出口戦略

リノベーションとは?不動産投資の出口戦略のコツを解説

中古物件のリノベーションは不動産投資における出口戦略として有効な手段の一つです。また購入者目線でリノベーション物件に目を付けている方もいるでしょう。

リノベーションを行うことで付加価値を付ける方法は多岐に渡るため、自分の出口戦略の方向性と予算から最適な方法を採ることが重要です。

今回は不動産投資の出口戦略にリノベーションが有効なのかどうか、リノベーション物件の出口戦略について解説します

リノベーションとリフォーム

リノベーションとリフォームの違いは明確に定義されていませんが、リノベーションは修理と共に付加価値をつけること、リフォームは修理を行い、新築時の状態に戻すことを指すのが通例です。

そのためリフォームでは壁紙の張替えやキッチンを新しいものにするといった部屋の一部を修繕する小規模なものとなります。

一方、リノベーションは住宅から事務所利用への変更など大規模な工事や用途変更をして付加価値を付けることをいいます。

物件の価値を高めたい方やコストをかけずに物件を手にしたい方にはリノベーションがおすすめです。

一方、現状回復を行い売却や今の住人からの家賃収入を得ていくといった出口戦略を思い描いている方にはリフォームがおすすめです。

不動産投資の出口戦略にリノベーションは有効?ポイントや注意点を紹介

不動産投資の出口戦略としてリノベーションを行うことが何故有効なのかといった部分からポイントや注意点を紹介します。

法耐用年数からリノベーションを行う理由を解説

不動産には法耐用年数と呼ばれる減価償却できる年数が各構造物や物ごとに決まっています。(木造・合成樹脂造のもので事務所用のものは24年等)

そのため法定耐用年数を過ぎると経費が減少し税金が増える為、不動産の価値が下がってしまいます

このような価値が下がってしまった不動産をリノベーションにより付加価値を付けられることがリノベーションの有効性です

リノベーションを行うメリットとは

リノベーションを行うと物件の価値が上がることはもちろん、入居率の向上や新しい住人の賃料を引き上げることが可能です

通常であれば家賃を引き下げないといけないような物件でも更なる収益を見込むことができます。

周りの物件と比べて差がない場合や立地が悪い場合などに有効な手段です。

付加価値がつくリノベーションとは

ただリノベーションを行えば付加価値が付く訳ではありません

時代に沿ったリノベーションを行わなければ買い手や賃貸客がつかない可能性もあります

付加価値が付くリノベーションといえるのは和室のフローリング化やインターネット設備(Wi-Fi)を付ける、安全性の強化等です。

若者向けであれば特にインターネットはスマホの普及と共に必需品といっても過言ではないため最重要項目といってもよいでしょう。

前オーナーは物件の管理をしっかり行っているか

リノベーションを考える物件は前オーナーがしっかり管理しているのかも重要です

管理をしっかり行っている物件であれば築年数がたっている物件だったとしても物件の状態が良いまま保たれます。

築年数がたっている物件をさらに使用する形になるため、少しでも状態の良い物件を選びましょう。

リノベーションの注意点

リノベーション物件は築年数がたっていることが多いため、耐震性や耐久性といった安全面に難がある場合があります

また物件を購入してからリノベーションする場合はローンのみ支払うといった状況も考えられます。

したがって、ローンを組む際はあらかじめ金融機関と相談し返済額を少なくするといった施策をとるのがおすすめです

ワンストップリノベーション

リノベーションを行う場合、不動産会社をはじめリノベーションを行う会社や銀行など多くの会社と関わる必要があります。

ワンストップリノベーションでは一つの会社と関わるだけで物件探しからリノベーションまでを任すことが可能です

ワンストップリノベーションを行うことでローンの相談、リノベーションの内容、物件選びを一緒に相談することができるため、より具体的な出口戦略を相談することができます。

リノベーション物件を購入する際の出口戦略を考える

今度はリノベーション物件を購入する側から考えてみます。

リノベーション物件は付加価値がついた素晴らしい物件であることは間違いありませんが、割高であったり立地が悪かったりする可能性もあります。

同レベルの物件を安く購入した後に自分でリノベーションをした方が安い場合や立地条件から売却が出来ないといったことが考えられるため

売却前提なのか、リノベーションし続けるのか、自分が最後に住むのかといった出口戦略をしっかり考えておくことが重要です

一見華やかなリノベーション物件に惹かれてしまうかもしれませんが、築年数がたっていることを忘れず出口戦略を考えてから購入するようにしましょう。

まとめ

今回はリノベーションをする側とリノベーション物件を購入する側の二つの視点に立って出口戦略を解説しました。

リノベーションは付加価値を付けて物件を運用することで築年数のたった物件だったとしても価値を高めることができました。

しかし、ただリノベーションを行えば利益が大きくなる訳ではなく、物件の状況や状態等が及ぼす割合も大きいです。

リノベーション部分だけにフォーカスを充てて出口戦略を練るのではなく、総合的な判断をすることが大事です。

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