不動産投資

マンション投資は失敗する!?注意するべき4つのポイントとリスクとは

マンション

資産形成をするための手段として不動産投資が注目を集めています。その中でもマンション投資に注目をしているという方も多いのではないでしょうか?

しかし、マンション投資では思わぬ失敗を招くこともあります。当記事ではマンション投資の失敗する可能性のあるポイントについて解説します。

1.マンション投資とは

マンション投資とはマンションの区分所有権を購入し、他人に貸し出すことで利益を得る運用方法です。

居住用のマンションはオフィスや商業施設よりも景気の変動を受けにくく、安定的に家賃収入を得ることができるというメリットがあります。

しかし、メリットも大きいマンション投資ですが、必ず成功するわけではありません。

マンション投資はリスクもありますので、さまざまな点に注意する必要があります。

2.マンション投資で失敗しないために注意するべきポイント

マンション投資で失敗しないために注意するべきポイントはどのような点なのでしょうか。物件を購入する際に注意するべきポイントを具体的に確認しておきましょう。

(1)間取り

マンションに限らず不動産投資をする際に間取りは非常に重要なポイントです。

マンション投資では子供がいる家族で暮らすファミリータイプのマンション、夫婦二人で暮らすマンション、一人暮らしで住むためのワンルームマンションなどがあります。

重要なことは購入するエリアのニーズと間取りがあっているかという点です。

近くに学校が多く、閑静な住宅街では子育て世代に人気のエリアとなりますので、3LDKなどファミリータイプの間取りが人気です。

一方、ターミナル駅に近く通勤に便利なエリアはワンルームマンションの方が需要が高くなります。

どの間取りが必ず有利という訳ではありませんので、購入するエリア周辺の賃料や空室状況を確認し、エリアのニーズにあったマンションを購入することが重要です。

エリアのニーズに合わない物件は長期間空室になり失敗する可能性が高くなるでしょう。

(2)築年数

マンションを購入する際は築年数も重要です。

新しい物件の方が有利に貸すことができますが、長期間にわたるマンション投資では数十年後にどれくらいの家賃で貸すことができるかも重要です。

新築のうちは入居者が入っても老朽化した際に入居者が入らなければマンション投資は失敗に終わってしまいます。

築年数が経過しても入居者が入りそうかどうかは周辺の同じ間取りで築年数が経過したマンションの入居状況や入居者募集時の賃料相場を確認してみるとよいでしょう。

(3)立地・周辺環境

マンション投資に限らず不動産投資において立地は非常に重要な要素です。

駅からの距離や最寄駅からターミナル駅までの距離、スーパーや病院など生活に必要な施設までの距離はとても大切です。

実際に行ってみなければわからないこともたくさんありますので、自分が住むことを想定して見学に行くと良いでしょう。

また、周辺環境は曜日や時間帯によって大きく異なることもあります。

例えば昼は静かでも夜になるとお店から出てきた人がうるさいということもあります。

マンション投資で失敗しないためには曜日や時間帯を変えて何度も足を運ぶなど、立地や周辺環境を入念にチェックする必要があります。

(4)現況

マンション投資をする場合、現況がどうなっているか必ず確認する必要があります。

現況貸し出し中の物件はオーナーチェンジと言われ、原則入居者がそのまま住み続けます。

入居者が、そのまま住み続けてくれている場合、購入後にすぐに家賃収入が入り、入居者を探す手間がないというメリットがあります。

一方で入居者が退去した際にどれくらいの家賃で貸すことができるか周辺相場を調べておく必要があります。

もし、現在の入居者が相場よりも高い家賃で入居していた場合、退去後は同じ家賃で入居者が探すことが難しい可能性がありますので注意しましょう。

現況空室の場合でもどれくらいの家賃で貸すことができるか確認しておく必要があります。

不動産会社の出してくる想定家賃は相場よりも高めに設定されていることもありますので、自分の目で周辺相場をチェックすることが重要です。

3.マンション投資で失敗しないために想定しておくリスク

マンション投資にはさまざまなリスクがあります。事前に想定しておくことであらゆるリスクに対処することが可能です。

マンション投資にはどのようなリスクがあるのか確認しておきましょう。

(1)空室リスク

マンション投資をでの収入源は入居者からの家賃です。しかし、退去時にしてしまい、空室になってしまうと収入が0になってしまいます。

空室にならないように優良な物件を購入したり、リノベーションなどによって物件の価値を高めることも重要です。

しかし、空室リスクを完全に抑えることはできません。一時的に収入が0になってしまった場合でも資金繰りが滞らないように余裕資金を用意しておく必要があります。

(2)金利上昇リスク

変動金利の融資を受けてマンション投資をする場合、金利上昇のリスクがあります。

現在は超低金利環境ですので、金利負担は少なくてすみますが、金利が上昇してしまうと毎月の支払い負担が増えてしまい、賃料から得られる実質的な利回りが落ちてしまいます。

マンションを購入する際は金利が上昇した場合にどれくらいの負担増となるのか事前にシミュレーションを行っておく必要があります。

(3)借主とのトラブル

マンション投資では借主とトラブルになるケースもあります。家賃の未払いなどトラブルが起こり得ることも想定しておいた方が良いでしょう。

特にトラブルになることが多いのが退去時の現状回復です。経年劣化により、設備が故障したのか、入居者の扱いが悪かったため、設備が故障したのか判断が難しいケースもあります。

借主とのトラブルを回避するために管理会社に対応を依頼するなど事前に対策を行っておく必要があります。

4.まとめ

マンション投資は毎月の家賃収入が入る魅力的な投資対象です。しかし、必ず成功するわけではありません。

リスクを事前に想定しておくことで準備と対策を行うことが可能です。物件を購入する前にあらゆるリスクを想定し、備えておくことで大きな失敗を防ぐことができるでしょう。

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