不動産投資

不動産投資家必見!マンションを高く売却する4つの方法について徹底解説

不動産投資

不動産投資をしている方の中には現金化しておきたいと考える方も多いのではないでしょうか?

投資用にマンションを保有している場合、どのような点に気をつけて売却をすればよいのでしょうか。

当記事ではマンションを売却する際の価格の決まり方や高く売却する4つの方法、注意点について解説します。

1.マンションは売却しやすい資産

マンションは不動産の中では比較的売却しやすい資産です。マンションが売却しやすい理由の一つは実需が見込めると言う点です。

実需とは自分で住むための需要のことで、一棟アパートの場合、投資用にしかなり得ないため実需は見込めません。

マンションは自分で住むために購入したいと考えている方もいますので、実需での購入が見込めます。

投資用よりも実需の方が圧倒的に購入を検討する人が多いため、マンションは売却しやすいのです。

もうひとつの理由は権利関係が複雑でなく、売却しやすいと言う点です。

一戸建ての場合、隣地との境界や借地権、道路付けが悪いことで再建築ができないなど複雑な問題が絡み合っていることがあります。

マンションの一室でそのような事象は起こりませんので、比較的簡単に売却することが可能です。

2.マンションの売却価格の決まり方

マンションの売却価格はどのように決まるのでしょうか。賃貸中と空室になったあとで分けて解説します。

(1)空室の場合

マンションが空室の場合、実需で売ることができます。そのため、まずライバルとなるのが近隣の新築分譲マンションです。

マンションの価格は立地や広さ、築年数が重要な要素です。

立地と広さが同じくらいであれば新築の分譲マンションよりも中古マンションの価格は安くなります。

もう一つ目安となるのは条件が近いマンションの賃料です。実需の場合、賃貸で住むか、購入するかを検討する買主も多くいます。

購入した場合の毎月ローンの支払い額が賃料よりも安くなる場合、購入した方がよいと考える方も多いでしょう。そのため、近隣エリアの賃料も価格形成に影響するのです。

(2)賃貸中の場合

賃貸中の場合、投資用として売却することになりますので、空室の物件よりも売りづらくなります。

賃貸中の場合、投資用となりますので、利回りが重要です。利回りは年間の賃料÷購入価格で求めることができます。

年間の賃料が120万円で購入価格が3,000万円の場合、利回りは4%です。

ただし、唯一実需として売却できる人がいます。それはまさに今借りている借主です。借主はそのまま住み続けたいと考えている可能性が高いもの。

借主であれば、声をかければ相場以上の価格で購入してもらえる可能性があります。

売却したいと考えている場合、まずは借主に声をかけてみるのもよいでしょう。

3.マンションを高く売る方法

マンションを高くうるためにはどのような工夫をすればよいのでしょうか。マンションを高く売る方法を見ていきましょう。

(1)空室の方が高く売れやすい

マンションは空室の方が売りやすいものです。賃貸中の場合は実需の購入者がいない分、購入者候補が少なくなりますので、なかなか売れないこともあります。

売却を検討している場合でも賃貸中の場合は空室となるのを待ってから売却する方が高値で売れる可能性は高くなります。

(2)2月~3月は高く売れやすい

不動産が最も活発に売買される時期は2月~3月です。その理由は4月の新生活にあわせて不動産を購入する人が多いからです。

不動産は人生で最大の買い物です。そのため、なかなか妥協して買う人はいません。

しかし、2月~3月はある程度妥協して買わざるを得ない人も多くいます。自宅用として購入する際にはあらかじめ予算を設定し、立地や間取り、築年数などを確認していきます。

購入するまでに時間的に余裕がある人はもっといい物件があるのではないかと考え、購入を控える可能性があります。

2月~3月にかけては時間的に余裕がない購入希望者が多いため、高値でも購入に至るケースが多くなります。

(3)売り急がない

不動産には相場があるものの売却できる相手は一人だけです。そのため、一人でも高く購入してくれる人を見つければいいのです。

いくらいい不動産であっても売却できる期間が短いと高い価格で売ることが難しい場合もあります。

資金化しなければいけない時期が決まっているのであれば早めから売り出してなるべく長期間売却活動をする方が高く売れる可能性が高くなります。

特に不動産の売買が活発になる2月~3月を待たずして売却をしてしまうと高値で売れない可能性が高くなってしまいます。

売却活動は期間的に余裕を持って行うようにしましょう

(4)売却しやすい物件に投資をする

マンションに投資をする際は出口戦略を見据えて購入する必要があります。物件を購入する時に利回りだけでなく、売却しやすいか否かも検討して購入しておく方がよいでしょう。

売却しやすい物件を見極めるために、まず重要となるのは立地です。多少古くても駅近やターミナル駅に便利な場所にあるマンションは売却しやすいものです。

間取りも重要な要素です。間取りはエリアのニーズにあった間取りである必要があります。

子育て中のファミリー層に人気のあるエリアであればワンルームや1LDKよりも3LDKなど家族で、住むのに適した間取りがよいでしょう。

また、特殊な間取りは買主を見つけにくい傾向があります。売却も見据えると一般的な間取りのマンションを購入することをおすすめします。

出口戦略の決め方についてはこちらの記事をご覧ください。

4.まとめ

マンションは比較的売却しやすい不動産です。土地付きの建物のように権利関係や境界などで複雑になることは無く、一定の需要のあるエリアであれば、比較的簡単に売れるでしょう。

マンションの価格は現状賃貸中か否かによって大きく価格設定が異なります。賃貸中の物件は不動産投資家しか購入しませんので、購入者層はかなり限られてしまいます。

一方、現状空室であれば、投資用としてだけでなく、自分が住むための実需でのニーズも期待できます。

実需を含めることで圧倒的に購入者層が広がるため、空室のほうが高く売れる可能性は高いでしょう。

また、マンションを高く売るためには様々な工夫が必要です。

売却する季節や売却活動にかける期間によっても高く売れる可能性は変わってきますので、高く売るための戦略をしっかりたてて売却活動をするようにしましょう。

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