融資

不動産投資ローンの審査で見られる属性とは?有利な属性・不利な属性を解説

不動産投資

不動産投資ローンでは申込者の属性が審査で非常に重視されます。

属性とは、勤務先や年収や勤続年数など、不動産投資ローンへの申し込みを行った個人の環境や社会的地位や収入状況などの総称です。

属性が良い人は審査で有利になりますし、属性が悪い人はいくら高収益物件の購入を希望しても審査に落ちてしまう可能性もあります。

では、どんな属性が審査で有利になるのでしょうか?

不動産投資ローンの審査でチェックされる属性と、審査で有利な属性と不利な属性について詳しく解説していきます。

不動産投資ローンの審査で確認される属性

不動産投資ローンの審査で確認される属性は主に次の6つの項目です。

  • 勤務先
  • 勤続年数
  • 年収
  • 居住形態
  • 金融資産
  • 他社借入

審査では、「どの勤務先に何年勤務しているのか」「年収はどの程度か」「居住形態は持ち家か借家か」「預金などの金融資産はいくらあるのか」「他社からどの程度借りているのか」などの個人の属性に関わらず部分が審査されます。

不動産投資ローンは事業資金を融資するものですので、「当該不動産からどの程度の家賃収入が上がるのか」ということをチェックし「家賃から返済することができるのか」ということを審査するものです。

そのため、本来は申込者本人の属性は審査とは無関係のはずです。

しかし、不動産投資は家賃収入が計画通り入ってこないこともありますが返済は継続していかなければなりません。

家賃収入が入ってこなくても、返済していくことができるかどうか」ということを確認するために属性をチェックしています。

不動産投資ローンの審査で有利な属性

不動産投資ローンの審査では申込者本人の属性をチェックしていますが、次の条件に合致すると「返済には問題なさそうだ」と判断されて審査に通過できる可能性が高くなります。

  • 勤務先が上場企業・公務員・士業
  • 勤続年数3年以上
  • 借入金額の5分の1程度の年収
  • 持ち家に居住している
  • 必要総額の3割程度の自己資金がある
  • 他社借入がない

不動産投資ローンの審査で有利になる属性の条件について詳しく見ていきます。

勤務先が上場企業・公務員・士業

勤務先は上場企業の会社員か会計士や弁護士などの士業であれば審査で有利です。

これらの仕事の人は収入が基本的に高く、安定しているという特徴があります。

また、上場企業や公務員は勤続年数が長い傾向があり、士業は定年がありません。

そのため、これらの職業の人は「長い期間、高年収を確保できる」と判断されます。

不動産投資ローンは返済期間が20年以上の長期になるローンですので、長い期間高い収入を得ることができる上場企業会社員や公務員や士業の人は審査で有利です。

勤続年数3年以上

勤続年数は長ければ長い方が審査で有利になります。

勤続年数が長い人は「今後も現在の職場に勤務し続けるだろう」と判断されるので、やはり「継続して高い年収を維持できる」と期待できるためです。

勤続年数は長ければ長いほど審査で有利になりますが、目安としては3年以上あった方がよいでしょう。

借入金額の5分の1程度の年収

一般的に住宅ローン審査では借入金額の5分の1程度の年収が必要だと言われています。

不動産投資ローンの審査においても借入金額の5分の1以上の年収はあった方がよいと考えられます。

不動産投資用ローンの借入額は大きいので、5分の1では借入額が全く足りないこともありますが、借入金額の10分の1程度の年収は最低限あった方がよいでしょう。

あまりにも年収から比べて借入額が多すぎると、「年収から考えて身の丈に合っていない」と判断されて審査に落とされてしまうこともあります。

持ち家に居住している

持ち家に居住している人も次の2つの理由から審査でプラスになります。

  • 返済が苦しくなって逃げてしまう可能性がない
  • いざというときに自宅を差し押さえて回収できる

借家の人は逃げてしまうのは簡単ですが、持ち家の人は簡単に自宅を放置して逃げることはできないので、何のローンの審査においても有利になります。

また、万が一返済できなくなったとしても、持ち家を差し押さえて回収に充てることもできるので、審査にはプラスです。

必要総額の3割程度の自己資金がある

投資用不動産総額の3割程度の自己資金はあった方がよいでしょう。

自己資金なしのフルローンでは、銀行のリスクも高くなるので審査通過は厳しくなってしまいます。

投資用の不動産の金額が大きすぎる場合には、3割もの自己資金を用意することは難しいかもしれませんが、その場合でもやはり1割程度の自己資金は用意しましょう。

自己資金は多ければ多いほど審査で有利になるので、できる限り多くの自己資金を用意した状態で審査に申し込みをしてください。

他社借入がない

住宅ローンも他の不動産投資ローンも含めて、他社借入は何もない人の方が審査で有利になります。

他社借入があるということは、給料から他社借入を返済しなければならないということです。

新たに借りる不動産投資ローンを返済するお金が足りなくなってしまう可能性が高くなるので、他社借入は少ないに越したことはありません。

不動産投資ローンの審査で不利な属性

不動産投資ローンの審査で不利になる属性は次の通りです。

  • 自営業・小規模企業の代表者・非正規雇用
  • 勤続年数1年未満
  • 年収よりも返済額が大きい
  • 借家住まい
  • 自己資金が1割以下

上記に該当すると「返済できるかどうかが不透明」と判断される可能性があります。

不動産投資ローンの審査で不利になる属性について詳しく解説していきます。

自営業・小規模企業の代表者・非正規雇用

パート・アルバイト、派遣・契約などの非正規雇用の人は、仕事の継続性が疑われるので審査で不利になります。

また自営業や小規模企業の代表者は事業規模が小さく不安定なので審査で不利です。

これらの属性の人は、いかに高収益物件の投資計画であったとしても審査で落とされてしまう可能性が高いでしょう。

勤続年数1年未満

勤続年数1年未満の人は「現在の勤務先に今後も勤務し続けることができるか分からない」と判断されて審査で不利になります。

同じく仕事をコロコロ変えている人も審査で不利です。

現在の勤務先へしばらく勤務を続け、できれば勤続年数が3年を超えてから申し込みましょう。

「3年も待てない」という人は、少なくても勤続年数1年になってから申し込んでください。

年収よりも返済額が大きい

年収よりも返済額が大きい借入は審査に通過することが非常に難しいでしょう。

「家賃収入がなくなってしまったら絶対に返済できない」ということです。

年収の範囲内の年間返済額となる物件へ投資しましょう。

借家住まい

借家住まいの人は審査で不利になります。

返済が苦しくなったときに逃げることが簡単ですし、万が一の場合に差し押さえる財産がないためです。

ただし、勤務先等の他の属性がしっかりしている人は借家住まいでも審査に通過できることもあります。

自己資金が1割以下

自己資金が必要総額の1割以下の場合にも審査では不利です。

自己資金なしのフルローンはよほど銀行にとって信頼ある人でないと借りることはできません。

最低でも必要総額の1割以上の自己資金を用意した上で、不動産投資ローンへの申し込みを行ってください。

カードローン・フリーローンの借入が多い

他社借入が多い人は審査で不利になりますが、特にカードローンやフリーローンなどの無担保で使い道自由な借入金がある人は審査でかなり不利になります。

金利が高く使い道自由なローンを借りている人は一般的に信用度が低くなってしまいます。

できる限り不動産投資ローンへの申込前に完済し、使わない枠は解約しておきましょう。

コロナ禍における不動産投資ローンへの影響はこちらの記事をご覧ください。

まとめ

不動産投資ローンの審査では次の属性が重視されます。

  • 勤務先
  • 勤続年数
  • 年収
  • 居住形態
  • 金融資産
  • 他社借入

このうち、勤務先と年収と自己資金は最も重要になります。

高額物件であっても勤務先がしっかりとしており、高年収で必要総額の1割〜3割程度の自己資金があれば審査に通過できる可能性は決して低くありません。

勤続年数や他社借入などの属性は自分で意識することで良化させることもできるので、審査に通りやすい属性を作っていきましょう。

【無料】不動産投資家タイプ診断はこちら