不動産投資

不動産投資成功の秘訣?融資を受ける際の「期間」について徹底解説!

不動産投資

不動産投資の融資を受ける際に金利だけをみて金融機関を選定している方は多いのではないでしょうか?

しかし、不動産投資の融資を検討する際には金利だけでなく「期間」も重視する必要があります。

当記事では融資を受ける際の「期間」の重要性を解説するとともに長い期間融資を受ける方法を解説します。

1.融資期間を長く取ることのメリット

不動産投資において融資期間は長ければ長いほど有利と言われています。なぜ融資期間を長くとると有利になるのでしょうか。理由を解説します。

(1)融資期間によってキャッシュフローに差がでる

融資期間によってメリットが生まれる最大の理由はキャッシュフローに余裕が生まれるという点です。

キャッシュフローとは現金の流れのことです。毎月の収入が10万円で毎月の支出が5万円ならプラス、毎月の支出が15万円ならマイナスです。

同じ融資金額であったとしても借り入れ期間によって、毎月の返済額は大きく異なります。

例えば1億円の融資を受けて、10年間で返済する場合は年間の返済額(元本部分)は1,000万円。

20年で借り入れた場合の返済額(元本部分)は500万円となります。

不動産の利回りが7%で年間収入700万円の場合は期間10年で借り入れの場合は年間300万円のマイナス、期間20年で借り入れの場合は年間200万円のプラスとなります。

このように借入期間によってキャッシュフローに大きな差が生まれることがわかります。

不動産投資のそもそもの目的は運用によって資産を増やして豊かな生活をおくるためだと考える方がも多いのではないでしょうか。

返済計画が厳しいものになるとせっかく不動産から得た収益をすべて返済に回さざるを得なくなります。

資産を増やしながら日々の生活も豊かにするためには融資期間を長く取り、余裕を持った返済ができるようにする必要があるでしょう。

(2)修繕計画や相続税の支払いにも余裕が持てる

長期間で融資が組めるとキャッシュフローに余裕が生まれるため、修繕計画にも余裕が生まれます

新築に比べると老朽化したマンションは人気が落ちてしまいます。しかし、適切なタイミングで修繕やリノベーションを行うことで物件の魅力を保つことが可能です。

融資の期間を長くとることで資金に余裕が持てますので、物件のメンテナンスにもお金を使いやすくなるでしょう。

また、不動産は相続税対策としても非常に有効ですので、相続税対策として不動産を購入する方も多いでしょう。

相続税対策で行っている場合も相続が発生した時に相続税を一括で支払う資金を用意しておく必要があります。

融資期間を長くとっておけば相続発生までに得られる収益を現金として貯めておきやすくなりますので相続税の納税資金不足に悩まされる可能性も低くなります。

2.融資期間を長く取ることのデメリット

融資期間を長く取ることでキャッシュフローが良くなるなどメリットは大きいと言えるでしょう。

しかし、融資期間を長く取ることで生じるデメリットもあります。具体的に確認しておきましょう。

(1)総返済額が多くなる

融資期間が長くなるということはより長期間借りるということになりますので、金利を支払う期間が長くなってしまいます。

そのため同じ金利、同じ金額であれば総返済額は高くなってしまいます。手元資金に余裕がある場合は短期間で返済する方が有利です。

(2)金利が上昇する可能性がある

変動金利で融資を受けた場合、借り入れ期間中に金利が上昇する可能性があるという点は大きなリスクです。

現在は歴史的な超低金利環境ですが、今後も同じように低金利が続くとは限りません。

借り入れ期間が長くなればなるほど金利上昇の可能性も高くなりますので、長期で借り入れを行う場合は金利上昇にも備えて資金計画を立案する必要があるでしょう。

また、金利上昇に備えるのであれば出来るだけ長い期間で融資を受けておいて、いつでも繰り上げ返済ができるように資金を現金で貯めておくということも選択肢の一つです。

現金で貯めておくことで万が一借入期間中に金利が上昇した場合に繰り上げ返済をすることが可能です。

3.長期の融資を受ける方法

デメリットもありますが、可能であれば長期の融資を受けた方がメリットは大きいと言えます。

長期の融資を受けるためには何をすればよいのでしょうか。具体的な方法を確認していきましょう。

(1)新築・築浅の物件を選定する

金融機関の審査担当は借り入れの期間を決める際にいつまでその物件が収益を生み続けるかを審査します。

そのため、比較的新しい物件であれば融資期間を長くすることが可能です。

ただし、新築・築浅物件は価格が高く利回りが低い傾向にあります。

新築・築浅物件で融資期間を長く取ることでキャッシュフローはよくなりますが、築古物件の利回りの高さと比較してどちらか有利であるかをよく検討する必要があるでしょう。

(2)法定耐用年数が長い物件に投資をする

金融機関は融資をする際に建物の法定耐用年数の残存年数を目安に融資期間を決定します。

法定耐用年数とは建物が用途や構造によって何年間価値が持続するかを計算するための指標であり、所得税の計算において経費として計上する際の減価償却にも使います。

主な構造と法定耐用年数は以下の通りです。

構造法定耐用年数
鉄骨鉄筋コンクリート造
47年
鉄筋コンクリート造47年
重量鉄骨造34年
木造22年
軽量鉄骨造19年

建物の構造によって法定耐用年数は大きく異なることがわかります。

同じ築20年の建物でも鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造であれば残存年数は27年ありますが、木造であれば、残存年数は2年しかありません。

融資期間を長くとるためには法定耐用年数が長い建物を選ぶということも有効な選択肢です。

4.まとめ

不動産投資は借りたお金で投資ができる数少ない投資対象です。融資を受けて投資をすることも選択肢となるでしょう。

融資を受ける際には最も重要となるのが金利です。金利が高ければ、せっかく不動産から得られた収益を金利支払いにあてることになり、利益があまりでません。

次に大切となるのが融資期間と言えるでしょう。融資期間はキャッシュフローに大きく影響しますので、できるだけ融資期間を長くとる方が有利です。

金利だけでなく、融資期間にも着目して金融機関を選択するようにしましょう。

こちらは融資を受けるまでの流れを解説してます。

【無料】不動産投資家タイプ診断はこちら