出口戦略

アパート投資の出口戦略を考える上での3つのポイントとは?

出口戦略を考えずアパート投資をしてしまったら大損をしてしまったという話を聞いた方もいるのではないでしょうか。

アパート投資を行う上で利益を上げるためには出口戦略が必須といっても過言ではありません

今回はアパート投資における出口戦略が何故必要なのかというところから出口戦略を考える上でのポイントを解説します

何故アパート投資に出口戦略は必要

アパート投資に出口戦略が必要な理由は「損失をださずに利益を得るため」です。

アパート投資に潜む危険を紹介しながら出口戦略を考える意味について解説します。

人気のアパート投資は危険がいっぱい!?

アパート投資の中でも新築アパート投資は他の不動産投資と比べて長期融資がおりやすいことや空室リスクが小さいことから人気のある手法です。

しかし、出口戦略や条件、周辺環境を考えずに投資に踏み切ったら競争激化から需給が変化してしまったため、家賃相場が大きく下落したというケースもあります。

有名な例だと近距離にアパートを乱立させ、オーナーに大きな損を出したレオパレスが挙げられるでしょう。

中古アパートでは減価償却を終えてしまってたり、大きな修繕費用がかかってしまったりと落とし穴があるため、リスクを回避する策を用意する必要があります。

出口戦略を考える意味

新築アパート投資と中古アパート投資のどちらもリスクが大きく見えたかもしれませんが、アパート購入前に出口戦略を思い描くことで利益を最大化させることが可能です

また出口戦略を最初に考えておくことで、リスクを回避したり最小限に抑えたりすることが可能となります。

アパート投資の出口戦略を考える上での3つのポイント

アパート投資の出口戦略を練る中で考えるべきポイントはいくつかあります。その中でも大事な3点を紹介します。

レントロールの情報は鵜吞みにしない

レントロールとは物件の家賃情報を一括で見ることが出来る資料となり、物件価格が適正かどうか見る一つの指標となります。

しかし、このレントロール改ざんが容易であり、フリーレントを利用して高い家賃を取っているとごまかしたり、空室の家賃価格が高く想定利回りが高かったりする場合があるからです

レントロールの情報のみを鵜吞みにして出口戦略を考えてしまうと思ったよりも家賃収入が入らないといった可能性もありますので注意が必要となります。

法定耐用年数から判断する

減価償却という言葉をご存じでしょうか。減価償却とは年々減少する建物や建築付属設備、建築物等といった資産の価値を控除できる制度です。

控除できる年数や控除率は細かく設定されており、「木造・合成樹脂造のもので事務所用のものは24年」といった具合になります。

この控除できる年数を法定耐用年数といい、法定耐用年数を過ぎてしまうと控除を受けることが出来なくなってしまうことからアパートとしての価値が減少してしまいます

そのため法定耐用年数が終了する前に価値を保ったまま売却を行うのか、控除を最大限活用した後に売却を行うのかといった判断が必要となります

耐用年数の詳しい表をご覧になりたい方は国税庁 耐用年数表をご覧ください。

短期譲渡や長期譲渡を考える

短期譲渡は物件取得から5年以内、長期譲渡は物件を取得してから5年を超えて物件を売却することをいい、短期譲渡の際にかかる税金は39%、長期譲渡の際にかかる税金は20%となります

アパート投資の出口戦略一覧

アパート投資を行う際は保有する物件によって出口戦略が異なってきます。どのような出口戦略があるのか、それぞれみていきましょう。

新築アパート

新築アパート投資はアパート一棟を購入し、売却益と家賃収入のどちらをメインにするか考えることが出口戦略を考える上でのカギです。

通常新築アパートを購入する際はディベロッパー費用や広告費用といった多くの費用が上乗せされているため売却する際は不利です

そのため長期譲渡期間に移っていない場合や家賃収入を十分得られていない場合の売却は損失につながる可能性があります。

家賃収入をどの期間まで得るか、売却をいつ行うのかといった出口戦略を購入前に考えることが重要です。

中古アパート

中古アパートの場合は新築アパートの様に余計な費用がのっていないため、市場よりも低く購入して高く売るといったことが可能です

一方家賃収入をメインにする場合は原価償却期間の減少や終了による収入減少やアパートの修繕に費用がかかるため、

損益分岐点を細かく分析し、家賃収入をもらい続けるか売却するかといった出口戦略を考えなければいけません。

リノベーション物件

リノベーション物件は築年数がたっていることが多く売却の難しい物件です

もし売却するためには自分の好みと合う人を見つけるもしくは立地や環境で推すしかありません。

そのためリノベーションをし続けるのか、途中で売却を視野に入れていくのかといった出口戦略を考える必要があります

まとめ

今回はアパート投資における出口戦略について紹介しました。

アパート投資は利回りが高い点や融資が付きやすい点から人気な投資方法です。

しかし、出口戦略を考えずに投資を行ってしまうと損益分岐点を下回ってしまう可能性があるため注意が必要です。

出口戦略を考え、どのような状況でも利益が上がるようなスキームを練ってからアパート投資に臨みましょう。

【無料】不動産投資家タイプ診断はこちら