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シェアハウス投資で問題になった「かぼちゃの馬車事件」の詳細と対策

かぼちゃの馬車

社会貢献型空き家オーナー倶楽部を運営している仲尾正人です。

シェアハウス投資と聞くと、2018年に問題になった「かぼちゃの馬車」事件などネガティブなを印象を抱く人もいるのではないでしょうか。

しかし、かぼちゃの馬車事件で多くの不動産投資家が被害を受けたのは、あの事件が多くの問題を抱えていたためです。

本来、シェアハウス投資は高い利回りを実現しやすく、社会貢献できる性質もあるため人気の不動産投資です。

シェアハウス投資にネガティブな印象を抱いている人は、ぜひこの記事でかぼちゃの馬車事件について確認してみてくださいね。

この記事では、かぼちゃの馬車事件の問題点とシェアハウスのオーナーが被害にあわないための対策を解説します。

記事の最後では、無料でシェアハウス投資を学ぶ方法も紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。

シェアハウス投資で問題になった「かぼちゃの馬車」事件とは?

かぼちゃの馬車事件とは、株式会社スマートデイズが運営していた「かぼちゃの馬車」に投資をしたシェアハウス投資家が、多額の負債を抱えて自己破産に陥った問題です。

かぼちゃの馬車とは、スマートデイズが運営していたブランドの一つである「女性専用のシェアハウス」です。

この事件は、主に以下4つの問題が重なって起こった事件となっています。

  • 保証されなかったサブリースの家賃保証
  • 利益を生みにくいビジネスモデル
  • 相場よりも高額な建築費
  • スルガ銀行による不正融資

それぞれの問題点について、事件内容とともに解説していきましょう。

保証されなかったサブリースの家賃保証

サブリースとは、管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げて管理する運営方法です。

サブリースに家賃保証が付帯している場合、空室があっても管理会社からオーナーに家賃が支払われる仕組みです。

被害に遭ったシェアハウス投資家は、高額な融資を受けてシェアハウスを建築し、スマートデイズと35年の家賃保証がついたサブリース契約を締結していました。

しかし、35年間保証されるはずの家賃が、あるタイミングで減額され、その後、賃料の支払い自体がなくなってしまいました。

高額な融資を受けていた投資家は、毎月の返済額も高額でした。スマートデイズから家賃保証の支払いがなくなったことで、ローンを返済できなくなり、多くの投資家が自己破産してしまいました。

かぼちゃの馬車事件ではサブリース契約が問題となりましたが、サブリース契約自体は悪質なものではありません。

以下の記事では、サブリースについて解説しているので詳しく知りたい人はこちらでご確認ください。

アパート経営でサブリースを利用するのは危険?トラブルや注意点を解説 – シェア不動産投資の教科書

シェアハウスのオーナーになる3つの方法と空き家活用の注意点 – シェア不動産投資の教科書

利益を生みにくいビジネスモデル

スマートデイズは、東京・銀座に本社を構える不動産会社でしたが、2018年4月に負債総額60億円を抱え、経営破綻しています。

スマートデイズが経営破綻し、多くのシェアハウス投資家が自己破産に陥った原因の一つは、利益の少ないビジネスモデルにありました。

「かぼちゃの馬車」は、上京する女性をターゲットに低価格で生活に必要な設備が整ったシェアハウスを提供していました。

しかし、個室が5畳未満と非常に狭く、最低限の共用設備のみの仕様だったため、シェアハウスとしての魅力が生かされておらず人気が出ませんでした。

また、シェアハウスは一般的な賃貸物件よりも賃料が安い物件が多くなっていますが、かぼちゃの馬車は格安という訳ではなく、賃料相場よりも高めに設定されていました。

個室が狭い上に割高で、シェアハウスとしての魅力がない物件のため、入居率が悪く、収益確保に失敗してしまったようです。

しかし、このような状況の中、スマートデイズがシェアハウス投資家に提示していた家賃保証の賃料は、入居者が実際に支払う家賃よりも高く設定されていました。

一般的に、サブリース契約では入居者が管理会社に家賃を支払い、その中から手数料を差し引いて残りがオーナーに支払われる仕組みです。

つまり、管理会社がオーナーに支払う家賃が入居者の家賃よりも大きくなることは通常はありません。

なぜそのようなビジネスモデルが可能だったのか、次の章でさらに詳しく解説していきましょう。

相場よりも高額な建築費

かぼちゃの馬車の入居率が悪い中、スマートデイズが先述のようなビジネスモデルを続けられたのは、シェアハウス投資家に請求していた高額な建築費にありました。

通常、建設会社は、コンサルティング費用などの名目でキックバックとして建築費の2~3%の利益を得るケースが一般的です。

かぼちゃの馬車の建築はスマートデイズの下請け会社が請け負っており、スマートデイズはキックバックを50%に設定していました。

キックバックを相場よりも過剰に設定することで、自分たちの利益を増やし、本来の建築費よりも高額な費用をシェアハウス投資家へ請求していました。

高額なキックバックを得たスマートデイズは、キックバックと入居者からの賃料を原資に、かぼちゃの馬車のオーナーに家賃保証をしていたという仕組みです。

しかし、かぼちゃの馬車では利益を得られていないため、このビジネスモデルでは新規でシェアハウスを売り続け、建築し続けないと赤字になってしまいます。

ビジネスモデルが自転車操業状態だったため、スマートデイズの負債は膨らみ、経営破綻に陥りました。

スルガ銀行による不正融資

かぼちゃの馬車の問題では、多くのシェアハウス投資家が億単位の融資を受け、返済できずに自己破産してしまいました。

この問題が起こった原因は「本来、審査が通らない借入額で融資審査が通ってしまった」ためです。

通常、融資の審査では契約者の年収や物件の収益性などを考慮するため、返済能力に不安があれば審査が通りません。

そこで、スマートデイズは融資審査に必要なシェアハウス投資家の情報を書き換えてスルガ銀行に提出し、スルガ銀行の一部の支店ではその行為が黙認されていたようです。

なぜ銀行側が黙認していたかの詳細は不明ですが、銀行の営業担当が厳しいノルマを課せられていたため、スマートデイズの提案に応じた考えられています。

多くの投資家が本来借入できない融資額でローンを組み、返済できず自己破産してしまったという訳です。

以上がかぼちゃの馬車事件の概要です。次の章では、シェアハウス投資家がこのような被害にあわないためにできる対策について解説します。

以下の記事では、不動産投資ローンについて解説しているので興味がある人はご覧ください。

不動産投資ローンの審査で見られる属性とは?有利な属性・不利な属性を解説 – シェア不動産投資の教科書

シェアハウス投資で住宅ローンは利用できる?不動産投資のローンについて – シェア不動産投資の教科書 (share-estate.jp)

シェアハウス投資家が被害にあわないためにできること

シェアハウス投資家が「かぼちゃの馬車事件」のような被害にあわないためには、シェアハウス投資の知識を深めることが一番の対策です。

不動産投資で失敗する原因は、知識不足であるケースがほとんどです。

かぼちゃの馬車やスルガ銀行の不正融資問題は、事業者側が悪質だったために起こった事件ですが、投資家の知識不足も被害にあってしまった原因の一つでしょう。

例えば、サブリースの家賃保証は入居率や周辺相場によって、数年ごとの賃料改定で減額される可能性があります。

賃料改定があっても、ローンの返済を続けていけるのか事前に考えておけば、被害にあわずに済んだかも知れません。

また、かぼちゃの馬車のビジネスモデルは、利益が出にくい仕組みでした。

狭い上にシェアハウスとしての魅力がなく、相場よりも賃料が高い賃貸物件が人気になる可能性は低いでしょう。

物件周辺の賃料相場や、賃貸需要を把握しておくことで、被害にあわずに済んだかも知れません。

自分の身を守るためには、知識を身につけることが重要です。

まとめ

かぼちゃの馬車の問題のような大きな被害に遭わないために、不動産投資をはじめる際はしっかりと知識を深めてくださいね。

私、仲尾はシェアハウス不動産投資の第一人者として、シェアハウス投資家の方々のお手伝いをしております。

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