世の中には既存の建物を壊して建て直すことができない再建築不可物件というものがあります。
一般的に価格が相場と比較して安いことが多いため、特に初心者は「お得物件なのでは？」と考えて、リスクをよく知らずに購入してしまうケースもあります。
しかし実際には再建築不可物件は初心者がチャレンジするにはリスクの高い物件です。
今回は再建築不可物件が危険な理由と、それでも投資する場合のポイントについて紹介します。
そもそもなぜ再建築不可物件が発生するのか？
まずは、再建築不可物件が存在する理由について簡単に解説します。このように建物を建て直せない物件が発生する背景には、建築基準法と都市計画法という法律が関係しているのです。
建築基準法は最初にできたのが1950年。その後もたびたび改正されながら、土地や建物の形状、サイズ、耐震性などについて制限を設けています。
災害時などの都市の安全性や居住性を維持するために、徐々に厳格化される傾向にあります。
同法の「土地」に関する法令が守られていない場合は、その区画に新たな建物を建てられないルールとなっています。
尚、「建てられない」だけで、既存の建物を「壊さなければならない」わけではないという点がポイントです。
そしてもう一つの都市計画法は1968年からスタートしたもの。同法に則って都市計画区域に指定された場合には、先の建築基準法に適合していなければならない決まりとなったのです。
以上の法律により、都市計画区域に指定される前に区画が定まり、住宅などが建てられた土地の内、現在の建築基準法に適合していない物件では、同区域に指定された後は建物を新たに建てることができないという事態に陥るのです。
建築基準法の中で特に厄介なのが接道義務。これは「建物を建てる時は、その土地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」というもの。
土地の区画の形を変えることは、個人ではほぼ不可能なため、このルールに違反している土地は、今後新たに建物を建てることがほぼ不可能なのです。
この接道義務などの要因で、もう新たに物件を建て替えることができない土地が、今回のテーマである再建築不可物件です。
再建築不可物件による不動産投資のリスクが高い理由
いくら建物が古くなっても建て替えることができない再建築不可物件。価格が安い傾向にあるのには理由があって、実はとてもリスクが高い物件なのです。
投資家のリスク許容度にもよりますが、一般的に以下の3つのリスクから、初心者の不動産投資には不向きの物件と言えるでしょう。
理由①：売却先に困るケースが多い
再建築不可物件は、ここまで紹介した通り特殊な制約のある物件です。このような物件の購入需要は一般的に起こりにくいといえます。
そのため、多くの再建築不可物件は投資を完了したのちの不動産の売却先に困るケースが多いのです。
低価格での売却を余儀なくされるのは当たり前で、いくら価格を下げても売り先が見つからない事態も想定されます。
不動産投資では長期間物件を保有するため、特に不動産投資の初心者の場合、物件を売却する時の事まで想定して物件を選んでいないケースも。
しかし、将来何らかの理由で現金が必要になった場合、不動産投資を終了して物件を処分したい場合などに、売却先に困る物件は、とても厄介な存在になるリスクがあるのです。
理由②：消失・全損しても建て替えられない
物件が罹災することは一般の不動産投資においても大ダメージにつながりますが、再建築不可物件においては、より深刻な事態を引き起こします。
なぜなら、仮に建物が罹災しても、建て直すことはできないからです。
リフォームや修繕は可能なので、一部の損壊で済むならば、大規模修繕で引き続き運用可能になるかもしれませんが、火事などで全損・消失した場合は、更地にする以外にできることがありません。
もちろんその後も新たな建物は建てられないため、収益を生み出すことがほぼ不可能な更地だけが手元に残るのです。
理由③：物件の安全性が低い可能性が高い
これまでの再建築不可物件の発生経緯を踏まえると、大きくの物件は築年数がかなり経過していることになります。
都市計画区域に指定される時期が古い地域ほど、再建築不可物件の築年数は平均的に古くなる計算です。
つまり、そこに立つ物件はかなり築年数が経過しているため、建物内部の老朽化や耐震性の低さなど、建物の安全性が低いケースが多いのです。
ただし、例えばリノベーションをおこなうなどして、建物の機能としては現代の基準や居住者のニーズに適合している場合もあります。
また、先にも出た通り、購入後に修繕をおこない、機能を高めることも可能。
以上の点から、物件選びや修繕といった工夫などにより、このリスクに限っては抑制・回避の余地があります。
再建築不可物件にチャレンジする上での物件選びのポイント
再建築不可物件にて不動産投資をおこなう場合には、物件選びがより大切になってきます。
最後に、あえて再建築不可物件へ投資をおこない、高収益の獲得を目指す場合におすすめされる物件の特徴を3つ紹介します。
立地がいい戸建を選ぶ
再建築不可能でも駅に近いなど、立地が良ければ借り手がつくことも充分期待できます。特に都市部で立地がいい戸建ては、再建築不可能物件の中では狙い目です。
都市部になると駅近の戸建が珍しい上、集合住宅より戸建の方がリノベーションや大規模修繕を柔軟におこなえるためです。
駅近の戸建てを建物の機能をリノベーションによって魅力的な戸建てに一新できれば、再建築不可能物件が、たちまち高収益不動産に生まれ変わるかもしれません。
セットバックで状況を改善できる物件を選ぶ
再建築不可能な要因が、接している道の狭さだけの場合、「セットバック」という工事・手続きで道と土地の接地部分を下げ、道の広さを幅員4m以上にすれば、建て替え可能な普通の土地になります。
目の前の道が狭いが接道はしている、かつ土地の広さに余裕がある物件は再建築不可物件の中では狙い目なのです。
周囲の土地も購入できる物件を選ぶ
ここまでの説明はその土地だけで完結させていたがために再建築不可能物件となっていましたが、周囲の土地を購入して、組み合わせれば建築基準法に適合できる場合には話は別です。
将来周囲の土地も買い占めて、建築基準法に適合した大きな土地を手に入れることを念頭に、まず価格の安い再建築不可能物件を購入して、運用を始める方法もあります。
再建築不可能物件による不動産投資には慎重な判断が必要
今後新たに建物を建てることができない再建築不可能物件は、価格が安く、うまくいけば高収益化する可能性がある一方で、非常にリスクの高い不動産投資物件。
一般的には初心者が安易に投資をおこなうべき物件ではありません。
それでも、高収益を狙って敢えて再建築不可物件での不動産投資にチャレンジする場合は、今回の例なども参考に、収益化しやすい特徴を持つ物件を厳選することが大切です。
