不動産投資

不動産投資ローンの借り換えをした方がよい場合と悪い場合|金融機関別の審査難易度も解説

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「不動産投資ローンの金利が高い」「変動金利ではなく固定金利にすればよかった」など現在借りている不動産投資ローンに悩みや後悔を持っている人も多いのはないでしょうか?

そのような時には不動産投資ローンを借り換えることができます。

しかし、無条件に借り換えればいいというわけではなく、借り換えをした方がよいケースと借り換えには向いていないケースがあるので注意が必要です。

どのようなケースであれば不動産投資ローンの借り換えに向いているのかしっかりと理解しておきましょう。

この記事を読めば、借り換えのメリット・デメリット、借り換えに向いているケースや金融機関別の借り換え審査の難易度や方向性について理解できるようになります。

不動産投資ローンの借り換えについて徹底解説していきます。

不動産投資ローン借り換えのメリット

不動産投資ローンを借り換えることには以下の4つのメリットをあげることができます。

  • キャッシュフローが改善する
  • 利回りが向上する
  • 信用度を上げて次の投資活動へプラスに
  • 金利タイプが変更できる

不動産投資ローン借り換えの4つのメリットをまずは解説していきます。

キャッシュフローが改善する

不動産投資ローンを借り換えることによって、毎月の支払額が少なくなるので資金繰りが改善します。

例えば、借り換えによって毎月の返済額が10,000円少なくなるのであれば、毎月10,000円分だけ資金繰りが改善します。

「返済額が大きすぎて毎月残るお金が少ない」という人は、不動産投資ローンを借り換えることによって資金繰りが改善する可能性があります。

利回りが向上する

不動産投資ローンを借り換えて利息負担を少なくすることによって実質利回りが改善する可能性があります。

実質利回りは以下のように計算します。

実質利回り=(家賃収入−経費)÷物件価格

で計算します。

経費には支払利息も含まれるので、借り換えによって支払利益が減少すれば以下のように実質利回りは向上します。

借り換え前借り換え後
年間家賃収入1,200万円1,200万円
年間経費120万円120万円
支払利息40万円20万円
物件価格1億5,000万円1億5,000万円
実質利回り6.93%7.06%

このように借り換えによって金利が下がり、支払利息が減少すれば、実質利回りは向上します。

信用度を上げて次の投資活動へプラスに

借り換えによって、新しい銀行から不動産投資ローンを借りると、新しい銀行と付き合いが生まれることになります。

借り換えローンを期日通りに返済していくことによって、新しい銀行と信用が構築され、次の不動産投資の際には、新規借入資金を融資してもらうことができるかもしれません。

不動産投資は常に銀行借入が不可欠ですが、借り換えを行うことによって、これまで何も取引がなかった銀行との関係性を構築できるので、投資活動にはプラスになるでしょう。

金利タイプが変更できる

借り換えによって不動産投資ローンの金利タイプを変更することができるのもメリットです。

  • 固定金利→変動金利
  • 変動金利→固定金利

というように、借り換えによって金利タイプを変更することができるので、「固定(変動)で借りたけど変動(固定)に変更したい」などという場合には、借り換えをすることによって任意の金利タイプへ変更することができます。

不動産投資ローン借り換えのデメリット

不動産投資ローンの借り換えにはデメリットもあるので注意しましょう。

主なデメリットとしてあげることができるものは次の4つです。

  • 繰り上げ返済手数料が発生
  • 諸費用の発生
  • 返済額が高くなるリスク
  • 健康状態が悪いと借り換えができない

借り換えに申し込む前に、不動産投資ローン借り換えのデメリットについてもしっかりと理解しておきましょう。

繰り上げ返済手数料が発生

借り換えを行うことによって、これまで借りていた不動産投資ローンを繰上返済すると、繰上返済の際に手数料が発生する場合があります。

金融機関によって3万円〜10万円(+消費税)程度の手数料が必要になることもあるので、借りている不動産投資ローンの繰上返済手数料をよく確認しましょう。

諸費用の発生

借り換えをすることによって諸費用が発生します。

繰上返済手数料の他の諸費用として以下の費用をあげることができます。

  • 登記費用
  • 不動産投資ローン借入手数料
  • 収入印紙代

登記費用に関しては「借入額×0.4%」の登録免許税と司法書士報酬が必要です。

1億円のローンを借り換えた場合は、40万円の登録免許税と司法書士報酬が10万円程度必要です。

この他、借入手数料が5万円程度保証料が発生する場合には30万円〜50万円程度必要になります。

借り換えローンの契約書に収入印紙を貼付しなければならないので、収入印紙代として借入額に応じて以下の費用が必要になります。

  • 500万円を超え1千万円以下:1万円
  • 1千万円を超え5千万円以下:2万円
  • 5千万円を超え1億円以下:6万円
  • 1億円を超え5億円以下:10万円
  • 5億円を超え10億円以下:20万円

借り換えにかかる諸費用は借り換えローンと一緒に借りることが可能ですが、やはり借り換えるだけでこれだけのコストが発生してしまうのはデメリットです。

返済額が高くなるリスク

借り換えによって必ずしも返済額が軽減されるわけではありません。

金利が低くなっても、金利差による利息の軽減額が諸費用分を下回る場合には、借り換えたとしても返済額が高くなってします。

借り換えをする前には金融機関担当者が、借り換え前と借り換え後のシミュレーションを行ってくれるので、確実に借り換えによって返済額が低くなるという場合に、借り換えに申し込むようにしてください

健康状態が悪いと借り換えができない

不動産投資ローンは団体信用生命保険への加入が義務付けられていることがほとんどです。

団体信用生命保険は持病がある場合には借入をすることができません。

そのため、健康状態が悪いと不動産投資ローンの借り換えを行うことは不可能です。

持病がある方や、直近で入院をしたことがある人などは、不動産投資ローンの借り換えができないというのはデメリットです。

借り換えをした方がよい場合と悪い場合

不動産投資ローンは何でもかんでも借り換えるべきではありません。

借り換えをした方がよいケースと、借り換えには不向きなケースがあるので、それぞれどのようなケースで借り換えに向いているのかをしっかりと理解しておきましょう。

借り換えをした方がよい場合

借り換えをした方がよいケースとして一般的に言われているのは以下の3つのパターンです。

  • 金利差が1%以上ある
  • 借入残高が1,000万円以上ある
  • 残りの返済期間が10年以上

個別のケースによって異なるものの、借り換え前のローンと借り換え後のローンで、金利差が1%以上がある場合で、借入残高が1,000万円以上残り返済期間が10年以上であれば、諸費用を考慮しても借り換えることによってメリットが生じると言われています。

ご自身が借入を検討しているローンが、上記に当てはまっているのであれば、借り換えを検討してみる価値はあるでしょう。

借り換えをしない方がよい場合

借り換えをしない方がよい場合は以下のようなケースです。

  • 現在の借入金利が1%台
  • 残期間が10年未満
  • 借入残高が1,000万円未満

ケースバイケースですが、上記3つのいずれかに該当してしまうと、借り換えたとしても返済額が少なくなることはほとんどありません。

上記に該当した場合には、借り換えをしても徒労に終わってしまうかもしれません。

金融機関ごとの借り換えの難易度

最後に金融機関ごとの借り換えに対する難易度について解説します。

メガバンク

メガバンクをはじめとする都市銀行は不動産投資ローンの借り換えを取り扱っています。

審査に通過できれば低金利で借り換えることができる可能性はありますが、審査が厳しく優良な案件でないと借り換えるのは難しいでしょう

以下のポイントを満たしていれば審査に通過できる可能性があります。

  • 担保価値より借入残高の方が少ない
  • 実質利回りが高い(新築物件で6%以上)
  • 申込者の勤務先が良好(上場企業等)
  • 他にも不動産を所有している

ハードルは高いものの、審査に通過できればメガバンクと取引を開始することができるということです。

今後はメガバンクから投資資金を借りることができ、投資の幅は一気に広がるのでぜひチャレンジしたいところです。

地方銀行

投資物件が所在する地域の地方銀行へ相談することで借り換えに応じてくれる可能性があります。

メガバンクよりも審査は緩いですが金利は高くなる傾向にあります。

メガバンクに断られたら申し込みを検討してみましょう。

信用金庫

投資物件が所在する地域の信用金庫で借り換えに応じてくれる可能性もあります。

信用金庫は投資用のローンに関してはそれほど積極的ではありませんが、普段から付き合いのある信用金庫であれば相談に乗ってもらえる可能性は十分にあります。

審査のハードルは地方銀行と同じかそれよりも緩くなる可能性があるので、信用金庫と付き合いがあるのであればまずは相談してみましょう。

日本政策金融公庫

事業資金融資を行っていることで有名な日本政策金融公庫も不動産投資ローンの取り扱いを行っています。

低金利で借りることができる可能性が高いですが、以下の特徴があります。

  • 融資額が3,000万円くらいまで
  • 年収条件なし
  • 築古の木造でも15~20年間のローン可能
  • 全期間固定金利

借主の属性や物件の価値が低くても借りることはできますが、借入可能額が少ないので一棟物件のローンの借り換えは難しいかもしれません。

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