融資

不動産投資ローンで連帯保証人が必要な場合は?3つのケースを解説

 不動産投資ローンの審査で「連帯保証人を提供してほしい」と金融機関から要求されることがあります。

借主本人に信用がなくて連帯保証人をつけることによって、回収に対する信頼性が向上し審査に通過できることがあります。

ただし、昔のように「信用のある連帯保証人さえ付ければ誰でも融資を受けることができる」というわけではないので注意が必要です。

連帯保証人はどのような場面で要求されるのか、連帯保証人になるのはどんな人なのか、詳しく解説していきます。

不動産投資ローンで連帯保証人が必要なケースとは

不動産投資ローンで連帯保証人が要求されるケースとしては次の3点をあげることができます。

  • 借主の属性が不安定
  • 投資物件の収益性が問題
  • 担保となる不動産の名義人

本人や物件に信用がない場合や、借主以外の人間の不動産に建物を建築する場合には、連帯保証人が必要になります。

不動産投資ローンで連帯保証人を設定する3つの理由について詳しく解説していきます。

借主の属性が不安定

不動産投資ローンを借りる、借主の属性が不安定な場合には連帯保証人をつけるよう金融機関から要求されることがあります。

借主の属性が不安定な状態とは次のようなケースです。

  • 年収が低い
  • 勤続年数が短い
  • 高齢

このようなケースでは、不動産投資ローンの返済ができるかどうか懸念されるので、信頼できる連帯保証人をつけて返済能力を補うことがあります。

投資物件の収益性が問題

投資物件の収益性に問題がある場合も連帯保証人を要求されることがあります。

不動産投資ローンは当該不動産から生じる家賃収入から返済を行う必要があります。

しかし次のような場合には不動産投資ローンを完済するまで安定して家賃収入が入ってくるかどうか懸念されます。

  • 空き部屋が多い
  • 周辺の家賃相場が下がっている
  • 近くに新築のアパートが建設され競争が激化する可能性がある

このようなケースでは家賃収入からの返済に不安が残るので、不動産投資ローンに連帯保証人を設定して信用力を補うことがあります。

担保となる不動産の名義人

担保となる不動産の名義人は連帯保証人として要求されるのが一般的です。

例えば、親の土地の上に子供がアパートを建てる場合には、土地も建物も担保になります。

この際に、土地の名義人である親は連帯保証人になるよう金融機関から要求されます。

今は、第3者を連帯保証人にするようなケースはほとんどないので、基本的には連帯保証人は担保となる不動産の名義人がなるものだと理解しておきましょう。

担保の計算の仕方は詳しくはこちらの記事をご覧ください。

土地の所有者が連帯保証人になる意味

不動産投資ローンでも住宅ローンでも、土地の所有者は連帯保証人になることを要求されるのが一般的です。

これは連帯保証人になって「融資金を保証せよ」ということではなく、むしろ土地所有者の権利を守るために行われます。

土地所有者が連帯保証人になることも意味について詳しく見ていきましょう。

連帯保証人の権利を守るため

担保となる不動産の名義人が連帯保証人になる理由は「連帯保証人の権利を守るため」です。

不動産投資ローンの返済が不可能になった場合は、担保に入っている不動産を差し押さえられてしまいます。

しかし、担保となる不動産の名義人が連帯保証人になっておくことによって、「現金で返済するか」「担保不動産を差し押さえられるか」ということを選択できます。

「現金を払ってでも大切な土地を守りたい」という場合には、連帯保証人として債務を弁済することによって土地の差し押さえを回避することが可能です。

担保となる不動産の名義人を連帯保証人にする理由は、不動産の名義人に選択肢を残すために行われます。

物上保証人になることもある

もちろん、担保となる不動産の名義人の中には「連帯保証人にはなりたくない」という人も存在します。

この場合には、単純に担保だけを提供する物上保証人になるケースもあります。

万が一不動産投資ローンが返済不能に陥っても、担保として提供した不動産が差し押さえられるだけですので、それ以上の返済義務が生じるわけではありません。

不動産投資ローンの連帯保証人として有効な人

不動産投資ローンの連帯保証人として有効な人は次のような人です。

  • 借主の配偶者や親
  • 担保になる不動産の所有者

基本的には借主と同居していたり生計を一にしている人だけで、無関係の第三者を連帯保証人とすることはまずあり得ません。

無関係の第三者は連帯保証人にできない

基本的に無関係の第三者を連帯保証人とすることはできません

金融庁は金融検査マニュアルにおいて第三者保証を求めないことを原則とする融資慣行の確立を金融機関へ求めています。

以前は、融資とは無関係の第三者を保証人とした結果、保証人の生活が破綻してしまうことが社会問題となっていました。

このような事態を鑑みて、今は友人や知人などの第三者を連帯保証人とすることは原則として不可能になっています。

借主の配偶者や親

基本的に不動産投資ローンの連帯保証人もなるのは借主の配偶者や親です。

友人知人はもちろん、兄弟であっても生計が異なる場合には連帯保証人にはなれないと考えた方がよいでしょう。

本人の属性や不動産の収益性に問題がある場合のみ本人の家族が連帯保証人として要求される場合があります。

担保になる不動産の所有者

担保になる不動産の所有者は、所有者の権利を守るために連帯保証人になることがあります。

これは、返済能力を補うためではなく、不動産所有者に選択肢を与えるために行われるので、同居していなくとも連帯保証人になり得ます。

連帯保証人の注意点

連帯保証人になる人は次の2点には十分に注意し、リスクも理解した上で連帯保証人になる必要があります。

  • 借主と同じだけの返済義務を負う
  • 連帯保証人としての義務は相続される

連帯保証人になったことによって非常に大きな借金を負ってしまうリスクがありますし、子供にも連帯保証人としての義務が継承されてしまう点に十二分に注意しましょう。

連帯保証人になることの注意点について詳しく解説していきます。

借主と同じだけの返済義務を負う

連帯保証人とは、借主と同じだけの返済義務を負うものです。

債権者は先に借主より前に連帯保証人へ全額請求することもできます。

連帯保証人になるということは借主と同じだけの借金を背負うということです。

連帯保証人になることも、誰かに連帯保証人を依頼することもリスクを十分に認識して慎重に考えましょう。

連帯保証人としての義務は相続される

連帯保証人になったまま死亡すると、連帯保証人としての地位は相続人へ引き継がれます

相続人の子供や兄弟とすれば何も知らない借金の保証人にされてしまうことがあります。

連帯保証人になっている場合には、生前に連帯保証の内容を相続人にしっかりと伝えておくとともに、場合によっては相続放棄ができるよう対応しておきましょう。

本人の信用が最優先される

不動産投資ローンの審査では、連帯保証人を付けるよう金融機関が求めることがあります。

ただし、基本的には連帯保証人になるのは、生計を一にしている同居家族などで、第三者を連帯保証人にするようなことはありませんし、金融機関もだめ保証人から返済を求めているわけでもありません。

つまり、審査で重要になるのは本人の信用で、いくら優良な連帯保証人を付けても本人の信用がない場合は借りることは難しくなります。

審査に通過できるよう、ある程度の勤続年数を維持してから申し込むなど、審査に通過しやすい自分を作っていきましょう。

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