもさまざまなメリットがあります。

今回は、シェアハウスでフリーレント制度を設定するメリットや、設定時の注意点などについて解説します。

シェアハウスのフリーレント制度とは?

フリーレントとは、新規の入居者に対して、一定期間のみ賃料を無料にする制度です。

例えば、フリーレント期間を3ヶ月に設定した場合、3ヶ月間は入居者から家賃を取らず、4ヶ月目から家賃が発生します。

各ポータルサイトで募集されているシェアハウスでは、キャンペーンとして多くの物件でフリーレントを実施しています。

入居者にとってのメリット

フリーレント制度は、入居者にとって経済面や引っ越し時のメリットがあります。

初期費用を抑えられる

シェアハウスと言えば、もともと礼金や保証金などの支払いがない物件が多く、初期費用を抑えられる点がメリットです。

フリーレントキャンペーンを実施すると、さらに初期費用がお得になります。

以下の記事ではシェアハウスの平均家賃について解説しているので、興味がある人はご覧ください。

シェアハウスの平均家賃はいくら?なぜ安いの?【オーナー目線で解説】 – シェア不動産投資の教科書

余裕を持って引っ越しできる

シェアハウスは家具家電付きの物件がほとんどのため、一般的な賃貸アパートよりも比較的引っ越し手続きを楽に行えます。しかし、退去手続きや荷物整理など、ある程度の準備は必要です。

新居がフリーレント物件の場合、現住居と家賃が二重になることがなく、余裕を持って引っ越しできます。

空室対策としてフリーレントを設定するメリット

フリーレントを実施すると、オーナーが損をすると思う人もいるでしょう。しかし、オーナー側にもメリットがあるので、オーナーにとってのメリットを解説します。

入居者が早く見つかりやすい

フリーレントを設定すると、他の物件との差別化になり、入居者が見つかりやすくなります。また、シェアハウスに入居する人は、賃料が安い物件に住みたいと考える人も多いので、入居付けに役立つでしょう。

多くの空室が何か月も続くと経営悪化の原因になるため、入居者の獲得手段としてフリーレントを実施することも手段の一つです。

賃料の値下げが不要

賃貸経営で入居者が集まりにくい場合、空室対策として家賃の値下げをするケースは珍しくありません。

しかし、家賃を下げると、その後もずっと低い家賃で募集しないと新規入居者が集まらなくなるリスクがあります。また、他の入居者との公平性を保つためにも、物件全体の家賃を下げる必要も出てきます。

仮に4万円から3.5万円に家賃を下げることで入居者が見つかり、その入居者が1年間入居したとしましょう。

家賃を5,000円下げれば、年間6万円のマイナスです。万が一その入居者が長期入居だった場合、さらに損失が大きくなります。

フリーレント期間を1ヶ月に設定して入居者が見つかり、通常の賃料で契約できれば、オーナー側の損失は4万円で済みます。

このように、フリーレントを実施することで、家賃を下げずに空室対策をすることが可能です。

物件価値の下落防止

家賃を下げずフリーレントを設定することは、物件価値の下落防止にもなります。

将来的に不動産を売却する際、物件価格に対して得られる賃料収入が高いほど、利回りが高くなり、利回りが高いと物件の価値が高くなります。

収益物件を購入する際、利回りを判断基準の一つにする人は多いでしょう。賃料を下げることで物件の利回りが下がり、物件の価値も下がります。その影響で、買い手が見つかりにくくなるかも知れません。

フリーレントは、このような物件価値の下落を防止することもできます。

フリーレントを設定する際の注意点

フリーレントは、入居者が制度に慣れていないと、内容を理解することが難しい場合もあるでしょう。入居者とのトラブルを防ぐための注意点を解説します。

短期解約の違約金を設定する

フリーレントを設定した期間は家賃が発生しないため、それを利用して無料期間だけ滞在する人もいます。短期解約の違約金を設定しておくと、オーナー側が損をするリスクを抑えられるでしょう。

フリーレントの設定をする場合、3ヶ月、半年以上入居などフリーレントを適用させる条件を設定するケースが一般的です。

途中退去の場合、違約金が発生するなど、条件を契約書に明記しておき、入居者によく理解してもらうことが大切です。

フリーレントの期間を長くし過ぎない

フリーレントの設定期間は、1~3ヶ月のケースが多くなっています。フリーレント期間を長くし過ぎると、逆に収益を得られず損をする可能性があるため注意が必要です。

また、フリーレント期間が他の物件よりも長すぎる場合、物件を探している人から「問題がある物件なのか」と思われる可能性もあるため、設定期間に気をつけましょう。

共益費・フリーレント後の家賃などの説明

シェアハウスでは、賃料の他に共益費がかかります。

一般的なアパートの管理費・共益費は、清掃やエレベーターなど共用部にかかる費用に充てられますが、シェアハウスでは水道光熱費、日用品など入居者の生活にかかる費用です。

共益費が別途かかる場合、いくらかかるのか、フリーレント期間の共益費の有無などを入居者に説明しておきましょう。

また、入居者に対して、初回の家賃支払い日がいつで、フリーレント期間終了後の賃料はいくらになるのかもよく説明することが大切です。

シェアハウスの空室対策に効果的なキャンペーン

コロナ禍で家賃の支払いに困窮している人も少なくありません。ポータルサイトで募集しているシェアハウスの各物件では、フリーレントの他にも空室対策としてさまざまなキャンペーンが行われています。

キャンペーンの具体例

  • 契約事務手数料、礼金0円
  • 長期入居で賃料割引(1年以上済むと賃料5,000円割引など)
  • 賃料と共益費のセット割引(賃料4万円、共益費5,000円のところ、最初の1ヶ月共益費込みで3万円など)
  • 初月賃料半額

上記のような割引キャンペーンは、半年~1年以上などの長期入居者に対して行うケース多くなっています。万が一空室対策が必要になった時の参考にしてくださいね。

ただし、キャンペーンを行うタイミングや内容については、自分だけで判断せず、シェアハウスのノウハウを熟知している管理会社に相談することをおすすめします。

まとめ

フリーレント制度は、シェアハウスの空室対策として有効的な手段の一つです。

ただし、解釈の違いから入居者とのトラブルが生じるケースもあります。フリーレント制度を設定する際、入居者に対して内容をよく説明し、理解してもらうことが大切です。

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