融資

不動産投資ローンの返済が苦しくなった時の対処法

不動産投資

不動産投資を検討している人の中には「不動産投資が失敗して返済ができなくなった時に生活が破綻するのでは?」と漠然と不安を持っている人も多いのではないでしょうか?

確かに不動産投資が失敗して返済に困窮する人も実在しますが、金融機関は返済に遅れたからと言ってすぐに差し押さえたり、自己破産に至ってしまうようなことはありません。

不動産投資ローンの返済ができなくなった時に取られる金融機関の処置はどのようなもので、返済ができなくなった時にはどのように対処すべきなのか詳しく解説していきます。

返済に遅れるとすぐに差し押さえられる?

不動産投資ローンの返済に遅れてしまうとすぐに差し押さえられてしまうのでしょうか?

そのようなことはありません。

差し押さえは最終手段ですので、何度かの督促を行い、それでも「差し押さえなければどうしようもない」と判断された時のみ差し押さえは行われます。

返済に遅れた時に金融機関はどのような対応をするのか、詳しく見ていきましょう。

差し押さえは最終手段

不動産投資ローンや住宅ローンなど不動産を担保にして融資を実行するローンは、万が一返済が滞った時に担保になっている不動産を差し押さえて回収に充てることができます。

しかし、金融機関は返済に遅れるとすぐに不動産を差し押さえるようなことはしません

差し押さえはあくまでも最終手段です。

金融機関はできる限り融資金を現金で返済してほしいと考えているため、1回や2回返済に遅れたからと言って、安易に不動産を差し押さえることはしません。

差し押さえは再三の督促があり、どのように返済していくかの話し合いが行われたにも関わらず、返済が履行されない場合など「差し押さえなければ回収できない」と最終的に判断された場合のみ行われるのが一般的です。

いくら早くても2ヶ月の延滞が続いた後

では、どの程度で差し押さえは行われるのでしょうか?

差し押さえは、いくら早くても2ヶ月の延滞が続いた後です。

1回返済に遅れたくらいでは差し押さえは行われません。

例えば1月分の返済に遅れ、2月の返済期日が到来し、延滞が1月分、2月分とたまってしまった場合には「現金での回収は難しい」と判断されて強制執行の法的措置(差し押さえ)が行われることがあります。

通常は差し押さえの前に話し合いが行われる

通常、差し押さえが行われる前に「どのようにすれば返済ができるようになるのか」という話し合いが行われるのが一般的です。

返済に遅れると銀行に呼び出され、「現在どの程度の収入なのか」「毎月いくらなら返済できるのか」「いつ収入や家賃が回復する見込みなのか」などのヒアリングが行われます。

話し合いの結果、返済条件の変更(リスケジュール)が行われることがあります。

金融機関は返済に遅れた顧客に対して、何とか期日通りに返済が行われるようサポートします。

返済に遅れたからといって突然差し押さえが行われることはまずありません。

返済が苦しくなったらまず相談を|不動産投資ローンのリスケジュールとは?

返済が苦しくなった時には金融機関によってリスケジュールという対応が取られることが一般的です。

リスケジュールの方法としては主に次の2つの手段があります。

  • 最終期日を延長し毎月返済額を軽減
  • 元金返済を一定期間据え置き経営改善する時間を作る

返済が苦しくなった時のリスケジュールの方法を詳しく解説していきます。

最終期日を延長し毎月返済額を軽減

毎月の返済額を軽減するリスケジュールの方法が返済期日の延長です。

最終返済日を延長することによって毎月返済額が少なくなります。

例えば借入額5,000万円、金利1.5%の不動産投資ローンを20年返済で借りた場合の毎月返済額は241,272円ですが、これを10年延長し30年返済とすれば172,560円へと7万円程度減少します。

周辺の家賃相場が下がったなど、今後慢性的に収入が減少していく見込みの場合に利用するリスケジュールの方法です。

元金返済を一定期間据え置き経営改善する時間を作る

「一定期間だけ返済を楽にしたい」という場合には元金返済の据え置きという方法で対処します。

例えば1年間の元金返済の据え置きを行えば、その1年間は利息の支払いだけすればよいので毎月の支払額を大幅に軽減することが可能です。

「一度に多くの退去者が出てしまった」

「入居者を集めるまで時間がほしい」

など、一定期間だけ返済額を軽減したい時に元金返済の据え置きは有効なリスケジュールです。

任意売却によって借入金を返済

リスケジュールを行ってもどうしても返済できない時や、不動産投資ローンの返済そのものから開放されたい場合には任意売却という手段で不動産投資ローンを完済することもできます。

任意売却とは、不動産投資ローンで購入した不動産を売却して、売却代金で不動産投資ローンを完済する方法です。

どうしても返済が苦しくなったら、不動産会社へ任意売却の相談をすることで任意売却ができる可能性があります。

差し押さえを防ぐためにすべきこと

差し押さえは金融機関が「このまま待っても絶対に回収できない」と判断した時の最終手段です。

その前に適切に対処することによって差し押さえなどの最悪の事態を防ぐことは可能です。

差し押さえを防ぐためには次の4つのポイントを押さえておきましょう。

  • 困った時はできる限り早く相談する
  • 延滞が起きる前に相談する
  • 税金の滞納が発生する前に相談する
  • 絶対に逃げてはならない

不動産投資ローンの返済が苦しくなった時に心がけるべき4つのポイントを詳しく解説していきます。

困った時はできる限り早く相談する

返済に困った時にはできる限り早く相談しましょう。

不動産経営が上手くいっていないことを相談することで、場合によっては銀行が賃借人を紹介してくれるケースもあります。

早め早めに動くことで対処方法はいくつもあるので、返済に困ったらとにかく早めに銀行へ相談しましょう。

延滞が起きる前に相談する

返済期日が到来し、延滞が発生する前にリスケジュールの相談をしましょう。

基本的に延滞が発生してしまうと延滞が解消してからでないと金融機関はリスケジュールに応じてくれません。

手元に返済するお金がないとリスケジュールをすることができなくなってしまうので、延滞が起きる前に金融機関へ相談してみましょう。

税金の滞納が発生する前に相談する

返済が苦しくなった時には税金の滞納が発生する前に相談しましょう。

税金の滞納が発生すると、納税証明書を取得することが不可能になります。

リスケジュールを行う場合や運転資金を借りる場合などは納税証明書の提出が必要になることがあります。

しかし税金の滞納があるとリスケジュールや運転資金の借入が不可能になる可能性があります。

返済が苦しくなっても税金だけは滞納せず、必ず期日通りに返済していくようにしましょう。

絶対に逃げてはならない

いくら返済が苦しくなっても絶対に逃げてはなりません

「電話に出ない」「居留守を使う」などの連絡やコンタクトが取れない行為を取られてしまうと金融機関としても強制的に回収するしか方法がなくなります。

どんなに返済が苦しくとも絶対に逃げずに、早めに金融機関へ相談するようにしてください。

不動産投資のローンにおける繰上げ返済のメリット・デメリットについてはこちらの記事をご覧ください。

まとめ

不動産投資ローンの返済に遅れてもすぐに差し押さえられるようなことはありません。

一般的に、差し押さえは「他に回収の方法がない」と金融機関が判断した場合のみ行われるものです。

そのため、まずは返済が苦しくなったときには金融機関へ相談しましょう。

金融機関へ相談することによって「最終期日の延長」や「元金返済の据え置き」を行うことができます。

返済に困った時にはまず相談し、決して連絡を断つようなことがないようにしてください。

【無料】不動産投資家タイプ診断はこちら