不動産投資といえば一棟マンションへの投資を思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。
一棟マンション投資はプロの不動産投資家も好む、運用効率のよい投資手法です。
しかし、一棟マンション投資にもデメリットはあります。当記事では一棟マンション投資について解説します。
1.一棟マンション投資とは
一棟マンション投資とはマンション一棟を購入や建築などで入手し、賃貸に出すことによって賃料収入を得る投資手法です。
不動産は高い利回りを得ることができます。特に一棟マンションは少ない土地で多くの入居者に貸すことができるため、利回りが高くなる傾向があり、不動産投資の王道的存在です。
一棟マンションは投資金額が大きくなるため、その分収入も多くなります。
不動産は借入金で投資をすることもできますので、少ない元手で大きな利益を得ることも可能です。しかし、その分失敗した時のリスクも大きくなります。
一棟マンションと一口にいってもその種類はさまざまです。立地、築年数などによって購入価格や収入は大きく差があります。
また、同じような立地にあるマンションでも一人暮らし用のワンルームマンションと家族で暮らすファミリータイプのマンションなど間取りが異なると大きく仕様も異なるものです。
間取りはファミリータイプとワンルームタイプに分けることができますので、それぞれの特徴は後ほど解説します。
2.一棟マンションのリスク
一棟マンションは利回りも高く魅力的な投資対象ですがリスクもあります。
一棟マンションにはどのようなリスクがあるのでしょうか。具体的に確認しておきましょう。
(1)空室リスク
不動産投資において発生する確率が高いのが空室リスクです。
一棟マンションでは複数の部屋をがありますので、どれくらい埋まっていれば採算があうのか事前にシミュレーションしておく必要があります。
一棟マンションは老朽化すればするほど、物件の魅力が落ちていき、空室リスクが高まります。
場合によっては家賃を下げなければ入居者がなかなか決まらないと言うことも多いでしょう。
新築時だけでなく、年数が経過した時も採算があうかよく検討してから購入する必要があります。
(2)金利上昇リスク
ローンを借りて不動産を購入する場合は金利上昇リスクにも注意しておく必要があります。
現在は超低金利環境となってますので、借り手には有利です。しかし、現在の環境がずっと続くとは限りません。
1億円の借入をした場合、金利が1%上昇した際に金利負担が年間100万円も増えてしまいます。
金利負担が増えても採算が合う物件なのか検討してから物件を購入するようにしましょう。
マンション投資のリスクについてはこちらの記事でも詳しく解説しています。
3.ワンルーム一棟マンション投資のメリット・デメリット
一棟マンションの中でもワンルームタイプとファミリータイプは大きな違いがあります。ワンルーム一棟マンションはどのようなメリットがあるのでしょうか。
(1)メリット
ワンルーム一棟マンションのメリットを解説します。
①利回りが高い
ワンルーム一棟マンションは部屋数を多く取れるため、購入価格に対して利回りが高くなる傾向があります。
利回り重視で行くのであれば、ワンルーム一棟マンションは特に魅力的な投資対象です。
②複雑な設備が少ない
ファミリータイプの物件はキッチンやお風呂に最新の機能が入っていないと入居者が入りづらくなります。
ワンルームマンションはファミリータイプに比べると複雑な設備が少ないため、メンテナンス費用を抑えることができます。
(2)デメリット
ワンルーム一棟マンションのデメリットを解説します。
①入退去が激しい
ワンルームマンションは荷物が少なく身軽な方が住んでいることが多いため、気軽に引っ越す傾向があります。
そのため、入退去が激しく、清掃などの費用が多くかかってしまう傾向があります。
②立地が悪いと入居者が入りにくい
ワンルームマンションは学生や独身の会社員が多く入居します。そのため、最寄り駅やターミナル駅へのアクセスが重視されます。立地が悪い土地では入居者が入りにくい傾向があります。
3.ファミリータイプ一棟マンション投資のメリット・デメリット
ファミリータイプ一棟マンションにはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
(1)メリット
ファミリータイプの一棟マンションのメリットを解説します。
①長期間住んでもらえることが多い
ファミリータイプの一棟マンションは子育て中の世帯が住むことが多くあります。
子育て世帯は子供の学区などの事情もあり、比較的長く住んでくれることが多いため、入退去が少なく、安定した収益を生んでくれます。
②入居者とトラブルになりにくい
ファミリータイプのマンションは家族で住むことが多いため、収入が安定した人が入居するケースが多いです。
そのため、家賃トラブルなどになりにくく比較的管理がしやすい物件です。
(2)デメリット
ファミリータイプの一棟マンションのデメリットを解説します。
①利回りが低い
ファミリータイプの一棟マンションは一つ一つの部屋を広く取る必要があるため、利回りは低くなりがちです。
また、ビルトインの食洗機など、キッチン周りの設備も充実しているため、退去時のメンテナンスやリフォームにも費用が必要です。ランニングコストが多いとどうしても利回りが低下してしまいます。
そのため、利回り重視で行くのであればファミリータイプよりワンルーム一棟マンションの方が良いでしょう。
②分譲マンションとの競争になる
ファミリータイプの一棟マンションは住宅ローンを借りて自宅を購入して退去する人も多くいます。また、入居の際も購入か賃貸かを悩む人も多くいます。
このようにファミリータイプの一棟マンションは分譲マンションとの競争になるのです。
特に現在のような低金利環境では住宅ローンも借りやすく、入居者を分譲マンションにとられることも想定されます。
4.まとめ
一棟マンション投資は利回りも高く魅力的な投資対象です。ローンを借りて投資をすることもできるため、元手となる資金が少なくても大きな利益を得ることが可能です。
しかし、ローンを借りることで投資規模が大きくなるためリスクも高まります。金利上昇にも注意する必要もあるでしょう。
また、同じ一棟マンション投資でもファミリータイプとワンルームタイプでは特徴が異なります。
それぞれのメリット・デメリットがありますので、よく理解して投資をする必要があります。
