不動産投資

リフォームで物件を再生!築古一戸建て不動産投資の魅力とは

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「社会貢献✕不動産投資」がモットーの不動産投資コンサルタントの仲尾です。

副収入や老後の収入を得るために不動産投資を始める人が増えています。

その中でも比較的価格が安く魅力的な利回りが期待できる築古の一戸建て投資に注目している方も多いのではないでしょうか

築古の一戸建て投資はリフォームで物件を再生することで価値を高めて安定的に利回りを得ることが可能です。

当記事では築古一戸建て投資の魅力とリフォームのコツを解説します。

1.築古一戸建て投資の特徴とは

築古一戸建て投資とは築年数が相当経過した不動産に投資をすることです。築古の一戸建て投資にはどのような特徴があるのでしょうか。

(1)利回りが高い

築古の一戸建ては価格が安いため、利回りも高くなる傾向があります。新築マンションの区分所有等の場合は購入価格が高いためどうしても利回りは低くなってしまいます。

一方で築古の一戸建ては数百万円で購入できることもできるため。入居者が決まると早期に投資資金を回収することも可能です。

(2)収入が安定している

一戸建ては借主が長期間住むことも多く、入居者が決まると安定的に収入を得ることができるでしょう。

不動産投資の最大の魅力は安定的に収入を得ることができる点です。築古一戸建て投資は安定的な収入を得やすいといえるでしょう。

ただし、築古物件は一度空室になってしまうと、なかなか入居者が決まらないことも多いため、リフォームなどで物件の魅力を高めることも重要です。リフォームについては後で解説します。

(3)価値が下がりにくい

不動産の価値は土地と建物に分かれています。建物部分は経年劣化によりどんどん価値が下がってしまいます。

しかし、築古の一戸建ては建物部分の価値は残っていないことが多く土地の価値のみになっていることが多くあります。

土地は経年劣化により価値が下がることはありませんで、築古物件は価格が下がりにくいという特徴があります。

(4)リフォームで価値を高められる

築古物件は購入時は入居がとても決まりそうに無いボロ物件でもリフォームを行うことで価値を高め、競争力のある物件にすることが可能です。

リフォームについては築古物件に投資をするうえで非常に重要な要素となりますので、次に詳しく解説します。

2.代表的なリフォームの箇所

築古一戸建て投資をする場合、リフォームで魅力を高めることが重要です。

どのような箇所にリフォームが必要か具体的に解説します。

(1)トイレ

築古物件はトイレが老朽化していることも多くあります。トイレが汚いと内覧に来た賃貸希望者も他の物件に目移りしてしまうこともあるでしょう。

トイレのリフォームは自分で行うことは難しい箇所ですので、専門業者に依頼しましょう。

(2)お風呂

お風呂は一日の疲れをとる重要な場所です。お風呂が汚いとリラックスして1日を終えることができないため重要視している方も多い箇所です。

お風呂もトイレと同じく自分でリフォームすることはできませんので、専門業者に依頼するようにしましょう。

(3)キッチン

キッチンもファミリータイプでは重要視される箇所です。キッチンは進化のスピードも早く最近のマンションでは食洗機内蔵の住宅も増えています。

キッチンが古いと敬遠される可能性が高いのでお金をかけてリフォームする価値があります。

(4)壁紙

壁紙はお部屋に入ったあとのイメージを強く印象づけます。壁紙が汚れたままだとそのお部屋に住みたく無いと思われるのは当然です。

壁紙は自分で張り替えることも可能です。比較的簡単に安価で張り替えることができるので、汚れている場合は張り替えを検討した方が良いでしょう。

(5)玄関

玄関の扉は物件の顔です。扉がボロボロだと第一印象がかなり悪くなってしまいます。扉は素材が使える場合と使えない場合があります。

素材がもう使えないほど劣化している場合はリフォーム業者に依頼して扉を付け替える必要があります。

素材がまだ生きていて見た目だけ綺麗にしたい場合は自分でクロスを貼るだけでかなり見栄えをよくすることが可能です。

3.リフォームのコツ

リフォームを行うときにはどのような点に注目して行えばよいのでしょうか。リフォームのコツを紹介します。

(1)エリアの特性にあわせてリフォームを行う

不動産は動かない財産です。そのため、そのエリアの特性にあわせることが大切です。

例えば閑静な住宅街ではファミリー層が住む可能性が高いためファミリー層が喜ぶリフォームを行う必要があります。

(2)自分でできることは自分でやる

リフォームをする際は自分でできることは自分でやってみることも重要です。素人が行うことは難しい箇所はトイレ、お風呂、キッチンなどのリフォームです。

これらの箇所は業者に任せた方がいいでしょう。

一方壁紙などは自分でも張り替えることが可能です。自分でできることは自分でやることで、業者に支払うコストを抑えることが可能です。

(3)相見積もりをとる

リフォームの費用は依頼する業者によって大きく異なります。業者に依頼せざるを得ない箇所は必ず相見積もりをとり、複数の業者の費用を比較するようにしましょう。

相見積もりをとる際はリフォームをする箇所別の内訳も確認するようにしましょう。

例えばトイレ、お風呂、キッチンのリフォームをA社、B社、C社の3社に依頼する場合はトイレはA社、キッチンはB社が、お風呂はC社が最安値という場合があります。

リフォーム業者も得意分野があり、不得意な分野は違う業者に委託する場合があります。

他の業者に委託した場合は中間マージンをとられる分高くなってしまいます。ひとつの業者に丸投げするのではなく、複数の業者にリフォーム箇所別に依頼することで費用を抑えることが可能です。

(4)経費はしっかり記録しておく

リフォームにかかった費用は所得税の申告をする際に経費として所得から差し引くことができます

リフォーム業者に依頼した費用だけでなく、自分で購入した細かい具材代や購入に行く際にかかった交通費も経費として計上することで所得税を減らすことができます。

所得税を減らすことで実質的に得られる利益が多くなるため経費もしっかり記録しておくようにしましょう。

4.まとめ

築古の一戸建て投資は購入価格が安いためうまくいけば高い利回りが期待できる魅力的な投資対象です。

ただし、築古物件は見た目が悪いと借主に敬遠されがちなので、リフォームなどでしっかり物件の魅力を保つことも大切です。

リフォームの成否が築古一戸建て投資の成否を左右すると言っても過言ではありません。築古一戸建てに投資をする際はリフォームの戦術もあわせて検討するようにしましょう。

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