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コロナ禍による不動産投資ローンへの影響|審査にスムーズに通過するポイント

不動産投資

「社会貢献✕不動産投資」がモットーの不動産投資コンサルタントの仲尾です。

コロナ禍によって「不動産投資は厳しい」と考えている人も多いのではないでしょうか?

確かに相次ぐ飲食店の閉店などによって商業用不動産は以前よりも投資環境が厳しくなっている側面があるようですが、だからこそ投資のチャンスだと言えます。

では、金融機関はコロナ禍において不動産投資ローンへのスタンスを変えているのでしょうか?

コロナ禍による不動産投資ローンへの影響と、不動産投資ローンの審査にスムーズに通過するためのポイントについて詳しく解説していきます。

不動産投資ローンのコロナの影響

コロナ禍によって不動産投資ローンの審査環境は若干変化が見られるようになりました。

それは、審査そのものが厳しくなったというよりも、金融機関の対応面で時間がかかるようになったことです。

コロナによる不動産投資ローンの審査に影響について詳しく見ていきましょう。

コロナ関連の融資に時間が取られ審査時間がかかるように

コロナ禍によって不動産投資ローンに対して直接的な影響はそれほどないと言われています。

しかし、コロナ禍以降、金融機関職員はコロナ関連の融資対応に追われており、その他の融資に対応している十分な時間を確保することが難しくなっているようです。

そのため不動産投資ローンへ申し込んでも以前よりも審査回答に時間がかかってしまうという事態は発生しています。

金融機関の勤務体制の変更によって審査に時間がかかる

コロナ禍によって金融機関も時差出勤などを導入しています。

そのため金融機関内部に以前よりも人手が不足しています。

勤務体制の変更による人手不足から審査には時間がかかるようになり、担保評価などの時間と手間のかかる不動産投資ローンの審査にはさらに時間がかかるようになっています。

不動産投資を検討している人は、以前よりも審査に時間がかかるということを認識し、早めにローンの申し込みをすることを心がけてください。

コロナ禍で金融機関が心配すること

コロナ禍によって金融機関は不動産投資に対して次の4点を懸念しています。

  • 景気悪化による家賃の低下リスク
  • 商業テナントは空き部屋が多くなる
  • 売り下げ減少による家賃の滞納リスク
  • 地価の暴落による金融機関の保全割れ

「不動産投資ローンの審査は厳しくなった」という意見も多いですが、上記4点をクリアしているのであればコロナ禍においても特別審査に通過できないということはありません。

コロナ禍において、金融機関が不動産投資に対して懸念している4つのポイントについて詳しく見ていきましょう。

景気悪化による家賃の低下リスク

景気悪化によって空き部屋が多くなれば、大家は家賃を下げても入居者を確保しなければなりません。

すると、次第に地域全体の家賃相場が下がっていきます。

家賃相場が下がれば大家の家賃収入は減少するので借入金の返済が厳しくなると金融機関は懸念しています。

商業テナントは空き部屋が多くなる

コロナ禍で飲食店の閉店が相次いでいます。

そのため、商業テナントでは空き部屋が多くなり返済が難しくなります。

マンションやオフィス等へ投資している人には影響はありませんが、飲食店が入る物件については審査が厳しくなる可能性があります。

売り下げ減少による家賃の滞納リスク

商業テナントでは、コロナによる不景気の影響で小売店や飲食店の売上が減少し、家賃を滞納するリスクを抱えています。

国は不動産業界団体に、家賃滞納について「柔軟な対応」を要請しており、現状、家賃を滞納されてもある程度は大家が待たなければならない状態が続いています。

家賃を滞納されても借入金の返済は継続するので、この面でも金融機関が不動産投資ローンの貸付に慎重になることがあります。

地価の暴落による金融機関の保全割れ

不景気によって地価が下落すれば、不動産の担保価格も下落します。

最悪のケースとして、金融機関が融資している金額よりも担保価格が下回ってしまう担保割れになってしまう可能性があります。

担保割れになると、金融機関は貸倒引当金をより多く積まなければならないのでコストが増大します。

場合によっては利息収入よりも貸倒引当金の繰入額の方が大きくなってしまうこともあるので、赤字になるような融資をわざわざ取り扱うことはありません。

これらの状況は今すぐに起こる状況ではありませんが、今後不景気が続き飲食店などの閉店が相次ぎ、地価が下落すると起こる可能性があります。

居住用の不動産であれば上記のリスクは低くなるので、マンションへの投資であれば問題なく融資を受けられるでしょう。

コロナ禍で不動産投資ローンをスムーズに借りるための5つのポイント

コロナ禍においては金融機関の対応が遅くなっていることと、収益力の悪い物件かどうかについて厳しい視点で見られていることから、審査には時間がかかってしまうこともあります。

不動産投資ローンの審査にスムーズに通過するためには次の5つのポイントが重要です。

  • 自己資金を充実させる
  • 収益性の高い物件を購入する
  • 借主の収益力の高さ
  • 借主の資産状況
  • これまでの金融機関との取引状況

不動産投資ローンをスムーズに借りるための5つのポイントについて詳しく解説していきます。

自己資金を充実させる

借入額をできる限り少なくするため、自己資金を充実させレバレッジを低くしましょう。

金融機関によって違いはあるものの、必要総額の3割程度の自己資金があった方が審査には通過しやすくなり、審査通過までの時間もスピーディーです。

収益性の高い物件を購入する

実質利回りの高い収益性の高い物件を購入しましょう

物件から上がる収益が高い方が返済も容易ですし、収益性の高い物件は状態が良好であることが多いため、担保評価額が高くなり空室率も下がる傾向があります。

このような物件はコロナ禍においても金融機関にとって「融資しやすい物件」ということができるので、スムーズに審査に通過しやすくなります。

借主の収益力の高さ

当該物件以外の借主の収益力も重要です。

  • 借主の給与所得が高い
  • 他の不動産からも収益を得ている

これらの状況であれば、万が一不動産投資が失敗しても返済できる可能性が高まります。

他から得ている収入が高ければ高い方が審査には有利になるのでスムーズに借りることができます。

借主の資産状況

借主の資産が多ければ多い方が金融機関は安心です。

  • 預金などの金融資産が多い
  • 他にも不動産を所有している

万が一借入金を返済できなくても、上記のような資産家であれば資産から返済に充てることができます。

コロナ禍の金融機関が忙しい時でも、資産のある人からの申し込みであれば金融機関はスムーズに融資を実行します。

これまでの金融機関との取引状況

申し込みをした金融機関とこれまで取引を重ねており、金融機関との信頼関係が構築できていれば金融機関がどんなに忙しい時でも「あの人からの申し込みなら大丈夫」と速やかに融資に応じてくれます。

コロナ禍のタイミングでは、金融機関を回るよりもこれまで取引のあった金融機関へ相談に行った方が審査通過の可能性は高くなるでしょう。

まとめ

コロナ禍においても金融機関の不動産投資ローンに対するスタンスが大きく変わったわけではありません。

ただし、金融機関が繁忙になっていることと、勤務形態の変化によって審査に時間がかかる傾向にはあるようです。

スムーズに審査に通過するためには次のポイントが従来以上に大切になります。

  • 自己資金を充実させる
  • 収益性の高い物件を購入する
  • 借主の収益力の高さ
  • 借主の資産状況
  • これまでの金融機関との取引状況

審査のポイントを押さえて時間的な余裕をもって不動産投資ローンの申し込みを行いましょう。

判断するのが難しいなら、不動産投資のプロに相談してみてはいかがでしょうか。

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