不動産投資

不動産投資に失敗して借金を背負わないための3つのポイント

不動産投資

不動産投資は金融機関からの借入金で調達した資金で行うのが一般的です。

そのため、不動産投資が失敗すると家賃収入が途絶えて借金だけが残ってしまうリスクがあります。

最悪の場合、自己破産に至ってしまうことも少なくありません。

投資にはリスクがつきものですが、事前にいくつかのポイントと失敗しないための対処法を確認しておくだけで不動産投資で失敗する可能性を大幅に軽減することができます。

不動産投資に失敗しないための対処法や失敗事例を解説していきます。

不動産投資のよくある失敗事例

不動産投資でよくある失敗として次の3点をあげることができます。

  • 周辺物件の家賃相場を把握していない
  • 収支のシミュレーションを把握していない
  • サブリース契約を解除された

基本的には事前の見通しが甘すぎると、不動産投資に失敗する可能性が高くなります。

不動産投資に失敗する3つのケースについて詳しく解説していきます。

周辺物件の家賃相場を把握していない

周辺物件の家賃相場を把握していないと、利回りありきの高額な家賃設定となり、投資が失敗することがあります。

利回りありきで家賃を決定すると、高い利回りを追求するあまりに家賃を周辺相場よりも高く想定して投資の意思決定をしてしまう傾向があります。

よほど付加価値がついている物件でない限りは、家賃設定は周辺の家賃相場と同程度にしなければ入居者を確保することはできません。

周辺の家賃相場と同程度にしてもある程度の利回りを確保できる物件へ投資しましょう。

収支のシミュレーションを把握していない

不動産投資をする前には収支のシミュレーションを入念に行う必要があります。

恒常的に発生する管理費用だけでなく、数年に1回発生する修繕費なども考慮して収支をシミュレーションしないと、修繕が発生した時に赤字に転落するリスクがあります。

また、将来的に経年劣化によって家賃や入居率が低下した場合に、「赤字にならないラインはどこか」という損益分岐点を確認しておくことも重要です。

投資をしてから10年程度先までのシミュレーションを把握しておきましょう。

サブリース契約を解除された

サブリース契約とは投資した不動産を丸々不動産会社などへ貸し付けて、入居者の有無に関わらず家賃を受け取る契約です。

確かに契約中は、入居者がいなくても家賃収入を受け取ることができますが、入居状況の低下や周辺の家賃相場の下落によって収益状況が悪化すると契約を解除されることがあります。

実際に大手不動産会社が経営悪化によって多くのサブリース契約を解除したことが社会問題になったこともあります。

「サブリース契約があるから借金返済は大丈夫」と思っても、契約が突然切られて借金返済ができなくなってしまうリスクがあります。

サブリース契約頼みではなく、自力で入居者を集めることができる物件を自己責任で選定しましょう。

不動産投資に失敗すると

不動産投資に失敗してしまうと非常に大きなリスクを負わなければなりません。

投資に失敗すると多額の借金が返済できなくなることや、金利が上昇して利息負担が増大することもあります。

不動産投資に失敗した場合のリスクを解説します。

家賃収入が返済金を下回り借入金を返済することができない

家賃収入が借入金の返済額を下回り、借入金を返済することができなくなるケースです。

借入金を返済することができないと、不動産が差し押さえられ、場合によっては自己破産に至ってしまうケースもあります。

担保割れによって金利が引き上げられた

不動産の評価額は次のいずれかの理由によって下落することがあります。

  • 周辺の不動産市況が悪化
  • 家賃相場が下がった
  • 建物が経年劣化した

これらを原因として不動産の価格が下落した結果、借入額よりも不動産担保評価額の方が低くなる担保割れを起こすことがあります。

担保割れを起こすと、万が一の場合、金融機関が損失を出す可能性が高くなるので、金融機関は貸付金利を引き上げることがあります。

価値が下落しやすい不動産に投資をすると、借入金利が上昇し、利息負担が大きくなるリスクがあります。

不動産投資に失敗しないための対処法

不動産投資を失敗させないためには、次の3点について事前に確認しておくことが重要です。

  • 事前に空室状況を把握しておく
  • 周辺の家賃相場を調べておく
  • 売却まで想定した戦略を練る

不動産投資に失敗しないための3つのポイントについて詳しく解説していきます。

事前に空室状況を把握しておく

中古の一棟マンションや分譲マンションへ投資を行う場合には、事前に建物の空室状況を確認しておきましょう。

建物の全体の入居率が高い物件であれば投資が成功する可能性は高いと判断できますが、入居率が低い建物へ投資をしても入居者を確保できずに家賃収入を得られません。

投資をする物件については必ず事前に空室状況を調べておきましょう。

また、地域の賃貸相場を把握することも重要です。

実際に投資をする前に、周辺のアパートやマンションの空室状況を調べておきましょう。

空室が多い地域は、アパートやマンションの需要がない地域だと判断できます。

需要のない地域へ投資をしても、高い入居率を維持することは難しくなります。

できる限り周辺物件の入居率の高い地域に投資をすべきです。

安易に投資先を決めるのではなく、事前に建物や地域の入居状況を確認しておきましょう。

周辺の家賃相場を調べておく

投資の決定をする前に周辺の家賃相場は必ず調べておきましょう

家賃相場から適正な家賃を算出し、そこから不動産投資の利回りを決定すべきです。

家賃相場を調べておかないと、「理想とする利回りは〇〇%だから、利回りを実現するためには家賃を〇〇円ににしよう」と、利回りありきの家賃設定になってしまいます。

ここで設定した家賃が周辺の家賃相場から乖離していた場合には入居者を確保することができません。

事前に家賃相場を調べ、周辺の家賃相場と同程度の家賃を設定しても十分に利回りを確保することができるという計算をしてから投資の意思決定を行いましょう。

売却まで想定した戦略を練る

不動産投資には出口戦略も必要です。

不動産は建物が新しいうちは、周辺よりも高めの家賃を設定しても入居者を確保することができます。

しかし、経年劣化によって家賃は下がり入居率も低くなるのが一般的です。

場合によっては、家賃が高い時のみ所有し、家賃や入居率が下がってきたら売却してしまうのも有効な投資戦略の1つだと言えます。

そのため不動産投資を行う物件を選定するときには「不動産の流動性が高い地域かどうか」「中古不動産を高値で売却することができるかどうか」という視点を持つことも重要です。

都心であれば地価の上昇によって売却益を出すことができる場合もありますが、地方都市であれば不動産の流動性が低いために売却先が見つからない可能性も十二分にあります。

将来的に売却する可能性もある程度考慮して、中古物件になっても売却することができるかどうかという視点で購入する不動産を選定しましょう。

まとめ

家賃の下落や入居者の減少などによって不動産投資が失敗すると、借入金の金利が上がり利息負担が大きくなったり、借金が返済できずに最悪のケースとして自己破産になってしまう可能性もあります。

ほとんどの投資家が借入金を利用して投資を行う不動産投資は失敗した時のリスクも大きいのが実情です。

不動産投資に失敗しないためには投資意思決定を決定する前に次の3点に注意しましょう。

  • 事前に空室状況を把握しておく
  • 周辺の家賃相場を調べておく
  • 売却まで想定した戦略を練る

不動産投資は事前のリサーチが非常に重要です。

家賃相場や地価が下がった場合のリスクまで想定してから投資する物件を選定してください。

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