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なぜ築年数が重要なのか?不動産融資の融資のポイントを解説!

不動産投資

不動産投資の融資を受ける際に築年数の重要性イマイチわからないという方は多いのではないでしょうか?

当記事では融資を受ける際になぜ築年数が重要となるのか分かりやすく解説します。

最後までお読みいただくと、築年数の重要性と金融機関がどのような点に着目して審査を行うかがわかります。

融資と築年数の関係性を理解して有利に審査を進めましょう。

1.なぜ築年数が重要なのか

なぜ金融機関は融資をする際の基準として築年数を重視するのでしょうか。その理由は長期間にわたって返済を続けられるかということを審査する基準になるからです。

同じ家賃で貸していたとしても新築のマンションと築50年のマンションでは今後の見込みが大きく異なります。

借り入れ期間を30年とした場合、新築マンションであれば完済時に築30年ですが、築50年のマンションは完済時に築80年になってしまいます。

築年数がかなり経過している建物は返済期間中に空室となってしまう可能性が高いため、金融機関は融資に慎重になります。

次に金融機関はどのように築年数を評価しているか基準となる法定耐用年数について解説します。

2.法定耐用年数とは

建物には構造によって法定耐用年数が定められています。法定耐用年数とは建物の構造や用途によって定められていて、その建物は何年使えるかを示す基準となります。

法定耐用年数は減価償却をする際の基準ともなりますので、不動産で得た所得を確定申告をする際にも重要な基準です。

主な構造と法定耐用年数は以下の通りです。

構造法定耐用年数
鉄骨鉄筋コンクリート造47年
鉄筋コンクリート造47年
重量鉄骨造34年
木造22年
軽量鉄骨造19年

上表を見ると、建物の構造によって法定耐用年数は大きく異なることがわかります。

上表の法定耐用年数は融資をする際の基準としても使われます。例えば法定耐用年数が20年残っている場合は融資期間も20年とするといった具合です。

同じ融資金額であれば融資期間を長く取ればとるほど毎月の返済は楽になるためキャッシュフローは良くなります。

例えば同じ一億円の融資を受けるとしても20年で返済する場合は年間500万円、10年で返済する場合は年間1,000万円と返済金額が大きく異なります。

法定耐用年数の残存年数によって借りられる期間が決まることも多い為、築年数や構造は不動産投資の融資をうけるうえで非常に重要になるのです。

同じ築20年の物件でも鉄骨鉄筋コンクリート造であれば、残存年数はあと27年(47年-20年)となりますが、軽量鉄骨造であれば、法定耐用年数オーバーになってしまいます。

ただし、法定耐用年数オーバーになっていると全く融資を受けられないかというとそうではありません。

金融機関によっては属性や収入が良ければ融資を受けられることもありますので、金融機関と交渉することが大切です。

また、土地には耐用年数がありませんので、築年数が経過して建物部分に対して融資を受けることが難しい場合は土地のみを担保に融資を受けることも検討してみるとよいでしょう。

3.不動産投資をするなら新築・築浅がお得?

ここまででご説明した通り、築年数は融資を受けるための基準となります。

では投資をするなら新築物件や比較的年数が経過していない築浅物件が絶対に有利かと言うとそうではありません。

新築・築浅物件と築古物件のメリットとデメリットを解説します。

(1)新築・築浅物件のメリット

新築・築浅物件には主に以下のメリットがあります。

①融資を受ける際に有利な条件で借りられる

新築物件は融資の審査が有利となりますので、有利な条件で借りられる可能性が高くなります

融資期間が長くなることでキャッシュフローに余裕が生まれやすいことも新築・築浅物件の大きなメリットです。

②入居者が入りやすい

新しい物件は借り手からも選ばれやすい為、入居者が入りやすく、空室になりにくいというメリットがあります。

③減価償却ができるため、所得税がかかりにくい

法定耐用年数以内であれば減価償却によって所得税を節税することが可能です。

(2)新築・築浅物件のデメリット

新築・築浅物件にはどのようなデメリットがあるのでしょうか。具体的に確認してみましょう。

①利回りが低い

新築物件は築古物件に比べると購入価格が高くなるため、利回りが低くなります。そのため、大幅な利益は見込みづらいことが多いです。

②古くなった時の入居状況がよみづらい

新築・築浅物件は新しいうちは入居者が入りやすいものですが、古くなった時に借り手がつくかどうかはわかりません。

長期に渡ってのシミュレーションは見えづらくなります。立地等を勘案して古くなった時に需要があるかもしっかり見極める必要があります。

(3)築古物件のメリット

築古物件のメリットを確認しておきましょう。

①利回りが高い

築古物件は比較的購入価格が安くなるため、利回りが高くなり、運用がうまく行った時の利益は大きくなる傾向があります。

②価格が下がりにくい

築古物件は建物の価値の下落は終えていることが多い為、新築・築浅物件に比べると購入時よりも価格は下がりにくいと言う特徴があります。

(4)築古物件のデメリット

建築されてから相当年数が経過している築古物件のデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

①融資の審査が厳しい

ここまでご説明の通り融資を受ける際の審査は築古物件は厳しいものがあります。

融資を受けないと投資をすることが難しい方にとっては融資を受けられないということでそもそも購入できない可能性があります。

②空室が出ると入居者が入りにくい

築古物件の場合、一度空室が出てしまうとなかなか入居者が決まりにくく、空室期間が長くなる傾向があります。

入居者が居住したままのオーナーチェンジ物件であれば購入当初は運営がうまく行っていたとしても空室になると収入が大きく減ってしまうこともあります。

③修理が必要となるケースが多い

築古物件は様々な箇所が故障してしまうケースが多くあります。そのため、修理費用などの経費が多くなってしまい、収益を圧迫することがあります。

4.まとめ

今回は融資の審査と物件の築年数について解説しました。物件の築年数によって金融機関の審査を通過できるかどうか大きく変わります。

建物の構造によっても法定耐用年数は異なりますので、構造と、築年数は必ず確認する必要があります。

新築や築浅の物件は融資の審査をするうえでは有利となりますが、不動産投資において必ず有利となるわけではありません。

新築・築浅物件のメリットと築古物件のデメリットを見比べて物件を選定することが大切です。

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