不動産投資信託

REIT(リート)不動産投資信託のデメリットとは?リスクや投資する際の注意点を徹底解説!

不動産投資

少額の資金から不動産投資をはじめられるREITは、上手に運用することで継続的な利益を得られる一方、デメリットやリスクを把握せず安易に手を出すと、結果的に損を被る可能性があります

したがって、REITに投資する際は、事前にデメリットやリスクを把握して、自分なりに投資を行う判断基準を持つことが大切です。

そこで今回は、REITに投資する際に押さえておきたいデメリットやリスクに関して解説します。

メリットについては下記をご覧ください。

リートに投資するデメリット

REITは多くのメリットを有する一方で、あらかじめ押さえておきたいデメリットやリスクも存在します。

そこで以下では、REITに投資する際のデメリットやリスクについて解説します。

不動産の価値によって価格や収益が変動するリスク

REITは株式市場と同様に、組み入れている不動産の価値によって、価格や収益が変動するリスクがあります。

従来の実物不動産投資であれば、人口減少による賃貸需要の低下をはじめ、建物の築年数、需給のバランス、不動産特有の問題(日当たり、騒音等)などが資産価値が下落する要因として想定されます。

また他の金融商品と比べて、不動産価格の変動は緩やかなため、あまり景気に左右されることなく資産形成することが可能です。

しかしREITの場合、不動産の賃貸需要だけでなく、市場の売買動向や金利環境、ファンダメンタルズ(国及び企業などの経済情勢)など、あらゆる影響が作用して価格が決定されるため、日々の価格変動を含め、決して値動きは小さくありません。

したがって、購入するREITによっては、価格が下落することで、元本割れを起こしたり、将来的に受け取れる分配金が低下するリスクが存在するのです。

販売・運用コストがかかる

REITは実物不動産投資とは異なり投資信託に該当するため、購入・運用するにあたって販売手数料や信託報酬といったコストが発生します。 

投資信託は、運用を自分たちでするのではなく、外部のプロに委託して投資を行います。

したがって、投資信託を販売してくれる金融機関などには販売手数料、不動産を運用・管理してくれる会社に対しては信託報酬を支払います。(売却する際も売買手数料が発生)

そのため、株式投資やFX(外国為替取引)と比べて、購入・運用する際に発生するコストは高くなってしまいます。

したがって、REITを選ぶ際は、販売手数料や信託報酬が比較的安いファンドを検討するとよいでしょう。

REITに関する費用はそれだけではありません。

REITは原則、毎月一定の金額が分配されますが、分配金が支払われるたびに税金が発生します。そのため、結果的に投資として有効な複利効果を得ることができません。

近年では、分配の回数を抑えたREITも登場しているため、長期かつ効率的に運用したい人にとっては、分配回数の少ないREITを選択するのも一つの手段と言えるでしょう。

金利変動リスク

REITは金利が変動することで、価格や分配金が変動するリスクがあります。

REITは、多くの投資家から集めた資金で不動産を購入して、その不動産から得られる賃料収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。

またその他にも、金融機関から資金を借り入れる形で資金調達を行い、不動産を取得しているのです。

したがって、金利が上昇することで、将来的に返済する金額が増大すれば、REIT自体の価格や分配金に影響を及ぼします。

金利の上昇とREIT価格や分配金の下落に必ずしも相関関係は見られないものの、REITの価値を左右する要因には該当するため、市場金利の動向もチェックしておくと良いでしょう。

運用する企業の倒産・上場廃止リスク

REITを運用する投資法人が倒産するリスク、または証券取引所が定める基準をクリアできなければ上場廃止するリスクがあります。

仮に投資法人の倒産や上場廃止になれば、売買ができなくなったり、価格が大きく下落する点を踏まえれば、このリスクがもっとも注意しなければならないデメリットかもしれません。

そのため、REITに投資する際は、対象不動産の種類や用途だけでなく、投資法人自体の純資産や借入金の有無、キャッシュフロー、金融機関の融資環境の変化などをしっかりと確認するようにしましょう。

また仮に倒産・上場廃止になっても、不動産の価値自体がなくなるわけではありません。

場合によっては、精算時に不動産を売却することで投資資金が回収できたり、他の投資法人に吸収する形で引き継がれる可能性もあります。

台風や地震、火災による災害リスク

REITは実物不動産を対象にしているため、台風や地震、火災など、自然災害に伴うリスクがあります。

特に日本は地震大国に該当し、また近年では豪雨による河川の氾濫なども頻繁に発生するため、海外のREITと比較して建物が倒壊や損壊、浸水するリスクが高くなりがちです。

そのため、投資する不動産が自然災害に巻き込まれれば、REITの価格や分配金に影響が出るおそれがあります。

したがって、REITに投資する際は、対象の不動産がどんな地域に建てられているのか、どんな災害を被る可能性があるのかなど、公共機関が発表しているハザードマップなどの資料と照らし合わせて確認しておくと良いでしょう。

まとめ

REITは、少額の資金で気軽に不動産投資がはじめられ、安定的な分配金が期待できる一方、REITが持つデメリットやリスクを考慮しないと元本割れや分配金が変動する可能性があります。

その他にも、売買や運用する際にコストが発生したり、自然災害や倒産に巻き込まれるリスクもあるため、REITに投資する際は、あらかじめデメリットやリスクを踏まえて投資を検討するようにしましょう。

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