不動産投資

民泊への不動産投資が注目を集めている2つの理由と主な民泊への投資手法

不動産投資

近年日本への外国旅行者の増加も背景に注目を集めている民泊。不動産投資の一環として民泊に興味を持ちながらも、具体的な投資方法がわからない方も多いようです。

不動産投資の一環として民泊をおこなうことは可能ですが、旅行客の宿泊などには、不動産運用と異なる制度が適用されるなど注意すべき点もあります。

今回は民泊の基本や、不動産投資として民泊をおこなう上でのポイントについて紹介します。

そもそも民泊とは?

まずは民泊の概要について簡単に紹介しておきます。民泊とは、自身が所有する住宅やマンション・アパートの一室を宿泊用に貸し出すことです。

広い意味では無料で貸し出すことも民泊と言えなくはないですが、不動産投資やビジネスとして考える場合は、貸し出す代わりに宿泊料を徴収し収益を得る手段を意味します。

家を空けがちな方なら、自分が家にいない間に貸し出すことで、宿泊料を得ることが可能です。

また、完全に民泊用の物件として、自分は居住せずに専ら他人に貸し出すために物件を所有する方もいます。

この場合、賃料・住宅ローンや維持費など不動産にかかるコストよりも月々の宿泊料収入が大きくなれば、利益が発生する計算になります。

米国ではAirbnbなど、部屋を借りたい人・貸し出したい人のマッチングサービスが展開されているなど、いくつかの国・地域では、民泊は以前より普及しているビジネススタイルでした。

一方で日本では近年急速に注目を集め、民泊ビジネスの普及が進んでいます。

日本で注目を集める背景

さて、このような民泊が近年日本で注目を集めるている背景について簡単に紹介します。

大きく分けて理由は二つで、一つはインバウンド需要と呼ばれる、海外からの旅行客の増加です。

足元は新型コロナウイルスの影響で減少しておりますが、2020年以前までは訪日旅行客の拡大により、宿泊需要が高まっている状況でした。

もう一つは日本の法整備の影響です。実は近年まではいわゆるホテル・旅館に関する法令にあたる旅館業法上の許可を得なければ、日本の法令上民泊にあたるビジネスはおこなえない制度になっていました。

これが2018年に規制が緩和され、一定のルールのもと、旅館業法にかかる許可なしに民泊を実施可能になったのです。

これらの状況の変化により、近年急速に民泊ビジネスに乗り出す方が増えたのです。

その後2020年の新型コロナ による旅行客の激減では多くの運営者や不動産投資家が窮地に陥ったようですが、今後ワクチンの普及が進み、新型コロナの脅威が後退すれば、再び旅行客は復調するものと見込まれます。

不動産投資の一環として民泊をおこなう上でのポイント

ここまで紹介した民泊を活用して、不動産投資をおこなう方法があります。

一般的な不動産投資では入居者から家賃収入を得ますが、民泊の場合は、継続的な入居者の代わりに、都度の宿泊者から宿泊料金を徴収することにより、収入を得ることで、不動産投資が可能なのです。

ここでは不動産投資の一環として民泊ビジネスをおこなう場合のポイントを紹介します。

民泊に関する制度を理解して、適した方法でおこなうことが大切

民泊事業は以前までは基本的に旅館業法の許可を得て、宿泊施設として経営しなければおこなえないものでした。

現在では民泊事業をおこなう方法は次の3つがあります。

旅館業法の許可を得た民泊

従来からある、宿泊施設の運営のために必要な許可です。物件を通年にわたり人を宿泊させるために活用する場合には、やはり旅館業法の許可を得て、正式な宿泊施設として経営するのがセオリーです。

旅館業法の中にはさらに細かくホテル営業・旅館営業・簡易宿所営業があります。

制約の少ない簡易宿所営業であれば、小規模な物件を民泊に利用する場合などでも適用できるでしょう。

国家戦略特区での民泊

東京都大田区、大阪市などは、民泊の特区に指定されており、旅館業法の許可なく民泊をおこなうことが可能です。すでに大阪市には3,000を超える特区民泊があります。

民泊特区に指定された地域の物件を購入し、旅館業法の許可を省略して民泊をおこなうのも一案です。

尚、現在では3泊以上してもらわなければならないという制約はある点は注意が必要である点は注意しましょう。

住宅宿泊事業法を活用した民泊

2018年の法改正で、上記に含まれない一般の住宅でも、年間180日以内の民泊利用が可能になりました。

ただし、1年間の半分強は人を泊めることができないため注意が必要です。

180日間を民泊事業にあてたとして、残りの180日強を空き家にしてしまっては、黒字経営が困難になります。

自宅として利用している物件で家を空けるタイミングだけ民泊に活用するというのが同制度のオーソドックスな活用方法です。

ただし、物件を二つ購入して、半年ごとに移り住みながら他方を民泊として貸し出す方法もあります。

この方法なら、同制度の下ほぼ通年にわたり民泊事業を継続することが可能です。

民泊による不動産投資のメリット

一般的に、軌道に乗っている民泊事業による不動産投資には、次のようなメリットがあります。

  • 利用頻度が高ければ賃貸よりも高収益が期待できる
  • 破損・汚損が少なく、現状回復・修繕にかかる費用が小さい傾向にある
  • 年単位の契約がないため、柔軟にリフォーム・リノベーションができる

立地や物件の質などを工夫し、多くの宿泊客を取り込むことができれば、低いランニングコストで高収益が期待できるのが、民泊というビジネスモデルの大きなメリットといえるでしょう。

民泊による不動産投資の注意点

一方で、これから民泊にチャレンジする上で、いくつか注意しておきたいポイントもあります。

  • 民泊利用を禁じている物件もあるので、購入前に確認すること
  • ゴミや騒音問題などにより近隣とのトラブルが発生するリスクがあること
  • 今この瞬間は訪日客は激減しており、中長期的な視点でビジネスに臨むべきであること

とりわけ注意が必要なのは、物件自体が民泊を認めているかどうかです。

マンションの管理組合などが禁止しているケースも多く、ここは物件購入前にしっかり確認しておきましょう。

また、今後状況が好転してくる可能性はあるものの、現時点では新型コロナにより訪日客が激減しているのが実情です。

宿泊需要の回復は今後年単位の期間がかかる可能性もあるため、潤沢な準備資金を用意した上で長い目線で臨むことが重要です。

民泊による不動産投資は先行投資として検討すべき

今回紹介した民泊は、現時点では新型コロナの影響で短期間で収益を得るビジネスモデルを描くのが難しい状況です。

他方、いずれ新型コロナの脅威が後退すれば、また急速に訪日客が復調するとも期待できます。

将来の復調を的確に捉えるためには、今のうちから民泊の準備を進めておくのも手です。

今回の記事を参考に、潤沢な準備資金のもと民泊による不動産投資へチャレンジすれば、将来の高収益獲得につなげられるかもしれません。

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