融資

不動産投資はフルローンで借りれない?銀行の意見を徹底解説!

「富裕層みんながやってる不動産投資がやりたい」
「頭金0で借りる方法ってないかな?」

このように、不動産投資に興味があるけれど、なかなか一歩が踏み出せない、、という方も多いと思います。

今回は不動産投資のフルローンが難しい理由や銀行側の意見を解説します。

最後まで読むことであなたの悩みを解決できれば幸いです。

フルローンは難しい?

まず、不動産投資を始める時にほとんどの方が銀行融資を受けなければ始められません。

日本国内の不動産は1,000万円以上の物件が多く、キャッシュで買うことはほとんどできないからです。

更に、不動産投資で不労所得を得たいからと言って手持ち資金のほとんどを投資に回すことは不安になってしまいますよね。

その為に、銀行がいます。

ですが、銀行で不動産投資をしたいと伝えても融資が通らないか、自己資金をたくさん入れないと審査が通らないと聞きませんか?

実際、現在の日本では不動産投資をするにあたってフルローンは非常に難しくなっています。

あなたがお金を貸す立場に立ってみましょう。

不動産の価値が2,000万円の家を4,000万円で買いたいと言われたときに、本当にそれだけの収益性があるのか気になりますよね?

銀行は金貸しであり不動産屋ではないので、対象物件が本当に4,000万円も出すほどの価値があるのかは分かりません。

納得できなければあなたも4,000万円貸すことは気が引けると思いますが、銀行の立場に立つとフルローンが難しいことが理解できます。

銀行の不動産評価はめちゃめちゃ厳しい

フルローンが難しいことは理解できましたが、銀行が貸しにくい状況がもう1点あります。銀行の不動産評価はとても厳しいです。

銀行の不動産評価は基本的に「相続税路線価・建物再調達価格」を採用していまして、この相続税路線価はインターネットで検索すれば簡単に出てきます。

土地の面積(平方メートル)×路線価=土地価格

建物再調達価格については金融機関ごとによって定められています。

土地と違い、建物には法定耐用年数があり、計算方法が少し複雑になっています。

建物種別(木造、鉄骨、鉄筋コンクリート)によって耐用年数や金額が定められているため、一概に金額を出すことはできません。

建物種別による金額×建物面積(耐用年数-経過年数)=建物価格
             耐用年数

上記計算方法で算出された金額の70~80%が銀行の担保評価額とされています。

正直、計算式で出た金額でさえ売買価格よりも低い金額のことが多い中、更に担保評価は70~80%、、、担保価値が出るわけがありません。

ここまでで不動産投資は銀行に相談しても無駄だと感じるかもしれません。ですが、本当は銀行だって貸したいんです。

現在の金融機関は低金利時代に突入し、金利での収益が取れていません。

その為、貸出金を増やすためにもお金を借りたい人にはなるべく貸せるように最大限の努力をします。銀行はあなたの敵ではないことをよく理解しましょう。

銀行に納得してもらうための準備

銀行はあなたの味方ですが、返済能力を認めさせなければ融資をすることはできません。

その為、銀行の担当者と共に審査が通るような材料を揃える必要があります。

銀行を説得するための準備5点を紹介します。

購入予定物件の近郊の賃貸物件調査

まず購入物件と似ている物件の家賃や入居率の調査をしておきましょう。

収支計画を立てる際に、家賃の相場や入居率に信憑性を持たせるためにも不動産屋に任せるのではなく、あなた自身で調べることで物件の購入意思が固いことを示すこともできます。

収支計画は60~100%

収支計画を立てる際に80%の入居率まで出すケースが多いですが、60%の収支計画を出すことによって、あなたの堅実性を示すことができます。

実際に、少子高齢化が進んでいる現在の日本で不動産を持つことのリスクとして悪い場合の収支計画を立てることは決して無駄なことはありません。

近郊で似ている物件の売買実績を調査

銀行の担保評価はあなたが返済できなくなった際に不動産をいくらで売却できるかを算出しています。

担保評価が低くても購入金額と同額以上の売買実績を提示することによってより一層金額の妥当性を示すことができます。

もし、売買実績と比較した際に購入金額が高かった場合、売り主への交渉材料にすることもできます。

初めての不動産投資は少額の物件から

銀行は収益物件の運用実績があると非常に高評価になります。

はじめからアパート一棟購入するにはリスクが高いとされることが多いので、マンションの一室や都心から離れた場所での不動産購入を意識しましょう。

なるべく耐用年数以内での返済計画を

建物は築後経過年数によって価値が下がっていきます。

耐用年数をオーバーしても住むことはできますが、建物の価値としては下がるため、銀行によっては耐用年数以内じゃないと融資をしないこともあります。

その為、無理なく長すぎない返済計画を立てることによって銀行も審査を通しやすくなります。

低金利で借りるコツ

現在の日本は低金利時代であり、預金の利息が低い分、借入金利に関しても非常に低い金利で借入することができます。

ですが、更に低金利で借りる方法を紹介します。

銀行が密集している地域で融資を申し込む

上記で解説した通り、銀行は貸出金での収益が悪くなっておりどこの銀行も貸したくてウズウズしている状況です。

その中でも、何行も銀行が密集しているエリアでは銀行同士の意識が強く、競合相手がいない地域の銀行よりも金利が低くなることがあります。

銀行の営業エリア内であれば支店から遠い場合でも融資をすることが可能なので、銀行が密集している地域で申込をしましょう。

今後の事業計画で積極的い物件購入する意思を見せる

事業計画までいかなくても担当者に今後も不動産投資を積極的に行っていく意思を見せると銀行からするとあなたは「金のなる木」に見えます。

今回の物件だけでなく今後も事業展開していくとなると今後も融資ができる優良顧客に見えてくるので手放したくない顧客になることができます。

このような顧客になれば多少の金利交渉をしても担当者が必死に上司と戦ってくれるでしょう。

まとめ

不動産投資はフルローンで借りることは難しいです。

ですが、担保評価内に収まる物件や現在も収益物件の運用をしている経験者であればフルローンで借りることができます。

今回の記事で紹介した点を網羅すればフルローンで不動産投資を始めやすくなります。

この記事で解説した内容を実践することによって、これからの不動産投資のお役に立てることができれば嬉しく思います。

【無料】不動産投資家タイプ診断はこちら