不動産投資

投資額が大きい方がいいはウソ

不動産投資に興味がある方、もしくは始めたばかりの方は、ネットでも様々な情報を見ていると思います。

昨今では情報が多く、専門サイトやSNS、YouTubeなどがありますよね。

なかには10棟以上の物件を所有し、投資総額が10億を超える投資家や、大規模な投資家の姿を見ることも少なくありません。

資産〇〇億円
家賃収入◯◯円
会社を辞めてFIRE

など話題があると、「自分も早く物件を買い進めたい」と焦る方もいるのではないでしょうか。

ですが多額を投資している、物件の保有数が多いことは、必ずしも手元に残るお金=儲かっているということではありません。

不動産投資によって、手元に残るキャッシュはざっくりいうとコレです。

“家賃収入”ー”運営費・税金”ー融資返済額

これはあくまでも販売業者のシュミレーションであり、実際には思ったよりキャッシュフローが残らないケースも少なくありません。

SNSなどに登場する投資家は、上手くいっていることをPRしますが本当かどうかはわかりません。

関係者によると数億円規模で投資をしている人たちの半数は、手元にキャッシュが残っていないというのが現状みたいです。

失敗例としては始めから手元にキャッシュがゼロになり、「収支トントン」の場合です。

それでも運営ができて融資を返済できればいいのでは?と思われるかもしれません。

しかし、劣化による修繕費や競合物件ができれば集客力も下がります。

もし1,2年で利益が出ておらず収支がトントンであれえば、赤字になる可能性が高いです。

多くの物件を持っていれば、物件の修繕が重なることも考えられますよね。

そうなるとキャッシュフローがマイナスになり、破産する恐れもあります。

この失敗例では、なぜこのような状態になってしまうのでしょうか?

それは知識や経験が浅いのに購入を焦り、収益性の低い物件を購入してしまうことが原因です。

あるいは、相場を知らず高買いしているという根本的な問題かもしれません。

不動産投資は収益性の高い物件を、それに見合った適正な価格で購入することが基本です。

それを理解せずに保有物件を増やしても、リスクが高まるということになりますね。

ほかにも、フルローンで融資が出てしまうことも問題です。

数年前の金融緩和時代は、簡単にフルローンで融資を受けれましたが、結果、身の丈以上の借入をする素人大家が誕生しました。

いまキャッシュに苦しむ人は、当時フルローンで融資を受け、物件を増やした人が多いのです。

また、融資が出る=いい物件とは限りません。

満室運営ができるか、家賃設定はどうか、修繕予算は適正か、将来の売却価格を想定できているか、などをシュミレーションした上で、購入を判断することが大切になります。

不動産投資の本来の目的は、投資した物件から利益を得てキャッシュを残すことです。

もちろん投資額を増やし多くの物件を保有すれば、大きなキャッシュを残す可能性もあります。

ですが様々なリスクを想定しておかないと、マイナスになる可能性はゼロではないですよね。

SNSなどで見られる成功していそうな情報に目を引かれ焦って購入しないよう、冷静に立ち止まって適切な判断をしていきましょう。

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