不動産投資

不動産投資に適した物件の階とは?階層ごとのメリット・デメリットを紹介

不動産投資

マンションの一室を購入して投資を行うタイプの不動産投資においてどの階の物件に投資をおこなうかは重要なポイントです。

しかし、低層階、高層階どちらがいいのか迷っている方も多いでしょう。

この記事では低層階・高層階にはそれぞれに存在するメリット・デメリットを紹介します。

それぞれのメリット・デメリットを比較した上で、購入する物件の階層を検討することをおすすめします。

低層階への不動産投資では物件価格を抑えることが可能

低層階の物件はセキュリティ面で不安が残る、マンションでの売りの一つとなりがちな景観が期待できないなどのハンディキャップがあるため「避けた方が良い」と考える人も少なくありません。

しかしながら、実際には決して悪いことばかりではありません。まずは1階の物件への不動産投資のメリット・デメリットを紹介します。

低層階の物件による不動産投資のメリット

低層階の物件への不動産投資のメリットは以下のようなポイントがあります。

  • 物件価格が相対的に安い
  • エントランスから自室までの距離が近い
  • 設備が充実している場合もある

まず、投資家目線の明らかなメリットは物件価格が安いことです。

自己資金で賄う場合は初期費用の負担が軽減しますし、ローンを利用する際は月々の返済額の抑制などが可能。

マンションの階層数や景観にもよりますが、1フロアあたり0.5〜2%程度の差が出るのが一般的です。

つまり10階と1階では最大20%弱の価格差が発生する場合もあるという計算になります。

また、低層階物件のメリットは居住者側にもあります。これらのメリットがあるため、低層階=借り手が見つかりにくいとは一概にいえません。

居住者にとって大きいメリットの一つは、エントランスまでの(高さも含めた)距離が近く階を上下する手間が少ないことです。

必要に応じて階段を使うこともできます。お年寄りにとってはこの点は重要なメリットになります。

それ以外の方でも、日常的な通勤時の利便性や災害時の避難のしやすさなどを念頭に、低層階をあえて選択する方も少なくありません。

その他、特に1階の場合は専用庭やテラスなど、1階ならではの専用設備がついている物件も近年は見られます。

子育て世代などはこうした専用設備を評価して1階の物件を好む方もいます。

低層階の物件による不動産投資のデメリット

一方で低層階物件へ投資するデメリットは次のような点があります。

  • 景観は期待できない
  • 防犯性・プライバシーの確保に難がある場合がある
  • 騒音問題のリスクがある場合がある

低層階は、居住者にとってのデメリットがいくつかあり、それらのデメリットを背景に、上層階より少々家賃を下げなければ借り手がつきにくい場合があります。

まず、ほぼ全ての物件に言えるのは、マンションのアピールポイントとなりがちな景観は期待しにくい点です。

景観は高い場所に住むからこそ得られるもの。このデメリットだけは回避が難しく、その分、高層階と物件価格に差がつく背景にもなっています。

その他、低層階では侵入が容易になる、外から室内が覗きやすくなるなどの理由で防犯性やプライバシー確保に難がある物件もあります。

ただし、近年建造された優良なマンションではたとえ低層階であってもセキュリティ対策が万全なものも多く、物件選びを適切におこなえばこのデメリットは回避可能です。

また、低階層では必然的に道路が近いために、騒音問題がリスクとなる低層階物件も存在します。

こちらも優良物件では建物全体の防音性が高いため、物件選択を適切におこなうことで、低層階でも回避可能なデメリットといえます。

高層階は資産価値が高く、また下がりにくいなどのメリットがある

マンションは一般的に戸建てなどと比較して高い階層を持つ建物であるため、高層階の物件に住むことによって得られる景観の良さなどは、マンション高層階ならではの特徴と言えるでしょう。

ここでは高層階の物件へ不動産投資をメリット・デメリットを紹介します。

高層階の物件による不動産投資のメリット

高層階の物件に投資することによるメリットは以下のようなポイントがあります。

  • 景観が良い
  • 騒音や地上の喧騒から逃れられる
  • 資産価値が高く、下がりにくい場合が多い

居住者にとって高層階に住む一番のメリットは、やはり景観の良さでしょう。

特に都市部で夜景のように都会の景色を一望できる高層物件などでは、その景観に魅力を感じて物件を借りる方が非常に多いです。

マンションの高層階に住まずして、都市部で景観の良いところに住む方法は限られるため、高層階の大きなメリットといえるでしょう。

また、騒音や地上の喧騒から離れられるという点も高層階のメリット。近年は物件の性能が向上しているため低層階でも遮音性が高い物件はあるものの、やはり高層階の方が確実といえます。

また、実際に騒音が発生するわけではなくとも、心理的に地上の喧騒から距離を取れることに魅力を感じる方も少なくありません。

以上の居住者にとってのメリットがあるため、高層階は特に中流階級〜富裕層の資金的に余裕がある方々の需要が安定する傾向にあります。

そのため、資産価値が高く、かつ年数が経っても下がりにくいという点が、不動産投資家にとってのメリットになるのです。

高層階の物件による不動産投資のデメリット

人気の高層階物件ですが、実は、高層階物件ならではのデメリットがあることも忘れてはいけません。

  • 価格が高い
  • 夏に暑くなりやすい

資産価格が高いということは購入時の価格も高いということになります。手持ち資金やローンの限度額を踏まえて、無理のない価格の物件を購入するよう資金面の管理が重要です。

また、割高になりがちなのも高層階の特徴。周辺に東京タワー・スカイツリーなどランドマークがあったり、知名度の高い地域に立地していると、これらを訴求材料として殊更に高額な物件もあります。

それが合理的な水準かどうかは、専門家の意見も聞きながら慎重に精査する必要があるでしょう。

また、居住者にとっての意外なデメリットとして、夏に暑くなりがちという点があります。

熱は基本的に上に登っていく性質があるため、どんなに対策しても基本的に高層階の方が暑くなります。

加えて高層階は日光を遮るものが少ないため、直射日光を低層階より多く浴びることも暑さの原因に。

室内が暑くなりすぎるため居住者が定着しないということがないように、建物の温度管理の質は慎重に確認しておくことをおすすめします。

不動産投資のセミナーについての記事はこちらからご覧ください。

不動産投資では階層の特徴を抑え、自分に適した物件を見つけることが重要

今回紹介したように、低層階・高層階それぞれにメリット・デメリットがあり、一概にどちらが不動産投資の物件として優れていると決まっているものではありません。

今回紹介したメリット・デメリットを踏まえ、自分の資金状況や低層階・高層階それぞれの購入可能な物件同士を比較するなどして、自分に適した物件を購入して不動産投資をおこないましょう。

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