不動産投資において魅力のある物件は不可欠です。しかし、いくら魅力があるからと言って、新築を購入するのは必ずしも良いとは言えません。と言うのも投資金額を抑える上では、新築は不利だからです。
そのために中古物件を購入してリフォームするのが勧められるのですが、その場合にトイレのリフォームが実は大きなポイントとなります。では、なぜトイレのリフォームが不動産投資において重要なのでしょうか？
ここでは、トイレリフォームの不動産投資との関連性からはじめ、なぜ重要であるのかを解説したいと思います。トイレリフォームと収益の関係性が分かることでしょう。
リフォームと不動産投資との関係
最初にリフォームと不動産投資の関係性について復習してみましょう。
魅力のある物件造りの上で重要
不動産投資は入居者の家賃収入で利益を得るビジネスのため、魅力のある物件であることが非常に大切になります。
しかし、いくら取得コストが抑えられて表面利回りの良い物件であっても、魅力に欠けていれば入居者が入らず、実質利回りが上がりません。
リフォームはその様な物件の魅力のアップの意味で重要です。仮に築年数が経った物であっても魅力があるからです。
客付け力アップの点で重要
物件をリフォームすれば、設備が更新されるので生活の利便性が上がります。また、古い設備よりも新しい設備は機能もアップしている点も魅力的と言えます。
そのため、物件は魅力的になり、客付け力もアップします。
尚、リフォーム物件は新築よりも家賃を抑えやすいです。その結果として、安くて便利になり、客付け力はその分上がるのです。
売却しやすくする上で重要
物件の魅力がアップすれば、それだけ収益性が上がります。そのため売却する場合にも有利になります。
特に、不動産投資の場合、売却先が新たな投資家になる場合が多いので、投資用不動産としての「うまみ」が見られます。リフォームをするならば、その点でも有利となるのです。
トイレのリフォームが重要なのはなぜか？
不動産投資において物件の魅力は重要ですが、トイレのリフォームが特に重要なのはなぜでしょうか。代表的な理由を挙げてみましょう。
生活に直接関わるから
まず挙げられる理由が、トイレは生活に直接関係する部分だからです。
確かに壁紙やフロア材なども居住スペースのリフォームとなるために生活に関係します。しかし、トイレの重要性を挙げる人は多いです。不動産投資の観点から考えても重要なのです。
物件の魅力を左右するから
トイレは物件の魅力を決める点で特に重要な部分です。
いくら家賃が安かったとしても、旧態依然の和式の便器のままであれば、敬遠される確率も高くなることでしょう。
また、仮に洋式便器であっても、古いタイプであれば魅力が薄く見えるかも知れません。例えば、ウォシュレットの有無は魅力を決める点で大きいです。
その点、新しいトイレであれば魅力に説得力が付きます。不動産投資の面でも、この点の意味は大きいのです。
老朽化しやすいから
住宅建材は築年数が経てば老朽化する物ですが、トイレをはじめとする水まわりの設備は、特に劣化しやすい部分です。
そのため、リフォームせずにおくと外観が古びてしまい、物件の魅力が落ちてしまいます。そうすると空室リスクが上がってしまい、収益を上げにくくなってしまいます。
トイレリフォームの例
次に、トイレリフォームの例を挙げてみましょう。
和式から洋式へ
和式から洋式へのリフォームは重要なリフォームです。和式の場合は使い勝手が良く無く、物件としても魅力が無くなるからです。
ただ、和式の場合、フロア面の工事などで費用が思ったよりも発生する場合もあるため、コスト管理が重要になります。
尚、価格は工事にもよりますが15～50万円くらいになります。
洋式トイレの更新
洋式トイレであっても、昔の物と今の物では機能が違います。
例えば、今の物は節水のタイプがあり、掃除のしやすい形状の物もあるからです。
ですから、洋式トイレの更新も物件の魅力を上げる意味で重要で、不動産投資の上でも意義のあるリフォームなのです。
価格は5～20万円くらいです。
トイレスペースの拡張
古い物件の場合、トイレのスペースが狭いケースもあります。そのため、便器を交換すると余計に狭くなることもあるのです。
その様な場合には、トイレスペースの拡張も必要です。
尚、この工事は壁の変更も伴いますので、工事コストが高くなります。価格は50万円を超える場合もあります。
トイレの位置変更
状況にもよりますが、トイレの配置変更が必要になる場合もあります。特に、バリアフリー化の際に必要なリフォームと言えるでしょう。
ただし、トイレの位置変更は配管の変更も含むので、制限が発生することもあります。
不動産投資におけるトイレリフォームの注意点
不動産投資におけるトイレリフォームは、マイホームのリフォームとは違い、注意点があります。ここでは、代表的なポイントを挙げてみます。
費用には常に注意する
リフォームは不動産投資の上で重要なのですが、投資金額を掛け過ぎるのも問題です。投資金額を上げると、それだけ利回りが下がってしまうからです。
不動産投資において利回り確保は大切です。利回り確保のためにも、リフォーム費用には常に注意を払いましょう。
内装変更なども考えておく
トイレリフォームは便器の交換と捉えられがちですが、多くの場合、内装の変更も必要です。
古い建物の場合はトイレ部分の壁紙や床材が劣化しているケースも少なく無いからです。リフォーム検討の際には、内装の変更も併せて考えておきましょう。
尚、今の壁紙やフロア材には、防臭機能がある物もあります。トイレに使うと快適になります。
できないリフォームもある
今のリフォーム技術は非常に進歩しているので、昔よりもできる幅が広くなっています。
しかし、いくら自由度が高くなったと言っても、無制限である訳ではありません。
トイレは配管工事も関係してくるので、難しい工事もあります。リフォームの打ち合わせの際には、業者と良く打ち合わせることが大切です。
まとめ
トイレリフォームが不動産投資において何故重要であるか、どの様な物があるかについて取り上げました。イメージが掴めたことと思います。
物件の魅力のアップのためにはリフォームが欠かせなく、不動産投資で収益確保において大切です。
ただし、マイホームのリフォームとは違うので、コストを管理しながら、効果的なリフォームとしましょう。
