不動産投資を始めたいと考えている方の中には中古マンションに注目している方も多いのではないでしょうか。
中古マンション投資にはメリットとデメリットがあります。投資をはじめる前にしっかり理解しておくことが重要です。
当記事では中古マンションのメリットやデメリットについてわかりやすく解説します。
1.中古マンション投資とは
中古マンション投資とは中古のマンションを購入し、他人に貸すことで利益を得る投資手法です。
マンションにはファミリータイプやワンルームなどさまざまな間取りがあり、広さや築年数、立地などによって売却価格や賃料相場が異なります。
さまざまな物件があるため、安価な物件も多く、中古マンションは不動産投資初心者でも投資がしやすい投資対象と言えるでしょう。
また、さまざまな価格帯の物件があるため、自分の予算にあわせて物件を選ぶことができます。
2.中古マンション投資のメリット
中古マンション投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか具体的に確認しましょう。
(1)価格が下落しにくい
マンションは新築から10年程度が価格が下落しやすいタイミングと言われています。
新築物件は借主も魅力的に感じる人が多いため、借主がつきやすくなります。
築古になればなるほど家賃を下げなければ借主がつきにくくなりますが、ある程度年数が経過していれば下落幅は緩やかになります。
そのため、中古マンションは新築マンションよりも価格が下落しにくいと言われています。
不動産投資は売却時の価格が下落しなければ保有期間中の賃料収入で利益をあげることができます。
株式のように値上がりを狙う投資対象ではありませんので、価格が下落しにくいということは大きなメリットとなります。
(2)出口戦略が立てやすい
中古マンションは需要が多く出口戦略が立てやすい投資対象です。不動産投資の対象としては一棟マンションや一戸建てなどが考えられます。
一棟マンションは価格が高く、購入者は不動産投資家に限られるため、売却するまでに時間がかかるケースが多いです。
一戸建ては投資用のみでなく、実需も見込めるためすぐに売却できるケースもありますが、隣地との境界や道路付けなどにより売却しづらいケースも多くあります。
不動産は賃貸中は利益を得ることができても、売却ができないと利益を確定することができません。
保有し続けることで固定資産税などのコストも継続的にかかってしまいます。
中古マンションは購入後価格が下がりにくく、不動産の中では売却もしやすいため、出口戦略が立てやすい投資対象と言えるでしょう。
(3)収入が安定している
中古マンションは主に居住用として利用されます。
オフィスや商業用の施設は景気によって大きく需要が左右されますが、居住用の物件は景気の変動を受けにくく収入が安定しています。
個人で不動産投資を行う場合、過度なリスクを取ることは避けた方が良いため、中古マンションはリスクを抑えて運用できる商品として魅力的です。
(4)オーナーチェンジ物件に投資ができる
中古マンション投資では現況貸し出し中のオーナーチェンジ物件と現況空室の物件があります。
オーナーチェンジ物件は入居者を募集する必要がなく、すぐに収入が入るためメリットも大きい投資対象です。
ただし、現在の入居者が相場の価格以上で借りている場合、空室となってしまった場合に大きく利回りが落ちる可能性があるため、周辺相場も確認しておく必要があります。
3.中古マンション投資のデメリット
中古マンションはメリットも大きい投資対象です。しかし、メリットばかりではありません。デメリットもしっかりと確認しておきましょう。
(1)利回りは高くないケースが多い
中古マンション投資は物件にもよりますが利回りが高くないケースが多いです。高い利回りで運用できるのは一棟マンションや築古の戸建て物件の方が多いです。
マンション投資は安定した需要があるかわりにそこまで利回りは高くないというデメリットがあります。
(2)管理費などの維持費がかかる
マンション投資は管理費や修繕積立金などの維持費がかかります。管理費はマンション特有の費用でマンションの管理人の人件費などに使われます。
管理費は共益費という名目で借主から徴収することもできますが、共益費を高くすると実質的な賃料があがるため、入居者が決まりづらくなってしまいます。
修繕積立金は大規模な修繕に備えて分譲時から少しずつ積み立てていくお金です。修繕積立金は管理組合が管理し、大規模修繕を行う時に活用します。
中古マンションでも新築マンションと同じように維持費がかかりますので、管理費の分は収益を圧迫することになってしまいます。
(3)入居者に新築物件と比べられる
借主は賃貸物件を探すときに希望のエリアと間取りで比較します。そのため、築年数が経過している物件も新築マンションと比べられることになるでしょう。
新築マンションは築年数が経過した中古マンションに比べて外観や設備面で劣ることは否めません。
新築マンションに対抗するためには、価格面で競争力を高めるために家賃を下げたり、設備の魅力度を高めるためにリノベーションを行うなど方法はありますが、どちらも利回りが下がってしまいます。
中古マンション投資をする場合、なるべく利回りを下げずに魅力を保つ工夫が必要です。
(4)短期間で入居者が出ていくケースもある
中古マンションは気軽に入居しやすい物件です。
ファミリータイプのマンションは比較的長期間住むことも多いですが、ワンルームマンションなど、一人暮らし用のマンションは短期間で入居者が出て行ってしまうこともあります。
短期間で入居者が出て行ってしまうと、空室期間中は収入が入らないうえに、清掃や故障箇所の修理など費用もかかってしまうため、利回りが大きく下がってしまいます。
4.まとめ
中古マンションは安定した収入を得ることができる魅力的な投資対象です。出口戦略も立てやすいため不動産投資初心者にもオススメです。
ただし、一棟マンションや築古のように高い利回りは期待できないなどデメリットもあります。中古マンション投資をはじめるまえにメリットとデメリットをしっかり理解することが重要です。
