不動産投資

ローコスト住宅へ不動産投資をおこなう3つのメリット・デメリットを解説

不動産投資

足元、不動産投資ではマンションの区分投資やビルの一棟買いなどがメジャーではありますが、戸建て住宅を購入し賃貸に出す不動産投資の手法もあります。

戸建て住宅の場合、都市部のマンションなどと比較すると価格が安い物件も多数。

そんなローコスト住宅なら購入しやすいと感じる一方で、ローコスト住宅が安いのには何か訳があるのではと考え、ちゅうちょしている方も少なくありません。

今回はローコスト住宅による不動産投資のメリット・デメリットを整理します。ローコスト住宅の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

ローコスト住宅とは?

本題に入る前に、不動産投資における「ローコスト住宅」について簡単に整理しておきます。

世間一般でローコスト住宅というと「建築費用が安い新築住宅」を指すことが多いでしょう。

一方で不動産投資では、中古の住宅を購入して賃貸に回すのが一般的なため、ローコスト住宅とは「購入費用が安い戸建て住宅」を指します。

一般的な戸建て住宅を中古で手に入れるとなると一千万円〜数千万円は費用がかかります。

厳密な定義はありませんが、数百万円もしくはそれ以下で購入できる物件をローコスト住宅と指す場合が多いと言えるでしょう。

ちなみに、住宅価格は複合的な要因が組み合わさって決まっていきますが、以下のような物件がローコスト住宅になる傾向になります。

  • 都市部から離れている
  • 駅から遠いなど交通の便が悪い
  • 築年数が古い
  • 狭小・旗型の土地・不便な間取りなど不人気化しやすい要素がある

以上のような要因から需要が出にくく資産価値も低いため、ローコスト住宅になる傾向になるのです。

尚、資産価値が低さが加味されて、相応の物件価格が設定されているため、資産価値が低い=割高、というわけではありません。

もちろん投資先としての魅力がない、というわけでもありません。

ローコスト住宅に投資するメリット

ローコスト住宅=投資すべきでない物件というわけではなく、ローコスト住宅ならではのメリットがあります。

そのため、敢えてローコスト住宅を中心に不動産投資をおこなう方もいます。

ここではローコスト住宅に投資するメリットを3つ紹介します。

メリット①:初期投資額が小さくて済む

ローコスト住宅=価格が安いということなので、ローコスト住宅は初期投資額を抑えて投資を開始できます。

数百万円、中には100〜200万円などの物件もあるため、普通のサラリーマンでも現金で一括購入できるチャンスがあります。

銀行借入を活用する場合も、月々のローン支払額を少額にとどめることができるのです。

メリット②:高利回りが期待できる

基本的に不動産投資の収益性は「利回り」という概念で計算します。利回りは得られる年間賃料収入を物件価格で割ったもの。

これが高いということは、物件価格に比して多くの収入が得られることを意味します。

ローコスト住宅は、設定できる賃料も都市部の優良物件と比較すると低くなりますが、それ以上に物件価格が安く設定されているケースが多いため、この利回りが高くなる傾向にあります。

つまり、投資元本が小さいのに比べれば、豊富な賃料収入が得られるチャンスがあるということが言えるのです。

メリット③:売却益を得られるチャンスも

個人で不動産投資をおこなう場合、売却益(キャピタルゲイン)ではなく、賃料収入の蓄積(インカムゲイン)を期待して投資をおこなうのが一般的

不動産は基本的に経年劣化に伴い価格が下がるため、素人がキャピタルゲインを追求するのは難しいためです。

しかし、元の購入価格が限界まで下がっているローコスト住宅なら、価格が下がる余地が小さい分、高額物件よりは売却益を得られる期待値は高いと言えるでしょう。

運用期間中にリノベーションなどをおこなって資産価値を高めるなどの施策によって、賃料収入+売却益の獲得という理想的な投資が実現するかもしれません。

ローコスト住宅に投資するデメリット

以上のようにいくもメリットがあるローコスト住宅ですが、もちろんデメリットがないわけではありません。

デメリットについてもしっかり把握した上で、ローコスト住宅投資へのチャレンジを検討しましょう。

デメリット①:空室リスクが高い

ローコスト住宅は先に書いた通り、何かしら不便であったり、魅力的でないポイントがある住宅です。そのため、一般的に居住者を獲得する難易度は高いと言えます。

賃料を低めに設定する必要があるのはいうまでもありませんが、その地域の賃貸需要が低ければ、賃料の水準にかかわらずなかなか借り手がつかない場合も考えられます。

そのような物件をローンで購入すると、ローン支払いだけが嵩んでしまうため、ローコスト住宅は高い現金比率で購入した方がいいでしょう。

また、価格・物件の特徴の両面で比較し、少しでも借り手がつきやすい物件を厳選するのも重要です。

デメリット②:トラブルに巻き込まれるリスクが高い

ローコスト住宅はいくつかの理由でトラブルに巻き込まれる可能性が高い物件といえます。

まず、「治安が悪い」というのもローコストの一要因になりえます。治安が悪いローコスト住宅は、物件が犯罪に巻き込まれるリスクは平均よりも高いといえるでしょう。

また、ローコスト住宅は賃料が安いことから、相対的に収入の低い・不安定な方が住む可能性が高くなります。

そのため、賃料の未払いなどのトラブルが発生するリスクも高いのです。

不動産投資のリスクは詳しくはこちらの記事で解説してます。

デメリット③:メンテナンス費用が高くつく場合も

ローコスト住宅の価格が低い要因が築年数が古い場合などに、注意すべきデメリットです。

築年数が古いということは物件が老朽化していることを意味するため、近い将来修繕などが必須になる可能性があります。

中には、耐震性に難があるなどして、借り手を得るために大規模な耐震工事などを余儀なくされる場合もあります。

せっかく低価格で物件を購入しても、修繕費用・メンテナンス費用が高くついて、トータルで見るとローコストではなかった、というケースも考えられます。

メリット・デメリット両面を比較した上でローコスト住宅への不動産投資を検討しよう

ローコスト住宅はその名の通り価格が安いため、一見非常に魅力的な不動産投資の物件であるように思えます。

しかし今回紹介したように、ローコスト住宅の価格が安くなるのには、それなりの理由があるため、価格が安いというだけで安易に購入してしまうのは危険です。

ローコスト住宅のメリット・デメリットを理解した上で、それでも収益を得られる自信がある場合にのみ、ローコスト住宅での不動産投資へのチャレンジをおすすめします。

また、同時にデメリットをできるだけ抑制できるよう、相対的に優れたローコスト住宅を厳選するのも大切です。

【無料】不動産投資家タイプ診断はこちら