不動産投資の融資を受けるために、どのような流れで行えば良いかわからないという方も多いのでは無いでしょうか？
今回は不動産投資の融資を受けるまでの流れをご紹介します。
1.STEP1 金融機関を選定する
不動産投資の融資を受けるためにまずは金融機関を選定する必要があります。融資を受ける金融機関はどのように選定すればよいのでしょうか。
(1)不動産会社に紹介してもらう
物件を購入する際に利用する不動産会社に金融機関を紹介してもらうというのは有力な方法の一つです。
投資用不動産に強い不動産会社は投資用不動産の融資に強い金融機関の情報をよく知っています。
過去に多くの顧客を紹介している場合、融資の目線もわかっていることも多いでしょう。
(2)知り合いに紹介してもらう
知り合いに不動産投資を行なっているオーナーがいる場合は紹介してもらうことも一つの選択肢です。
知り合いのオーナーがさまざまな金融機関を吟味してオススメしてくれる金融機関であれば自分にとっても有利な条件である可能性が高いと言えるでしょう。
(3)自分で開拓する
不動産会社や知り合いのオーナーからの紹介が見込めない場合には自分で開拓することもできます。
自分で開拓する場合はホームページなどでどのような商品を扱っているか事前によく見ておくとよいでしょう。
また、自分が取引をしている金融機関が必ずしも不動産投資に力を入れているとは限りませんので、幅広く調べることが重要です。
2.STEP2 金融機関に相談にいく
相談に行く金融機関を決めたら融資を受けるために相談に行きましょう。金融機関に相談に行く際の準備や注意点について解説します。
(1)アポ取り
相談に行く金融機関を決めたらアポ取りをしましょう。金融機関もさまざまな準備をする必要がありますので、事前に用件を伝えておくことが重要です。
金融機関はさまざまな業務を行なっていますので、不動産投資に関する融資にくわしい担当者もいれば不動産投資に関する融資の知識に乏しい担当者もいます。
アポ取りの時点で不動産投資に関する相談をしたいということを伝えておくことで適切な担当者が面談してくれる可能性が高くなります。
(2)必要書類
金融機関で相談する際にはさまざまな書類を用意しておくことで、スムーズに相談することができます。主な必要書類について解説します。
①融資を受ける人の属性に関する書類
融資を受ける人の属性は審査に大きな影響を及ぼします。融資を受ける人の属性に関する書類は以下のものがあげられます。
- 所得を証明する書類(源泉徴収票や確定申告書)
- 連帯保証人となる人の所得を証明する書類
- 勤務先の会社概要
- 身分証(免許証やパスポートなど)
- 住宅ローンなどの返済予定表
②不動産に関する書類
不動産投資の融資を受ける際は投資物件がどのような物件かを金融機関の担当者に伝える必要があります。物件に関する資料は以下のようなものがあげられます。
- 物件概要書
- 登記簿謄本
- 建築確認済証
- レントロール
- 収支のシミュレーション
- 登記簿謄本や公図
融資の審査を受けるうえで、物件に関する情報は非常に重要です。主に上記の書類が必要となりますが、金融機関によって別の書類を依頼される場合がありますので、面談前に聞いておくようにしましょう。
登記簿謄本や公図は公開情報ですので金融機関でも取得することができますが、自分で準備して持って行くことで金融機関の手間を省きスムーズに融資の申し込みをすることができます。
(3)面談時の注意点
金融機関の担当者と面談する際はできるだけ具体的に状況を伝えることが重要です。
まず、伝えるべきことは自分の属性です。勤め先や収入、家族構成、預貯金の額など隠さずに伝えるようにしましょう。
自分と取引をすることで銀行側にどのようなメリットがあるのかを具体的に伝えることも有効です。
銀行によって様々な目標があります。新規口座開設が目標となっている銀行であれば、家族で口座開設をすることで、銀行にメリットとなるかもしれません。
担当者の成績につながるような提案をすることで案件に力を入れてくれる可能性が高くなります。
融資を受ける目的となる不動産の概要もしっかりと情報公開をします。道路付けが弱いなど、物件に弱点がある場合でも最終的に隠し通すことはできませんので、重要な情報は隠さずに伝えるようにしましょう。
金融機関の融資は「与信」と言われ信用を与える行為です。信用できない人だと思われると融資にマイナス評価となってしまいますので、情報を正確に伝えることが重要です。
また、収支のシミュレーションを作って金融機関に見せる場合はストレスがかかった際のシミュレーションもしておくとよいでしょう。
ストレスがかかった場合のシミュレーションとは家賃が下がったり、金利が上昇したりするなど、投資家にとって不利な状況に陥った場合のシミュレーションです。
あらゆるリスクシナリオを想定していることをアピールすることで金融機関の信頼を得られる可能性が高くなります。
3.STEP3 融資の申し込みをする
申し込みをする金融機関を決定したらいよいよ融資の申し込みをします。
金融機関で融資を受ける場合、担当者と面談をして、ある程度打ち合わせをしたうえで、本申込を行います。
本申込を行う場合は担当者が稟議をあげて、決裁を得ることで審査が完了します。
ただし、担当者が稟議をあげても全て審査を通過するわけではありません。審査の結果融資が承認されないという可能性もあるのです。
担当者は稟議を通すためにあらゆる情報を求めますので、速やかに提出することが重要です。
審査を無事通過することができれば、抵当権設定などの手続きを経たあとに融資実行となります。実際に融資の契約をする際は実印と印鑑証明書が必要ですので準備をするようにしましょう。
4.まとめ
不動産投資をする際に融資を受けることができるかどうかは非常に重要です。
また、金利も実質的な運用利回りに大きく影響しますので、少しでも金利が低い金融機関を選定し、審査を通過することが不動産投資の成否を分けると言っても過言でもないでしょう。
審査を通過するためには金融機関の担当者と協力し合って進める必要があります。必要な情報を公開し、融資を受けることができるようにアピールすることが重要です。
