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最近の融資事情は?シェアハウス投資で融資を受けるためのポイント3選

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こんにちは、社会貢献型空き家オーナー倶楽部を運営している仲尾正人です。

シェアハウスをはじめとした不動産投資家は、金融機関から融資を受けるケースが一般的です。

しかし、2018年に大きなニュースとなった「かぼちゃの馬車事件」「スルガ銀行の不正融資問題」をきっかけに、個人投資家に対する融資審査が厳しくなっています。

シェアハウス投資を検討している人の中には、過去の不正融資問題などのニュースが不安要素となり、実際に行動できない人もいるでしょう。

今回は、そのような不安を取り除くために融資審査の現状とシェアハウス投資で融資を受ける際のポイントを解説します。

シェアハウスの融資問題「かぼちゃの馬車事件」とは?

シェアハウスの融資問題として大きなニュースとなった「かぼちゃの馬車事件」「スルガ銀行の不正融資問題」は、ほとんどの人が一度は耳にしたことがあると思います。

この事件を簡単に解説すると、株式会社スマートデイズのシェアハウス「かぼちゃの馬車」に投資をした多くの投資家が、同社の経営悪化を原因としてローン返済に行き詰まり、自己破産に追い詰められたというものです。

本事件では、スルガ銀行とスマートデイズによる融資審査の不正も発覚したことから、融資を受けることに不安を抱く人もいるでしょう。

かぼちゃの馬車事件の詳細は、以下の記事で解説しているので興味がある人はご覧ください。

不正融資発覚後の融資審査の現状

2018年のスルガ銀行の不正融資問題を受けて、各金融機関の審査は厳格化しています。

不正融資の問題発覚後に行われた金融庁による調査では、金融機関の今後の方向性について以下の記載がありました。

  • 顧客の知識、経験、リスクの理解度、財産・収入の状況等について主体的に把握し、リスクの説明を行う
  • 物件の売買価格の妥当性を検証する、キャッシュフローを基礎として融資全期間にわたる収支シミュレーションを行う

(参考元:金融庁 投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果(主なポイント)

今までは個人の資産背景を重視する傾向にありましたが、スルガ銀行の不正融資問題を受けて、契約者の不動産事業に対する知識も求められるようになりました。

また、不動産の価値や収益性についても、より厳しく審査されるようになっています。

不動産投資は融資額が大きくなる傾向にあるため、事業として行うという認識を持ち、自ら知識を深めることが大切です。

シェアハウス投資で融資を受けるためのポイント

融資審査では、契約者の属性や物件の条件など、さまざまな観点から総合的に審査されます。

ここでは、自己資金・物件の収益性・賃貸経営に関する知識の3つのポイントに絞って解説します。

ただし、金融機関によって審査項目や基準が異なるので、あくまでも参考としてご覧ください。

自己資金に余裕を持つ

金融機関は、以下のようにシェアハウス経営で起こり得るさまざまなリスクを考慮した上で、融資をしても問題ないか審査します。

シェアハウス経営に起こり得るリスクの具体例

  • 水道、ガス、電気などライフラインの修繕が突発的に必要になり、自己資金で対応しなければいけないケース
  • 長年シェアハウスを運営することで周辺環境が変わり、ニーズの変化によって一時的に入居率が下がるケース
  • サブリース契約の賃料改定で、家賃保証の収入が減るケース

自己資金に余裕があれば、万が一の時にもローンの返済を続けられる可能性が高いため、金融機関が安心できるでしょう。

以下の記事では、サブリース契約について解説しているので、興味がある人はご覧ください。

アパート経営でサブリースを利用するのは危険?トラブルや注意点を解説 – シェア不動産投資の教科書 (share-estate.jp)

投資物件の収益性・担保価値

シェアハウス投資のためにローンを借り入れる場合、返済原資は家賃収入です。そのため、融資対象の物件は、融資額に見合った収益を得られるかどうかが金融機関にとって大切です。

万が一契約者の返済が滞った場合、担保にしていた不動産を売却することで残債を回収します。

そのため、担保となる不動産の価値が融資額に対して妥当でないと、審査が通らない可能性があるでしょう。

賃貸経営に関する知識

「かぼちゃの馬車事件」「スルガ銀行の不正融資問題」では、投資家の知識不足が被害拡大となった原因の一つです。

例えば、同事件では以下が問題となっていました。

  • スマートデイズが相場よりも高い建設費を請求していたこと
  • 物件に魅力がなく、利益が出にくいビジネスモデルだったこと
  • 通常では通らないはずの融資審査に通ってしまったこと

物件の相場はどれくらいなのか、投資対象の物件に収益性はあるのか、返済できる額を把握しているかなど、不動産会社だけに頼らず、投資家自信が知識を持つことが大切です。

シェアハウス運営では管理会社へ委託するケースが一般的なので、実務を行うのは管理会社になります。

しかし、金融機関からの信頼を得るためだけでなく、自分の身を守るために、シェアハウス投資に関する知識を深めておきましょう。

融資審査・金利への理解を深めることも大切

シェアハウス投資で失敗しないためには、融資審査や金利への理解を深めることも重要です。

どの金融機関から、どのような条件(金利、金利の種類、借入期間)で融資を受けるかで毎月の返済額や総返済額は大きく異なります。

低い金利で融資を受けられれば、元本にかかる利息の負担が少なくなりますし、同じ金融機関でも、投資対象となる不動産や個人の属性などによって条件が異なります。

以下の記事では、金利の種類、各金融機関の特徴などについて解説しているので、融資に関する知識を深めたい人におすすめです。

あなたは銀行で借りられる?不動産投資をする際の融資の審査基準や金利について解説! – シェア不動産投資の教科書 (share-estate.jp)

アパートローンはどこで借りればいい?金融機関別の金利・審査の違いと低金利で借りる3つの方法を解説 – シェア不動産投資の教科書 (share-estate.jp)

まとめ

シェアハウス投資で融資を受ける際、事業として行うという意識を持つことが大切です。

ある程度の自己資金の準備、収益性のある不動産、シェアハウス経営者としての知識の習得など、金融機関へアピールできる要素が多いと、審査に通りやすくなるでしょう。

また、知識の習得に関しては、YouTube、インターネット記事、セミナーなど無料でも有益な情報をたくさん得られるため、上手に活用してくださいね。

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