リフォーム

高額なリフォーム箇所の把握がカギ!?中古物件の不動産投資が成功する秘訣

価格の低い中古物件を、リフォームして資産価値を回復させながら不動産投資をおこなう手法があります。特に高収益を目指す方が、この手法を検討する場合も少なくありません。

低価格で仕入れた不動産から高収益を産み出すチャンスがある一方、想定外にリフォーム費用が高くつき、計画が狂ってしまうリスクがあります。

そこで今回はリフォーム箇所ごとの一般的な費用や、リフォームを活用した不動産投資を検討する上でのポイントを紹介します。

高額なリフォーム箇所はどこか?

リフォームは施工箇所によっては大規模な工事が必要になる、もしくは高価な機材を導入するなどの理由から、高額になるケースもあります。ここでは代表的なリフォーム箇所の一般的な費用を紹介していきます。

床のリフォーム費用

まず、床のリフォーム費用ですが、これは広さと材質によって異なってきます。ここでは1平方メートルあたりで紹介していきます。

現在では洋室にリフォームするケースが多いでしょう。洋室の場合は塩化ビニル系のシートを敷くクッションフロア、フロアタイルの敷き詰め、フローリングの3パターンが一般的ですが、それぞれ1平方メートル辺りの費用は以下の通りです。

  • クッションフロア:2,000〜3,000円
  • フロアタイル:4,000〜5,000円
  • フローリング:7,000〜8,000円

尚、6畳が大体10平方メートルになるため、クッションフロアで2〜3万円、フロアタイルで4〜5万円、フローリングで7〜8万円となります。

この後紹介する箇所と比較すると、とりわけ高額というほどではないですが、部屋数が多い場合などは重い負担になるケースもあるため、慎重に費用を見積もっておきましょう。

トイレのリフォーム費用

古い物件になると和式トイレを洋式トイレに変更するケースもあります。

まず便器自体の交換を想定して紹介しますと、実は和式トイレにはめ込む型式の簡易洋式トイレなら安価に交換が可能です。

一方、現代では賃貸でもウォシュレット機能付きのトイレがかなり普及して来ています。物件の魅力を高める観点からはウォシュレット機能付きトイレへのリフォームを考える投資家も多いでしょう。

その場合は機能や機種の新しさにも依存しますが、簡易型の取り付けよりは相応に高額になります。それぞれ概ね以下のような価格帯となります。

  • 簡易洋式トイレの取り付け:1万円程度
  • ウォシュレット機能付きトイレの取り付け:10〜20万円程度

尚、以上はトイレの便器に絞ったもの。トイレの室内自体をリフォームする場合にはさらに費用が高くなるため、注意が必要です。

キッチンのリフォーム費用

キッチンのリフォームでは、システムキッチンか、ブロックキッチンかで大きく費用が異なります。高額な家賃収入が期待できる物件でない限りは、ブロックキッチンでリフォームするのが不動産投資におけるセオリーとなっています。

ブロックキッチンとは流し台・収納・ガスコンロのパーツをスペースに応じて組み合わせる形式のもの。基本的な台所の機能は備えつつも、高機能が揃っているシステムキッチンと比較して安価な価格となっています。

  • ブロックキッチンの取り付け:10万円以内
  • システムキッチンの取り付け:50〜150万円程度

*いずれも工事費込み

システムキッチンは取り付け時の工事が相応に大掛かりになるため、工事費だけで数十万円かかることも、費用が高くなる原因なのです。

システムキッチンにしたからといって、高い家賃が取れるということもあまりないため、冒頭に書いた通りブロックキッチンでコストを抑えるケースが多いです。

浴室のリフォーム費用

さて、こだわる人も多い浴室のリフォーム。浴室の広さや取り付ける設備のクオリティにもよりますが、一般的には最も高額になりがちなリフォーム箇所です。

  • 一般的なユニットバスによる浴室リフォーム:50〜100万円程度
  • ジェットバスなど高機能な浴室へのリフォーム:数百万円

ユニットバスの場合は、浴室内の一式がセットで施工される場合が多いため、よほど部分的なリフォームでない限り、浴室を一新する形でのリフォームとなるのが一般的。

大掛かりな作業となることが多く、工事費が数十万円程度かかるのも、費用が高額になる要因です。

尚、ジェットバスをつける、浴室を広くするなど、一般的な物件より高機能な浴室へリフォームする場合には、上記の通りさらに高額な費用が発生します。

リフォームによる不動産投資をおこなう場合のポイント

リフォーム箇所によっては高額な費用が発生するため、リフォームを前提とした不動産投資は慎重に収益性を判断する必要があります。ここではリフォームにより中古物件で不動産投資をおこなう場合のポイントを紹介します。

高額なリフォーム箇所の有無をイメージしながら物件を厳選する

物件購入後にリフォーム箇所を検討してしまうと、思わぬコストによって収益性が低下してしまうリスクがあります。そのため、購入前からリフォーム箇所を考えながら不動産投資をおこなう物件を比較検討することが大切です。

手に入れていない物件のリフォーム箇所を隅々まで洗い出すことは困難ですが、せめてキッチン・浴室など一般的に高額になりそうなリフォーム箇所はイメージを持っておく良いでしょう。

そのためには、今回の記事も参考に、リフォーム箇所ごとの費用の相場感を事前に頭に入れておくことも大切です。

リフォーム費用も加味して不動産投資の利回りを計算する

続いて購入時に収益性の指標となる利回りも、リフォーム費用を加味して計算するのがポイントです。

具体的には、次の式で利回りを計算します。

利回り(%)= 年間の家賃収入 ÷ (物件価格+リフォーム費用)×100

こちらの数式で目標利回りが出せるかどうかを、不動産投資における物件選びの目安にすることをおすすめします。

例えば、年間の家賃収入が150万円、物件価格が1200万円だったとします。すると通常の利回りは12.5%とそれなりの高利回り物件いえます。

しかし、もし300万円のリフォーム費用がかかるとしたら、以下のような計算になります。

150÷(1200+300)×100 =10%

この10%がリフォームが必要な物件の実質的な利回りであると考えて、不動産投資の物件を比較していったほうが良いでしょう。

不動産投資の利回りについては詳しくはこちらをご覧ください。

高額なリフォーム箇所に注意しながら不動産投資の物件選びをしよう

中古物件の資産価値を向上させるリフォームは、価格の安い物件の不動産投資による収益を高める上で有効な手段ですが、比較的まとまった費用が発生する点がネックです。

一箇所で100万円以上の費用が発生するケースもあるため、高額なリフォーム箇所には特に留意が必要です。

闇雲に低価格な物件を買って、後になって想定外の費用に困ってしまうことのないよう、高額なリフォーム箇所にはあらかじめ目をつけておきましょう。

リフォーム費用を含めても充分な利回りが期待できるか計算しながら、不動産投資の物件を厳選することが大切です。

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