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シェアハウスの利回りとは?【利回りの基本から高利回りの仕組みまで】

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こんにちは、社会貢献型空き家オーナー倶楽部を運営している仲尾正人です。

シェアハウスの投資物件を検索する際、ほとんどの人が広告に掲載されている「利回り〇%」という表示を見たことがあるでしょう。

利回りとは、物件の収益性を判断する基準の一つです。

この記事では、「そもそもシェアハウスの利回りって何?」という不動産投資初心者から、「高い利回りでシェアハウスを運営したい」という人まで、利回りの知識が深まる内容となっています。

利回りの知識が深まると、正しい投資判断ができるようになり、シェアハウス投資での失敗防止につながります。

一度理解してしまえば難しいものではないので、確認してみてくださいね。

シェアハウスの利回りとは?【表面利回り・実質利回り】

利回りとは、投資金額に対して、どれくらいの収益を見込めるのか割合で示したもので、投資対象となる物件の収益性を確かめるための判断指標の一つです。

利回りは、不動産投資だけでなく、株式や債券などの金融商品でも使われます。利回りの単位は%となり、数字が高いほど収益性が高くなります。

不動産投資でよく使われる利回りは、表面利回りと実質利回りです。ここでは、表面利回りと実質利回りの基礎知識について解説します。

表面利回り

表面利回りは、グロス利回りとも呼ばれるもので、物件価格に対して満室時に得られる家賃収入が占める割合を表しています。

表面利回りの計算方法は、以下の通りです。

表面利回り=(年間の家賃収入÷物件価格)×100

例:3,000万円の物件で、年間の家賃収入が240万円の場合、表面利回りは8%です。

計算式:8%=(240万円÷3,000万円)×100

不動産会社の広告に掲載されている利回りは、表面利回りのケースが一般的となっています。

実質利回り

実質利回りは、賃貸経営にかかる管理費や税金など、諸経費を考慮した利回りです。

実質利回り=(年間の家賃収入ー年間経費)÷物件価格×100

例:3,000万円の物件で、年間の家賃収入が240万円、年間経費が50万円の場合、実質利回りは約6.3%です。

計算式:約6.3%=(240万円-50万円)÷3,000万円×100

シェアハウスを運営するためには、管理会社への委託料や修繕費など維持費がかかります。

実質利回りは、家賃収入からシェアハウスを運営するための経費を差し引いた上で利回りを計算するため、表面利回りよりも現実的な数字です。

利回りが高い物件の特徴とは?

不動産投資における利回りは、物件価格が安く、賃料収入が高いほど高くなる仕組みです。

利回りが高くなる物件の特徴

  • 相場に対して物件価格が安い
  • 相場に対して家賃設定が高い

例えば、地方の郊外にある物件は、都心よりも入居付けが難しいため価格が安く設定されます。また、都心で物件価格が高くても、不動産の価値が高ければ賃料も高く設定されます。

そのような物件では、周辺相場よりも利回りが高くなる場合があるでしょう。

利回りだけでの投資判断はリスクが大きい

利回りは、数字が大きいほど収益性が高くなります。しかし、利回りが高いというだけで物件を購入すると、投資に失敗する場合があります。

売りに出されている物件の利回りが相場に対して高すぎる場合、リスクが潜んでいるケースもあるため注意が必要です。

例えば、以下のようなリスクがあります。

  • 老朽化が進んでおり、長期間修繕できていない
  • 周辺の賃貸需要がなく、客付けが難しい

物件購入時は利回りだけでなく、立地、修繕状態、周辺の賃貸需要、利便性などさまざまな条件を考慮することが大切です。

ただし、シェアハウスの場合は一般的なアパートなどの賃貸物件と比べて、築古の空き家を活用するケースも少なくありません。

シェアハウスは節約志向の人が入居するケースが多く、一般的な賃料相場が低いため物件が古いからといってNGな物件とは限りません。

そうは言っても、賃料収入と初期費用のバランスを考慮しないと、経営が赤字となってしまう可能性があるため、物件を見極める力が必要です。

シェアハウス投資の利回りはなぜ高い?

シェアハウスを利回り20%、50%などの高利回りで運営している投資家もいます。シェアハウス投資の利回りが高くなる理由を解説しましょう。

空き家の活用で物件価格を抑えられる

シェアハウスは、使わなくなった築古の空き家を活用するケースが多いため、物件価格を大きく抑えられます。

しかし、日本では新築や築浅物件の方が価値が高いとされているため、築年数が経っている物件を活用することに不安を抱く人もいるでしょう。

実際、賃貸物件を探す際、築〇年以下という条件で検索をする人も少なくありません。

シェアハウスは、もともと築古物件を活用するケースが多いため、ポータルサイトには築年数での検索機能がないケースも多くなっています。そのため、必要以上に築年数を気にする必要はないでしょう。

空室リスクを分散できる

シェアハウスでは、空室リスクを分散して賃料収入がゼロになるリスクを抑えられるため、一定の賃料収入を確保でき、利回りが高くなる仕組みです。

利回りを高くするためには、多くの人に入居してもらい、得られる賃料収入を多くする必要があります。

シェアハウスは戸建てを利用するケースが多くなっていますが、戸建てとして賃貸する場合、1つの世帯にしか貸し出せないため、空室リスクが大きくなります。

シェアハウスは複数の世帯が一緒に生活するスタイルのため、一度に多くの人を募集可能です。

そのため、シェアハウスの賃料相場は低めですが、物件全体では一般的な戸建てよりも多くの賃料収入を得られる場合があります。

初期費用を抑えられる

シェアハウスは水回り設備が共有のため、工事費用を抑えられます。

アパートの場合、各部屋にキッチン、浴室、洗面所など水回り設備が必要です。水回りの工事費用は高くなる傾向なので、水回り設備が少ない方が工事費用を抑えられます。

シェアハウスは、物件価格に加えて工事費用も抑えられるため、利回りが高くなる仕組みです。

初期費用の抑え方はこちらの記事で詳しく解説しています。

高利回りのシェアハウス経営のコツ

高い利回りのシェアハウスを経営するためには、さまざまな工夫が必要です。

例えば、以下のような工夫が考えられます。

  • 初期費用を節約する
  • コンセプトにこだわる
  • 共用設備で入居者の満足度を上げる

以下の記事では、シェアハウスが儲かる仕組みを始め、高利回りのシェアハウス経営のコツについて詳しく解説しているので、興味がある人はこちらをご覧ください。

まとめ

利回りとは、物件の収益性を判断するための基準の一つです。ただし、物件を購入する際は、利回りだけでなく、さまざまな要素を考慮することが大切です。

利回りの考え方を正しく理解して、シェアハウス投資に役立ててくださいね。

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