不動産投資

自己資金0円で不動産投資を始める場合の注意点とは?

不動産投資

不動産投資をこれから始めようという方にとってネックになるのは、初期費用です。

たとえ銀行ローンを活用するとしても、一定程度は頭金が必要と考えている方は多いでしょう。

一方で、不動産仲介業者のHPなどを見ると「自己資金0円」で不動産投資を始められるという宣伝文句を出している業者も散見されます。

結論から言うと、現状「自己資金0円」で不動産投資を開始することは可能です。しかしながら、いくつか注意点がありますので、今回の記事で解説していきます。

自己資金0円で不動産投資を始める方法とは?

まず、どのように自己資金0円での不動産投資が可能となるのかを簡単に解説します。

物件価格を全て銀行ローンで賄うだけでは不充分

不動産投資の経験がない方の場合「物件価格=銀行ローンの借入額」にすれば、自己資金は発生しないと思いがちですが、これは誤りです。

なぜなら、不動産物件を購入する際には、以下のような様々な諸費用が発生するからです。

  • 収入印紙代
  • 銀行への手数料
  • 登記費用
  • 固定資産税

(購入した物件の引渡し日以降の固定資産税は買主が支払う必要がある)

  • 仲介手数料
  • 火災保険

様々な条件によって変わってきますが、物件価格の10%程度になるのが一般的。

物件価格をまるまるローンで賄うことを「フルローン」と言うことがありますが、この場合上記の諸費用は自己資金で最初に支払う必要があります。つまりフルローン=自己資金0円ではありません

諸費用ローンを活用すれば自己資金0円にできる

一方で冒頭に記載した通り、自己資金を0円で不動産投資を始める方法はあります。

それは、不動産ローン同様に、金融機関が提供している「諸費用ローン」を活用する方法です。

この諸費用ローンでは、上記に記載した諸費用や、不動産の契約時に最初に一定額支払う必要のある「手付金」に至るまで、全ての費用を貸付、一般的なローンと同様に月々分割で払っていくものです。

不動産ローンに加え諸費用ローンを活用すれば、自己資金からの支払いは0円になります。

厳密には、購入後数ヶ月経ってから請求される「不動産取得税」だけは自分で支払わなければなりませんが、購入時点での費用は確かに0円になるので、「自己資金0円で不動産投資を始めることは可能」といって誤りではないでしょう。

自己資金0円で不動産投資を始める上での注意点

諸費用ローンを活用することで自己資金0円で不動産投資を始めることは可能なわけですが、この投資手法を実行する上ではいくつか注意しておきたいポイントがあります。

厳密には法的にグレーな部分がある

上記の諸費用ローンでは契約時に売主に支払う「手付金」がローンに組み込まれています。

実はこの手付金は宅建業法上、必ず支払わなければならないものとして規定されています。

これを銀行ローンにしてしまった場合、買主が売主に払ったとみなすかどうかは、グレーゾーンのままとなっています。

実際には黙認されて取引が一般的に敢行されていますし、買主は宅建資格を持っているわけではないので、この点が表面化し、かつ投資家が損害を受ける可能性は限りなくゼロに近いです。

それでもこのようなグレーな取引をおこなうことに抵抗がある場合には、手付金だけでも自己資金から捻出することをおすすめします。

審査が厳格化し金利負担も重くなるため、支払い余力を慎重に精査すべき

諸費用ローンは一般的に、通常の不動産ローンよりも審査が厳しくなります

例えば、以下のような点が審査基準にされがちですが、最終的には銀行内での判断となります。初心者にとってネックである点は、不動産投資の経験が絶対的に不足している点です。

  • 給与所得など、本業で十分な収入を得ている
  • これまでに不動産投資の経験がある
  • 車や自宅など、ほかのローン契約がない

ただし他の条件(例えば本業の給与所得など)が良好であれば、不動産投資の経験については配慮してもらえる可能性もあるので、自己資金0円での不動産投資を考えている初心者の方は、まずは金融機関に相談してみると良いでしょう。

また、金利水準については通常の不動産ローンほど広く公表されていませんが、一般的には「不動産ローンと同等か、より高い金利水準となる」と想定されます。

このように考える背景は、不動産ローンと併用して多額のローンを借り入れることが明白な人に、優遇された金利でローンを貸し付けることは考えにくいためです。

目先の家賃収入より、将来の資産形成の意味合いが強くなる

諸費用ローンを活用するからには、不動産ローンもフルローンで借り入れていると想定されるため、当然のことながら購入後の金利負担は重くなります。

最終的には物件の利回りや入居者の状況などにもよってきますが、基本的には月々の家賃収入から管理費などの諸費用とローン支払いなどをおこなうと、あまり手元には残らない状況になる可能性が高いと考えられます。

したがって、月々の家賃収入目当ての不動産投資には不向きの方法であると言えます。

一方だからといってこの投資が無意味ということになるわけではありません。ローンをやがて完済した時には、まとまった資産価値を持つ不動産が自分のものになります。

また、ローン完済後は月々の家賃収入も一定額得ることが可能になるでしょう。

自己資金0円で不動産投資をおこなう場合は、目先の家賃収入の確保ではなく、将来の資産形成を目的とするのが適切です。

修繕費などまとまった費用発生のリスクに備えておくべき

不動産投資は目先の費用を抑えたからといって安全性が高まる投資ではありません。

どんな不動産も経年に伴い劣化が進みますので、どこかのタイミングではまとまった修繕が必要になると思います。

自己資金0円といっても、将来の修繕などの際にはまとまった資金が必要となることは言うまでもありません。

これが支払えない状態に陥ってしまっては、不動産投資は失敗に終わってしまいます。

取りうる対策としては、比較的築浅の物件などで、まとまった修繕が目先必要のない物件を選択することです。

その上で、将来の修繕リスクに備えて、資金を積み立てておきましょう。

不動産投資は当初の費用を抑制したとしても、様々な費用が発生する投資手法なので、将来に備えていずれにしても自己資金を蓄えておく必要があります。

自己資金0円の不動産投資は注意点を踏まえて慎重に検討しよう

今回紹介したように、諸費用ローンを活用すれば、自己資金0円で不動産投資にチャレンジすることは確かに可能です。

ただし、後半で紹介したいくつかの注意点に留意する必要があります。さもないと、ローン審査に落ちるなどして実行に移せなかったり、後々になって不動産投資に失敗してしまうケースも考えられます。

やはり、いくらかでも自己資金があるならば、頭金や諸費用支払いに回した方が、安全に不動産投資を進められることは間違いないでしょう。

自己資金の状況や、以上の注意点を踏まえて、それでも安定的に不動産投資を進めていけるという自信がある場合に限り、自己資金0円での不動産投資へのチャレンジをおすすめします。

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