不動産投資

不動産管理会社とは?業務内容と選ぶ際の4つのポイントを解説

不動産投資

不動産投資では、物件や入居者の管理を「不動産管理会社」に委託するのが一般的です。

とくに、副業で不動産投資をおこなっている場合、最良な不動産管理会社とタッグを組むことは収益を上げるために欠かせません。

そこで今回は、不動産管理会社にフォーカスして業務内容や選ぶ際の4つのポイントを解説します。

これから不動産投資をはじめたいと検討しているなら、ぜひ参考にしてみてください。

不動産管理会社とは

不動産管理会社とは、不動産の建物管理や客付けなど不動産経営に関連した業務を行う会社です。

オーナーに代わって建物の管理やメンテナンス、入居者募集やクレーム対応などをおこなうなど、業務内容は多岐にわたります。

言わば、アパート経営やマンション経営をおこなっているオーナーの「パートナー」であり、経営の先行きを左右する重要な存在なのです。

不動産管理会社には大きく分けて、下記の3種類があります。

仲介業務のみをおこなう会社

入居希望者とオーナーを結びつける、賃貸契約の仲介業務だけをおこなっている会社があります。

仲介業務に特化している不動産管理会社ならば、集客力に強みを持っていると期待できるでしょう。

たとえば、下記のような業務をおこないます。

  • 入居者募集
  • 内見の案内
  • 賃貸契約の締結

扱っている物件が豊富であれば入居希望者も集まりやすく、オーナーとしてもスピーディーに自分の物件を紹介してもらえる可能性が高まります。

管理業務のみをおこなう会社

建物の管理や入居者対応をおこなう会社です。

たとえば、下記の業務をおこないます。

  • 建物の維持・管理
  • 設備のメンテナンス
  • 共有部分の清掃業務
  • トラブル・クレーム対応
  • 契約の更新・退去立ち会い
  • 原状回復工事の手配
  • 長期修繕計画の策定
  • 警備・防犯

管理業務だけをおこなっている会社は、上記のような業務に関するノウハウを豊富に持っています。

豊富なノウハウと実績のある不動産管理会社であれば、オーナーも安心して業務を委託できるでしょう。

とくに、副業として不動産投資をおこなっている場合、建物や入居者の管理を自分で対応するのは難しく、本業と不動産投資を両立させるためにも不動産管理会社は欠かせない存在です。

仲介と管理業務の両方をおこなう会社

上記でご説明した、仲介業務と管理業務の両方をおこなう会社があります。

建物の管理をおこなっているため設備や仕様について詳しく把握しており、内見の際にスムーズかつ的確な案内をおこなえるのが強みです。

また、オーナーにとっても仲介と管理を同時に委託でき、手間を減らせるメリットがあります。

不動産管理会社との契約の種類

オーナーが不動産管理会社に業務を委託する場合、契約には2種類あります。

それぞれチェックしておきましょう。

媒介契約

不動産管理会社が、オーナーと入居者の間に入って管理業務をおこなうのが「媒介契約」です。

媒介契約での不動産管理会社はサポート的な位置づけであり、入居者選定や賃貸契約を結ぶかなどはオーナーが最終決定します。

また、オーナーは複数の管理会社に仲介を委託できるのも特徴です。

媒介契約にはすべての業務を委託する「一括委託型」と、業務の一部を委託する「一部委託型」があります。

代理契約

媒介契約がオーナーをサポートするような形態なのに対し、完全に不動産管理会社に任せるのが「代理契約」です。

入居者の審査・選定から契約まで、オーナーではなく不動産管理会社が決定します。

媒介契約と比較してオーナーの手間を大幅に減らせるものの、オーナー側の希望や方針を明確に伝えておかなければうまく機能しないため、注意しなければなりません。

サブリース契約とは

媒介契約と代理契約のほか「サブリース契約」という特殊な契約があります。

物件を一括で借り上げる方式であり、サブリース会社が貸主として入居者と契約するのが特徴です。

空室が発生しても賃料が保証されるメリットがあるものの、一般的な管理費と比較して委託費用が多くかかります。

また、家賃保証額が数年ごとに見直されるほか、解約を申し出ると違約金が発生する場合があり注意が必要です。

実際、サブリース会社とオーナーの間でトラブルが多く発生しているため、利用する場合は慎重に検討しましょう。

不動産管理会社を選ぶ際のポイント

不動産投資を営むオーナーにとって、最良な不動産管理会社をパートナーとすることはとても重要です。

不動産管理会社を選ぶ際のポイントをチェックしておきましょう。

集客力をチェック

不動産管理会社を選ぶ際は、集客力があるのかをチェックしておきましょう。

不動産投資では入居者が決まらず空室が多いと家賃収入を得られず、収益を上げられません。

空室が埋まらず収益を上げられないと、最悪の場合ローンの返済や納税が滞ってしまい、不動産投資の継続が困難になるでしょう。

集客力は、不動産管理会社が公表している「入居率」や「平均空室期間」が参考になります。

入居者をスピーディーに集められ、空室を埋める対応力があるのかを判断することが重要です。

地域の情報に詳しいかをチェック

物件を所有している地域の情報に詳しい不動産管理会社を選びましょう。

地域の特徴を的確につかんでいる不動産管理会社であれば、物件にマッチする入居者を集めやすくなります。

また、不動産管理会社が客付けを仲介業者に依頼する場合もあり、地域に詳しいほうが依頼できる仲介業者の数が多く安心です。

さらに、地域の情報に詳しい不動産管理会社なら、ターゲットを絞った的確な広告戦略を展開しやすいメリットもあります。

業務範囲をチェック

不動産管理会社の業務は幅広く多岐にわたります。

ただし、会社によってはオーナーの希望する業務が範囲外のケースもあり、注意しなければなりません。

たとえば、プランによって家賃滞納時の徴収が範囲外であったり、建物全体の設備点検が範囲外だったりするほか、オプションで有料の場合があります。

オーナーのコスト増とさまざまな面で手間が増える恐れがあるため、業務範囲をしっかりと確認しておきましょう。

トラブル対応力をチェック

入居者同士のトラブルやクレームなどが発生した際に備えて、対応力の高い不動産管理会社を選ぶのがおすすめです。

あらゆるトラブルやクレームに対応してくれる不動産管理会社なら、オーナーの手間を減らせると同時に安心して業務を任せられるでしょう。

トラブルへの対応力を見極める際は、過去に対応した事例を確認するほか、トラブル対応専用コールセンターなどを設置しているかをチェックしておいてください。

まとめ

業務を一任する不動産管理会社の選定は、不動産投資成功の鍵を握っていると言っても過言ではありません。

実際に選ぶ際には、今回解説した記事を参考に最良なパートナーを見つけてください。

もし不動産投資で不明な点や困ったことがあれば、専門家に相談してみるのもおすすめです。

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