収益性のある物件は不動産投資には欠かせません。魅力の無い不動産は入居希望者との契約に漕ぎつけるのも難しくなり、収入に結び付かなくなるからです。
そして、物件のリフォームは魅力回復に結び付くので、不動産投資の上で重要です。
さて、建物の設備には老朽化の早い部分があり、それが物件の魅力を左右することが少なくありません。キッチンはその中でも重要な設備です。
そのため、物件の収益性を確保する上ではキッチンを魅力的にすることが非常に大切です。
そこで、ここではキッチンリフォームを取り上げ、不動産投資で重要な点を絡めて考えたいと思います。
不動産投資で「生活スタイル」を知ることは非常に大切
キッチンの話の前に、まずは不動産投資におけるリフォームの必要性について再確認をしたいと思います。
不動産投資は費用の計算が非常に大切ですが、費用の他にも知るべきことが意外にあります。
中でも、物件が建った時代の生活スタイルと、現在のスタイルの差に関しても知ることが大切です。
不動産投資は入居者の生活サポート事業でもあるから
では、なぜ生活スタイルの知識が不動産投資で大切なのでしょうか。
不動産投資は「入居者の生活サポート」の色が濃いことを覚えておくべきです。
当然ではありますが、入居者に快適な住環境を提供しないと、空室や家賃減額のリスクが高くなります。
しかし、良くすれば収益性も高まってリスクが低下します。そして、そのためには現在の生活スタイルの知識が必要です。
ちなみに、不動産投資で利回りが高くなる物件は中古物件ですが、今の生活スタイルにマッチしない中古物件もあります。
そのため、現代的な生活が送れる様にするリフォームは必要で、そのリフォームのためにも昔の生活スタイルと現代の物も差の知識は不動産投資の上で重要なのです。
顧客満足度に繋がるから
ビジネスにおいて顧客満足度に留意することは非常に大切です。それは不動産投資にも当てはまります。
そして、入居者の満足度を気にせずに「不動産投資はカネのなる木から収益を得る物」と思ってしまうことは危険です。
と言うのも、入居者の満足度が無ければ物件から去られてしまい、赤字になってしまうからです。
そして顧客満足度と質の良い住環境は、今の生活スタイルを知って初めて得られます。
そのために、昔と今の生活スタイルの差を知っておくことが不動産投資においては必要なのです。
不動産投資のリスクとリフォームの関連性
不動産投資の代表的なリスクは空室と家賃減額です。
さて、不動産投資の利回りを考えると中古物件が投資費用が抑えられて有利です。
しかし、そのままでは生活スタイルが古く、物件に魅力が無いままであり、入居者が現れなくなる可能性もあります。
そのためにも、物件の魅力の回復は大切となります。ですから、不動産投資を上手く進めるためにはリフォームが必要となるのです。
ただし、単にリフォームをすれば良いという物ではありません。
上質の生活スタイルを知り、その生活が可能となるリフォームでなければなりません。そのため、やはり現代の生活スタイルを知ることは大切なのです。
生活のスタイルの昔と今
それでは、生活スタイルは昔と今ではどの様に違うのでしょうか。キッチンについて挙げてみましょう。
LDKの普及
まず挙げられるのが「LDK」の普及です。これによって生活スタイルは変わりました。
昔はキッチンとリビングが分かれていました。食事はダイニングキッチンで取ることもありましたが、くつろぎの場所はダイニングとは別の空間だったと言えます。
しかし今はLDKが主流です。大きな間取りのLDKは家族と一緒に過ごし、共に食事を取る場所となっています。実際、新築の物件を見てもLDKの例は多数派で人気もあります。
キッチンの高機能化とデザイン性アップ
LDKの普及と時期を同じくして、キッチンの機能も良くなっています。
例えば、食洗機を搭載したシステムキッチンは昔では考えられませんでした。
また、今のキッチンはデザイン性も向上していて、リビングと融合させても雰囲気を損なうことはありません。
生活スタイルとリフォーム
さて、LDKの普及は生活スタイルの変化にも繋がっていました。それでは、中古物件の人気を上げるにはどうすれば良いのでしょうか。
これは、やはりリフォームがその回答になります。
キッチン部分をリフォームして居心地の良いLDKを造れば、物件のレベルアップと利回りのキープが狙えるのです。
キッチンの種類
昔の不動産のキッチンは基本的には壁に設置する物でした。
しかし、今のLDKの場合はそれだけではありません。キッチンの形態も多様となり、空間のデザインに溶け込む様にもなりました。
さて、キッチンですが設置によっていくつかの種類に分類出来ます。
I型・L型・U型
まず第一の形態ですが、これはキッチン背面を壁面に設置させるタイプです。
ですから、タイプとしては古い住宅のキッチンと同じと言えます。ただ、スペースの形状や広さによっても違います。
具体的には以下の通りです。
- I型…ストレートの壁面に設置させるタイプで、古いキッチンと同様のタイプ
- L型…コーナー面に設置させるタイプ
- U型…狭いスペースにU型に配置させるタイプ
- Ⅱ列型…U字タイプの狭いスペースの2列に設置させるタイプ
ペニンシュラ型
ペニンシュラ型は対面式カウンターに設置するタイプの物で、キッチン側面が壁に着く物です。
対面式のため、家族とコミュニケーションを取りながらの作業が可能となります。
アイランド型
アイランド型は壁に接しないタイプのキッチンで、キッチンの左右からリビングに動ける物です。ペニンシュラ型よりも開放的なデザインとなります。
キッチンのリフォーム費用も確認しておこう
さて、キッチンのリフォームは豪華にすれば良いと言うわけでは無く、投資費用との費用対効果を不動産投資では考えなければなりません。
キャッシュフローを健全にするためにもリフォーム費用の管理は重要なのです。
それでは、キッチンリフォームの費用の管理のためには、リフォームにおいてどの様な点について知っておくべきでしょうか。
リフォーム費用とグレードについて
住宅建材は基本的には「高級」「中級」「普及」の3つのグレードがあり、機能と費用が大体決まっています。
ですから、最初にリフォーム費用を決めていれば、キッチンのグレードも決まります。
尚、リフォーム費用は施工条件によっても変わりますが、概略で以下の通りです。
- 高級グレード…40～180万円
- 中級グレード…30～140万円
- 普及グレード…20～100万円
大掛かりなキッチンリフォームは費用も大きくなる
キッチンのリフォームは、単に古い物を新しい物に換えるだけではありません。
キッチンの配置などまで新しくすると、リフォーム工事の規模が大きくなり、費用も膨らみます。
例えば、壁に設置していた昔ながらのキッチンを、アイランド型に換えようとするならば、壁の変更や床の変更だけでなく、配管やダクトの工事も必要です。
そうすると、リフォーム工事の費用も膨れ上がってしまい、キャッシュフローへの影響も大きくなってしまうのです。
LDK全体の費用管理も必要
今のキッチンはLDKが主流のため、中古物件ではマッチしない物も多いです。
しかし、キッチンだけでなく、LDK全体をリフォームするのであれば、リビング部分の内装リフォーム費用も同時に考えなければなりません。
その場合には、床材や壁材などのリフォーム費用も検討対象に入ります。
その場合には、キッチンの費用管理だけでなく、LDK全体のリフォームの費用管理も不動産投資を行う上で必要となります。
まとめ
キッチンのカタログやネットでのリフォーム例を見てみると、リフォーム工事は非常に幅が広いことが分かります。
そして、キッチンのリフォームに費用を掛ければ昔の生活スタイルから今のスタイルに変えられて、住み心地の良い空間を作ることは可能です。
投資用物件のリフォームの目的は、まさにそれで顧客満足度アップのために必要です。そのためには生活スタイルの研究が不動産投資の上では重要なのです。
しかし、不動産投資において、リフォームは大きな費用を投じる重要なイベントです。生活スタイルの改善と費用対効果を十分に見込んでリフォームをどうするか決めるべきでしょう。
