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不動産投資の融資を受けるときの必要書類とは?各書類の入手方法も解説

不動産投資

不動産投資をする際に、融資を受けることを検討する方は多いのではないでしょうか?

融資を受ける際は金融機関で融資の審査をしてもらう必要があります。

金融機関はさまざまな書類を見て融資可能かどうかを審査します。当記事では融資を申し込みをする際に必要な書類について解説します。

1.必ず必要となる書類

不動産投資の融資を受ける際には事前相談を行ったうえで本申し込みを行います。

まずは事前相談の時点必ず必要となる書類について解説します。

(1)属性に関する書類

融資を受けるためには金融機関の審査を通過する必要があります。

金融機関は融資の申し込みをする人が信頼することができるかどうか、属性を確認して審査します。

属性に関する具体的に必要な書類を見ていきましょう。

①所得を証明する書類(源泉徴収票や確定申告書)

金融機関は融資を受ける人の返済能力を審査します。安定した所得が多い人は審査に有利に働きます。

所得を証明するために源泉徴収票や確定申告書などが必要となります。直近3年分を用意しておくとよいでしょう。

②本人確認書類(免許証やパスポートなど)

金融機関は住所や名前が間違えないか確認します。金融機関は公共性も高く、厳格な審査が必要となるため、必ず自己申告だけでなく、本人確認書類の提示を求められます。

③住宅ローンなど他の融資の返済予定表

住宅ローンなど他の融資がある場合は返済予定を提示しましょう。不動産投資の審査をするうえで他の融資の有無は非常に重要です。

返済予定表を提示することでどれくらい返済余力があるか示しておく必要があります。

(2)不動産に関する書類

投資用不動産の融資を受ける際には属性だけでなく不動産の価値を審査をしてもらう必要があります。

住宅ローンは不動産が収益を生むわけではありませんので、基本的に属性のみの審査となります。

しかし、投資用不動産の融資は返済原資は家賃収入が中心となります。そのため、不動産の価値や収益性が住宅ローンよりも重要となります。

①物件概要書

物件概要書とは不動産の場所や築年数、構造など基本的な情報が記載されています。

物件概要書は不動産の価値を見極めるために非常に大切な書類ですので、融資の事前相談を行う際は必ず用意するようにしましょう。

物件概要欄は不動産業者に依頼して入手することができます。

②レントロール

レントロールとは賃貸借の契約条件を一覧表にしたものです。レントロールを確認することで各部屋の状況を一目で確認することができます。レントロールは不動産業者に依頼して入手しましょう。

レントロールを確認することで該当不動産の収益性や契約内容を示すことができます。

不動産の収益性が高いことを示すことができれば返済能力が高いことを示すことができます。

③建築確認済証

建築確認済証とは建築物の計画が法規定に適合しているか確認を受けたことを証明する書類です。

建築確認証がないと建物を建築することができませんので、必ず建築確認済証はあるはずです。

万が一建築確認済証を紛失してしまった場合でも建築確認済証は再発行することができません。

ただし、建築確認済証の代わりに建築計画概要書で建築確認を受けたことを証明することができます。建築計画概要書は管轄の市役所や区役所の建築課等で入手することが可能です。

2.提示することで審査をスムーズに進めることができる書類

ここからは全ての金融機関で必須ではありませんが、審査をスムーズに進められる可能性が高まる書類をご紹介します。

(1)属性に関する書類

まずは属性に関する書類について見ていきましょう。

①家系図

融資を受けるうえで、家族関係は重要な要素の一つです。家系図を見て金融機関の担当者が確認することは連帯保証人になれそうな人がいるかどうかと生活費がどれくらいかかりそうかです。

子どもが多い家族は教育費などがかさみ、同じ収入でも返済余力が低くなりますので審査上はマイナス評価となります。

②勤務先の会社概要・職歴

勤務先の会社概要を示しておくことで金融機関に安定した収入があることをアピールすることが可能です。

入社以降の経歴を添付しておくと更に良いでしょう。入社以降の経歴を示すことで、金融機関の担当者に安定的な収入を確保できることをアピールすることが可能です。

③連帯保証人となる人の所得を証明する書類

融資の審査上、連帯保証人となる人に安定的な収入がある場合、大きなプラスとなります。

配偶者など、連帯保証人となる人に収入がある場合は源泉徴収票や確定申告書など所得がわかるものを持っていきましょう。直近3年分があると理想的です。

④本人名義の預金通帳

不動産の運営が万が一うまくいかなかった場合、自身の財産から返済する可能性があります。

返済原資として安定収入があることが一番ですが、ご自身名義の預貯金がある場合は金融機関担当者へのアピールになります。

預金通帳も提示することで、審査を有利に進めることが可能です。

(2)不動産に関する書類

審査をうけるうえで、審査をスムーズに進めることができる書類をご紹介します。

①登記簿謄本や公図

登記簿謄本や公図は公開情報となっているため、金融機関が自分で取得することもできますが、こちらで準備をすることで金融機関の手間が省けるためスムーズに審査に入ることができます。

②収支のシミュレーション

不動産から得られる収支のシミュレーションを示すことで返済原資を確保できることをアピールすることができます。

収支のシミュレーションはストレスをかけて行うことが大切です。ストレスをかけるとは空室が多くなった場合や金利が上昇した場合など、リスクシナリオを想定することです。

金融機関はリスクシナリオが発生したとしても返済できるかどうかを確認しますので、バラ色の収支シミュレーションでは意味がありません。

③売買契約書

不動産の売買契約が成立しているのであれば売買契約書を提示しましょう。

売買契約書を確認することで購入時の条件を確認することができます。

④重要事項説明書

重要事項説明書とは法律で必ず買主に説明する事項を記した書類です。

重要事項説明書を提示することで、より詳細に物件の状態を確認することが可能です。他にも物件に関する書類がある場合は全て提示するようにしましょう。

3.まとめ

不動産投資の融資を受ける場合、金融機関の審査を通過する必要があります。審査を通過するためには、さまざまな書類を提示することが必要です。

金融機関はさまざまな角度から審査をしますが、根本的に確認したいことは「貸したお金を返してもらえるか否か」です。

融資したお金をしっかり返すことができるようにアピールできるためであるということを心掛けて書類を準備すると良いでしょう。

今回ご紹介した必要書類は下の通りです。

属性に関する書類

必ず必要

  • ①所得を証明する書類 (源泉徴収票や確定申告書)
  • ②本人確認書類 (免許証やパスポート)
  • ③住宅ローンなど 他の融資の返済予定表

あればスムーズ

  • ①家系図
  • ②勤務先の会社概要・職歴
  • ③連帯保証人となる人の所得を証明する書類
  • ④本人名義の預金通帳

不動産に関する書類

必ず必要

  • ①物件概要書
  • ②レントロール
  • ③建築確認済証

あればスムーズ

  • ①登記簿謄本や公図
  • ②収支のシミュレーション
  • ③売買契約書
  • ④重要事項説明書

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