出口戦略

マンション投資の出口戦略は必須!?様々なケースを紹介

マンション投資を行う際に出口戦略まで考えた投資をしているでしょうか。

出口戦略を考えたマンション投資を行わないと損益分岐点を下回ってしまう可能性が考えられるため、出口戦略を先に考えておくことは重要です。

そこで今回はマンション投資の出口戦略の重要性と様々なケースにおけるマンション投資の出口戦略を紹介していきます。

マンション投資に出口戦略は必須?

マンション投資で最終的に利益を出したり精神的余裕をもったりするために出口戦略は重要です。

マンション投資の出口戦略を考えなければいけない理由について、それぞれ紹介していきます。

知らぬ間に売却できないマンションとなってしまう可能性も

マンションの空室率が高い状況や周辺の人口減少、需要の低下などマンションの価値低下に繋がる要因は様々です。

そのため購入時に将来の状況を予想して出口戦略を練っておかないと、含み損の状況に陥ることもあります。

最終的にマンション投資で利益を得るためには出口戦略を決めておき、売却タイミングを逃さないことも重要です。

出口戦略を持つことで精神的余裕を獲得

マンションを最終的に売却するか、売却しないかといった出口戦略が定まっていないと、適切な家賃設定ができなかったり、売却タイミングを逃してしまったりします。

また出口戦略があやふやだと、利益がそこまでのらないもしくはマイナスの状況下で売却するという判断をしてしまう可能性もあります。

マンション価格の相場が低くなってしまった場合など、不利な状況下で狼狽売りしないためにも出口戦略を練り精神的余裕をつくることが大切です。

様々なケースからマンション投資の出口戦略を考える

マンション投資の出口戦略は様々なケースから考えることができます。

ライフスタイルや経済状況、世界情勢など要因は様々ですが、あらかじめどのような出口戦略をとるか大まかな選戦略をたてることは可能です。

そこでここでは様々なケースからマンション投資の出口戦略を紹介します。

また出口戦略を考える上で重要な短期譲渡や長期譲渡、損益分岐点、インカムゲイン。キャピタルゲインといった用語についても解説していきます。

損益分岐点がどこなのか見定める

損益分岐点とは自分がマンションの購入にかかった費用から家賃収入とマンションの売却益を差し引いた際に利益が出るか損失がでるかの境目のことをいいます。

この損益分岐点がマイナスの場合はマンション投資において最終的に損失を計上することになるため、損益分岐点は常に計算しておきましょう。

インカムゲインを中心に考える

インカムゲインとは安定的な収入のことをいい、家賃収入等を指します。一方、キャピタルゲインは売却差益のことをいい、マンションを売却した金額から購入した金額を引いた差のことを指します。

この2つの考え方はマンション投資の出口戦略を考える上で重要な項目となってくるため覚えておきましょう。

インカムゲインを中心に考える場合、マンションの周辺環境が変化していないかや地域の人口減少が悪化していないかには気を配る必要があります。

空室率はインカムゲインの収益悪化に直結するため注意を怠らないようにしましょう。

キャピタルゲインを中心に考える

キャピタルゲインを中心に考える場合、広告費やディベロッパー費用、仲介手数料といった諸々の費用を乗せて購入した新築マンションは除外した方が賢明といえるでしょう。

これは購入した瞬間に中古マンションになる点と上記の購入にかかった費用分を引いたマンション価格で売却することになるからです。

出口戦略にキャピタルゲインを据えている場合は空室率や築年数、管理といった購入者が気にする部分の条件を整えておくことが重要です。

短期譲渡か長期譲渡かを考える

短期譲渡や長期譲渡かによってマンションの売却時の税率が変化します。

短期譲渡長期譲渡
所有期間5年以下の期間5年を超える期間
税率39%20%

短期譲渡の場合、長期譲渡よりも19%も高く税金を支払わなければいけないため、キャピタルゲインを狙う場合は5年を超えたら検討するのがおすすめです。

また19%の税金を差し引いたとしても大きな金額で売却可能であれば、5年以内の売却を視野にいれた出口戦略も有用といえます。

自宅として保有し続ける

区分マンションを投資用に購入した場合、費用回収後もしくは自宅として使用することに価値を見出すといった出口戦略もあります。

まとめ

今回はマンション投資の出口戦略の重要性と様々なケースにおけるマンション投資の出口戦略を紹介しました。

マンション投資で利益を出すためには出口戦略を購入前に考える必要があることが分かったのではないでしょうか。

出口戦略には様々なケースや方法がありますが、自身やマンションを取り巻く環境を注視しながら柔軟に対応することも重要です。

出口戦略をしっかり練りながらマンション投資をおこないましょう。

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