シェアハウス

【シェアハウス経営の初心者向け】基本から失敗しないコツまで

シェアハウス

こんにちは、社会貢献型空き家オーナー倶楽部を運営している仲尾正人です。

不動産投資と言っても、ワンルームマンション、戸建て、一棟アパートなどさまざまな種類があり、投資対象によって特徴が異なります。

その中でも、シェアハウスは近年人気が高まっている不動産投資の一つです。

不動産投資を始めたい人が不安なことの一つは「失敗して大きな損をする」ことですよね。

初期費用に大きな資金が必要なことから、興味を持ちつつ、なかなか実行に移せない人も多いでしょう。

シェアハウス経営で大きな失敗を防ぐコツは「知識を身につけ、情報収集をしっかりすること」です。

どんな投資でもリスクはありますが、事前にどのような特徴があるのか認識し、対策を取っておくだけでもリスクを抑えられます。

今回は、シェアハウス経営の初心者向けに経営の基礎から失敗しないコツまで解説します。

シェアハウス経営の特徴とは?

まずはシェアハウス経営の基本的な知識を深めましょう。

シェアハウスとは、一つの建物に複数人が共同で生活するスタイルの住宅です。多くのシェアハウスでは、居室スペースと共有スペースの間取りで構成されています。

例えば、2階建ての戸建てで、1階にリビング・キッチン・浴室などの共有スペースがあり、2階が居室になっているケースがあります。

必ずこのような間取りでなければならないというものはありませんが、入居者が生活しやすいように工夫することが大切です。

シェアハウスの他に、複数人で生活するスタイルにルームシェアや民泊があります。これらはシェアハウスと混同されやすいので、興味がある人は以下の記事で違いをご確認ください。

シェアハウスとルームシェアの違いは?起こりやすいトラブルも解説! – シェア不動産投資の教科書

シェアハウス運営と民泊運営の違いは何?民泊利用の注意点も解説! – シェア不動産投資の教科書

バラエティに富んだコンセプトがある

シェアハウス経営の大きな特徴は、以下のようなバラエティに富んだコンセプトがあることです。

  • 国籍豊かな環境で英語を学べる
  • 一戸建ての庭で家庭菜園を楽しめる
  • 定期的に開かれる交流会に知人を招いてバーベキューを楽しめる

シェアハウスは、住むところを提供するだけでなく、付加価値をつけている物件が多くなっています。

そのため、「どのようなコンセプトを設定するか」は入居者募集に影響する大切なポイントの一つです。

コンセプトを検討する際は、地域の特性や需要を考慮しましょう。

どんなに素晴らしく人気のあるコンセプトを設定しても、地域の需要にマッチしていなければ入居者募集に苦労する場合があります。

例えば、外国人にほとんど需要がない地域に国際交流型のシェアハウスを運営しても、外国人が集まらず英語環境を作ることができません。

そのため、コンセプトに魅力を感じて入居を決意した入居者の不満がたまり、すぐに退去されてしまうリスクがあります。

以下の記事ではシェアハウスのコンセプトについて解説しているので、興味がある人はご覧ください。

シェアハウスは種類が豊富!運営前に考えるポイント3選 – シェア不動産投資の教科書

学生向けのシェアハウスはあり?若者向けシェアハウスの特徴 – シェア不動産投資の教科書 (share-estate.jp)

【外国人歓迎】国際交流できるシェアハウスとは?運営の注意点を解説 – シェア不動産投資の教科書

シェアハウス経営のメリット

シェアハウス経営には、空室のリスク分散や築年数の影響を受けにくいなど、一般的な賃貸住宅にはないメリットがあります。

空室リスクを分散できる

シェアハウス経営では、一戸建てを改装してシェアハウスとして活用ケースが多いですが、一戸建てで入居者を募集するよりも空室リスクを分散できるというメリットがあります。

例えば、5LDKの一戸建ての場合、一戸建てとして賃貸すると一度に募集できるのは1世帯のみとなり、入居者が入らなければ家賃収入を得られません。

一方、シェアハウスとして賃貸すると、個室が5部屋あれば少なくても5人を同時募集できるため、家賃がゼロになるリスクを抑えられます。

また、近年の日本では少子化が進んでいるため、大家族向けの戸建ては入居者が見つかりにくい場合もあるでしょう。

シェアハウスは、コンセプトによって単身、子持ち世帯などターゲットを柔軟に変えることができるので、募集できるターゲットの幅も広くなっています。

高い利回りを期待できる

利回りとは、投資した金額に対して得られる収益の割合です。投資した金額に対して多くの家賃収入を得られるほど、利回りが高く収益性が高いということになります。

シェアハウスでは、個室が5部屋の物件でも、二段ベッドやパーティションを利用して相部屋を作れば、5人以上の募集も可能です。

そのため、物件全体で得られる家賃収入が1世帯のみの募集よりも高くなる場合があります。

不動産投資では、利回りに対する理解を深めることがとても大切です。以下の記事では利回りについて解説しているので、興味がある人はご覧ください。

不動産投資における利回りとは?利回りの種類と適正な利回りの目安を紹介 – シェア不動産投資の教科書 (share-estate.jp)

競合物件と差別化できる

一般的な賃貸住宅は住むこと自体が目的になりますが、シェアハウスでは、コンセプトを設定することで住むこと+@の価値を提供できます。

競合物件にはないコンセプトを設定すれば、競合との差別化になり、入居者が集まりやすくなるでしょう。

築年数の影響を受けにくい

シェアハウス経営では、古くなった空き家を改装するケースが多くなっています。そのため、築年数が経っている物件でも入居者募集のさまたげにならない点もメリットです。

一般的な賃貸物件のポータルサイトでは、築年数を絞って検索する機能があるため、管理が行き届いていても、築年数が古い物件は検討対象から外されてしまう場合があります。

シェアハウスのポータルサイトではそのような機能を設けていないケースが多いため、築年数の影響を受けにくくなっています。

シェアハウス経営のデメリット

シェアハウス経営では、リフォームや運営など費用に関するデメリットがあるので、メリットと併せて確認しておきましょう。

大がかりなリフォームが必要なケースがある

一般的な住宅をシェアハウスとして利用する場合、大がかりなリフォームが必要になる場合があります。

シェアハウスは建築基準法上で「寄宿舎」に分類されるため、寄宿舎の要件を満たすための改修工事が必要です。

自己判断でリフォームをすると、違法のままシェアハウス経営をしてしまうリスクがあります。

シェアハウス向けの物件をこれから選ぶ人やリフォームを予定している人は、必ず自治体の担当者、不動産会社など専門知識を持った人に相談しましょう。

物件選びのポイントやリフォームについては以下の記事で解説しているので、興味がある人はご覧ください。

シェアハウスと一軒家は相性抜群!向いている物件の3つの特徴とは? – シェア不動産投資の教科書 (share-estate.jp)

【空き家所有者向け】シェアハウスに必要なリフォーム内容と費用相場とは? – シェア不動産投資の教科書

シェアハウス運営に特別な許可は不要!ただし物件の条件に注意 – シェア不動産投資の教科書

また、空き家を活用したシェアハウスのリフォーム費用に対して補助金を受けられる場合もあるので、こちらも併せてご覧ください。

シェアハウス投資で補助金を受給できる?今どきの空き家活用方法 – シェア不動産投資の教科書

運営に手間・コストがかかる

シェアハウスには、運営の手間やコストがかかることに注意が必要です。

シェアハウスは入居者同士の距離が近いため、人間関係のトラブルが起こりやすい環境となっています。

また、清掃の管理やコンセプトに沿った運営など、一般的な賃貸経営とは異なるノウハウが必要です。

そのため、運営会社に管理を委託するケースがほとんどです。

管理コストの相場は、一般的なアパートの場合、賃料収入×5%程度が相場ですが、シェアハウスの場合、賃料収入×20%程度が相場となっています。

シェアハウスを高い利回りで運営するには、初期費用を抑える工夫や空室対策が必要になります。

以下の記事では、シェアハウスは高利回りで運営するポイントを解説しているので、興味がある人はご覧ください。

シェアハウスが儲かる理由は?高い利回りで運営するポイント4選 – シェア不動産投資の教科書

シェアハウス経営とアパート経営の違い

シェアハウス経営と一般的なアパート経営にはたくさんの相違点がありますが、経営に関わる大きな違いは「契約形態」と「家賃相場」です。どのような違いがあるのか解説します。

契約形態

一般的な賃貸アパートは「普通賃貸借契約」、シェアハウスは「定期借家契約」が一般的な契約形態です。

どちらも賃貸借契約ですが、更新の有無が異なります。普通賃貸借契約は2年など「一定期間ごとに更新すること」、定期借家契約は「契約期間が定められていること」が特徴です。

定期借家契約では契約の更新はないため、契約期間が終了したら入居者は退去します。ただし、再契約することで継続して入居することは可能です。

定期借家契約については以下の記事で解説しているので、興味がある人はご覧ください。

【シェアハウス経営者向け】定期借家契約と締結時の注意点とは? – シェア不動産投資の教科書

家賃相場

シェアハウスの家賃相場は、一般的な賃貸アパートの家賃相場よりも低くなっています。

一般的なアパートの場合、1部屋5万円前後が相場です。一方、シェアハウスには個室と相部屋があり、個室の相場は4~5万円、相部屋の相場は3万円台です。

シェアハウスの平均家賃については以下の記事で解説しているので、興味がある人はご覧ください。

シェアハウスの平均家賃はいくら?なぜ安いの?【オーナー目線で解説】 – シェア不動産投資の教科書

シェアハウス経営に失敗しないためのコツ【知識の習得】

冒頭でも解説した通り、シェアハウス経営に失敗しないためのコツは「知識を習得すること」です。

シェアハウス経営には、

  • どんな特徴があるのか
  • どんなデメリットやリスクがあるのか
  • どんな準備が必要なのか

本格的に実行する前にこれらをしっかりと確認し、対策を取りましょう。

ただし、シェアハウス投資は不動産投資の中でも比較的新しい投資方法になるため、独学での情報収集には限界があります。

シェアハウスのノウハウを持った不動産会社に相談するなど、専門家を頼ることも大切です。

当サイトを運営している私、仲尾もシェア不動産投資の第一人者として、さまざまな方法でシェアハウス投資に関する情報をお届けしています。

  • 自著「地域貢献型シェアハウス投資」でのノウハウ提供
  • YouTubeでの有益な情報配信
  • LINEの友だち登録をした方への無料レッスンビデオの公開(特典付き)

特に自著「地域貢献型シェアハウス投資」は、シェアハウス投資に必要なノウハウを網羅的に解説しており、ご購読いただいた多くの方から星5つの高評価をいただいています。

まずは本で勉強してみたい、具体的にLINEで質問をしてみたいなど、ご希望に合わせてシェアハウス投資に関する勉強を始めてみてはいかがでしょうか。

「地域貢献型シェアハウス投資」の詳細はこちら

LINEによる無料レッスンビデオの詳細はこちら

YouTube登録チャンネルはこちら

【無料】不動産投資家タイプ診断はこちら