不動産投資

不動産投資における利回りとは?利回りの種類と適正な利回りの目安を紹介

不動産投資

不動産投資において、収益性の目安とされる利回り。投資用の不動産サイトを調べるとしばしば目にしますが、その仕組みを知らない方も多いでしょう。

また、初心者の場合は利回りの数字だけを見ても、それが高いのか、安いのか判断が難しい場合も多いと思います。

そこで今回は、不動産投資における利回りの種類や、物件ごとの不動産利回りの目安を紹介します。

不動産投資における利回りの種類

不動産投資においては主に3種類の利回りになります。

  • 表面利回り
  • 想定利回り
  • 実質利回り

それでは順番に見ていきましょう。

表面利回り

表面利回りは、別名グロス利回りと呼ばれることもあり、今現在その物件から得られる賃料収入を物件価格で割ったものです。

表面利回り=(現在発生している賃料収入の総額)÷(物件価格)

実際に不動産投資をおこなう場合、ローン支払いや維持・管理費などが発生しますが、表面利回りにはこれらは考慮されません。

一方で、実際に得られる収入をもとに計算されているため、一部区画が空室で賃料収入が発生していない点などは考慮されます。

戸建て・マンションの区分投資の場合は、投資物件の中に一区画しか含まれていないため、空室なら表面利回りはゼロ、入居者がいるなら次に紹介する想定利回りと同水準になります。

想定利回り

想定利回りは、物件が満室だったと想定した場合に、物件の家賃収入が全て底に入ると仮定して計算するものです。

実際に入居者がいるかどうかは考慮しません。また、諸費用を考慮しない点は、表面利回りと同様です。

想定利回り=(満室だった場合に手に入る賃料収入の総額)÷(物件価格)

家賃を変動させないと仮定すると、想定利回りはその物件から得られる最大の収益率と考えることが可能です。

満室の物件の場合は想定利回り=表面利回りとなります。それ以外の場合には、空室が考慮される表面利回りより、想定利回りの方が高くなります。

実質利回り

実質利回りは、不動産投資を継続する上で発生する諸費用を賃料から控除して計算する利回り。別名ネット利回りとも呼ばれます。

より実際に投資家が手にする収益を把握するために計算される利回りです。また、不動産ローンの支払額などは投資家の購入形態により変動するため、物件自体の特徴以外の要素も加味されて算出されます。

実質利回り=(実際に手に入る賃料収入の総額ー諸費用の合計)÷(物件価格)

実質利回りは物件の特徴だけで決まらない利回りであることと、表面利回り・想定利回りの方が高い水準になるのが一般的であることから、不動産投資サイトではその物件の利回りを表面利回り、もしくは想定利回りで掲載しているのが通例です。

諸費用がゼロで済むことはまず考えられないため、実際にその物件に投資して得られる収益は、掲載されている利回りより低くなると考えておいた方が良いでしょう。

表面利回り・想定利回り・実質利回りの事例

次の物件を例として、ここまで紹介した3つの利回りをシミュレーションして見ます。

物件や借入などの条件

  • 物件価格:5,000万円
  • 室数/入居室数:8室/6室
  • 年間賃料:1室60万円(各室同じ賃料)
  • 住宅ローン借入額:3,000万円
  • 住宅ローン返済期間:25年
  • 住宅ローン金利:2.5%
  • 住宅ローン以外の諸費用:月10万円

表面利回りは(現在発生している賃料収入の総額)÷(物件価格)でしたので、

  • 現在の年間の賃料収入総額は60万円×6室=360万円
  • 360万円÷5,000万円=7.2%

以上より、表面利回りは7.2%となります。

想定利回りは(満室だった場合に手に入る賃料収入の総額)÷(物件価格)でしたので、

  • 満室時の年間の賃料収入総額は60万円×8室=480万円
  • 480万円÷5,000万円=9.6%

以上より、想定利回りは9.6%となります。

最後に実質利回りは(実際に手に入る賃料収入の総額ー諸費用の合計)÷(物件価格)でしたので、

  • 現在の年間の賃料収入総額は60万円×6室=360万円
  • 年間の住宅ローン支払い額は約161.5万円

(*元利均等返済・固定金利・ボーナス払いなしで試算)

  • 年間のローン支払い以外の諸費用は10万円×12ヶ月=120万円
  • (360万円-161.5万円-120万円)÷5,000万円=約1.6%

つまり、実質利回りは1.6%となります。

以上のように表面利回り、想定利回りと実質利回りで大きく水準が異なるため、投資判断においては注意が必要です。

利回りは高い方がいいというわけではない

以上のように、いずれの利回りについても、分子は得られる収入、分母は物件価格で算出されるわけです。

利回りが高い方が物件価格に占める収入が高いことを意味するので「利回りは高い方が良い」と考えがちですが、この点は注意が必要です。

もちろん利回りが高い物件の中にも、本当に収益性の高い物件がある一方で、物件価格が低くても利回りが高くなります。

物件価格が低いということは、市場においてその不動産の価値が低いという評価が反映されています。価値が低い理由は様々考えられますが「物件に魅力がなく、空室リスクが高い」ことも大きな要因です。

地方の築年数が古い物件、利便性に難がある物件などは、例え利回りが高くても、いざ運用してみると、空室が発生し、当初想定されていた収益が得られないリスクがあります。

利回りが高い背景は物件の特徴を精査しなければわからないため、利回りが高い物件はリスクが高く、不動産投資においてはより慎重に物件を吟味することが大切です。

不動産投資の利回りの目安とは?

利回りは高すぎるとリスクが高い一方で、低すぎると充分な収益が得られません。「ではどのくらいの利回りが適切なの?」と考える方も多いでしょう。

利回りの適正水準は不動産市場の状況、金利など金融市場の状況などにより、時代とともに変化していますが、近年の物件タイプ別の利回りの目安を紹介します。

尚、今回は基準を統一するため、いずれも「都内の物件」を想定した目安を記載します。

ワンルームマンションの利回りの目安

まず、都心部のワンルームマンションの区分投資の利回りの目安ですが、表面利回りベースで以下の通りです。

  • 新築: 3%後半~4%前後
  • 築20年くらいまでの中古:4%~5%半ば
  • 築20年~築35年程度の中古:7%~10%

次に紹介する戸建てでも同様ですが、新しい物件ほど物件価格が高いために利回りが下がる傾向にあります。

古い物件は修繕などが発生しやすい、築年数の古さがネックとなって借り手がつきくいなどのリスクが反映されているのです。

他方、新築の場合は5%に至らない物件も多く、ローンなどの諸費用を含めた実質利回りでも収益が残せるか精査しながら不動産投資の物件を選ぶ必要があります。

戸建ての利回り目安

続いて、都心部の戸建ての表面利回りの目安は、木造の場合で次の通りです。

  • 新築:5%~6%前後
  • 中古:6%~8%

RC造については個人投資家が投資対象とするケースがまだ少ないため、適正な目安が定まっていない状況。初心者の場合は木造の物件で投資を検討するのが良いでしょう。

都心部の場合、戸建てはマンションと比較して駅至近などの好立地物件の比率が下がる事もあり、利回りはワンルームマンションよりやや高めになります。

戸建ての投資でも、自分が運用する場合の実質利回りを慎重に計算する必要がある点は同様です。

特に、中古の戸建ては、ワンルームマンションの区分投資と比較してリフォームを柔軟におこなえるため、中古物件をリフォームして投資する方も多いようです。

その場合は、表面利回りだけで判断せず、後々発生するリフォーム費用なども考慮して、保守的な実質利回りを計算しながら、不動産投資の物件を選ぶことがより一層大切です。

実質利回りを算出し、収益性を確認しながら不動産投資をおこなうことが大切

今回紹介したように、不動産投資に関する利回りは表面利回り、想定利回り、実質利回りと主に3つの種類があります。

購入前に諸費用を厳格に計算することができないという事情から、不動産業者は表面利回りか、想定利回りを物件情報として掲載しているケースがほとんどです。

しかし、今回紹介したように、実際に手に入る収益性を図る上では実質利回りを見る必要があります。

不動産投資の物件を精査する際には、業者から提示されている利回りだけで判断せず、想定される不動産ローンの負担額なども加味した実質利回りを計算しながら、投資物件を比較検討することをおすすめします。

【無料】不動産投資家タイプ診断はこちら