不動産投資

一戸建ての不動産投資は儲かる?陥りやすい5つの失敗事例とは

不動産投資

こんばんは、不動産投資コンサルタントの仲尾です。

安定的な収入を得られる不動産投資に注目が集まっています。一口に不動産と言ってもさまざまな種類があります。

一棟アパートや区分所有権等、物件の種類によって特徴がありますが、今回は一戸建てについてご紹介します。

一戸建てへの投資を検討している方には本当に儲かるのか、どのようなことで失敗することが多いのか気になると言う方も多いのではないでしょうか?

当記事では一戸建て投資のメリットと失敗事例をご紹介します。

1.一戸建て投資のメリット

一戸建て投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか。具体的に確認しておきましょう。

(1)ファミリー層が多く入居期間が長い

一戸建てに居住する方はファミリー層が多く、入居期間が長いという特徴があります。

入居期間が長いことで、賃料収入が安定的に得られることは一戸建て投資のメリットといえるでしょう。

(2)売却しやすいため出口戦略がたてやすい

一戸建ては投資用物件よりも自分で住むために購入する層の方が多いため、購入者層は不動産投資家だけではありません。

そのため、投資用として保有する一棟アパートなどと比較すると売却しやすく、出口戦略が立てやすいという特徴があります。

不動産投資は利回りだけでなく、出口戦略もしっかり見据えることが重要です。

(3)共用部分がないためメンテナンスが不要

一棟アパートなどの場合、共用部分が必ずあります。共用部分はオーナーがメンテナンスをする必要がある為、費用と手間がかかります。

一方で一戸建ては共用部分がありません。また、庭などは居住者がある程度メンテナンスをしてくれることが多いため、オーナーは管理に手間がかかりません。

そのため、他の仕事をしながら不動産投資をする人にとっても一戸建て投資は始めやすい投資です。

(4)リノベーションがしやすい

一戸建ては比較的リノベーションがしやすいというメリットがあります。

そのため、物件が古くなって魅力が薄れてきた場合はリノベーションを行って価値を向上させると言う選択肢もとることができます。

不動産は古くなると徐々に価値が薄れてしまうため、定期的にメンテナンスを行って価値を保つことも重要です。

ただし、リノベーションには費用がかかりますので、価値を向上することで、賃料を上げることができるかしっかりと見極めることが重要です。

2.一戸建て投資の失敗事例

メリットも多い一戸建て投資ですが、どのようなことで失敗することが多いのでしょうか。一戸建て投資の失敗事例をみて行きましょう。

(1)土地の権利関係が複雑

一戸建ては土地と建物が一体となっています。そのため、土地の権利関係が複雑になっていることがあります

例えば、土地の権利が「所有権」ではなく「借地権」となっている場合は注意が必要です。

借地権とは土地を借りて家を建てるための権利です。つまり、土地は別の所有者がいて、土地を借りて建物を建てているという状況です。

建物は自分で使えることができるため、土地の所有権を持っている場合と使い勝手は変わりませんが、売却する際に借地権は所有権よりも安くなりますので思うような価格で売れない可能性もあるでしょう。

一戸建て投資で周辺と比べて極端に利回りが高い物件は権利関係が複雑な場合もありますので注意が必要です。

(2)再建築できない場合がある

一戸建ての中には現在、建物が建っている物件でも再建築ができない物件がありますので、注意が必要です。

再建築ができない物件とは道路に面していない建物や接していても接道が2m未満の場合です。

昔は道路に接していなくても建物を建築することができましたが、現在は防火等の観点から建築することができません。

再建築不可物件は周辺よりもかなり安く購入することができますが、出口戦略が非常に難しくなります。

新しい建物が建てられないため、建物が老朽化した際は隣地を持つ人に購入してもらうなど限られた選択肢しかとることができません。

隣地の人が購入してもらえなければ、売ることも貸すこともできずに固定資産税を長年支払うということになりかねません。

(3)思うように利益がでない

一戸建て投資は入居期間が長く安定した収益を得ることが可能ですが、一棟アパート投資に比べると効率がいい投資方法ではありません。

利回りが低いため、大きな利益を出すことは難しいといえるでしょう。

不動産投資では様々な物件の種類がありますが、自分がどのような目的で不動産投資をしたいのか、よく検討して自分にあった物件を選ぶことが重要です。

購入前に購入価格と想定賃料からどれくらいの利回りが得られるかしっかり確認しておきましょう。

自分が目指す利回りに届かない場合は利回りの高い一棟アパートなどの購入を検討する必要があります。

(4)入居者が長期間決まらず収入が0になることもある

一戸建て投資は一棟アパートのように一つの物件で数室持つわけではありません。そのため、空室になってしまうと収入が0になってしまいます

入居者がなかなか決まらなかった場合、長期間収入が0になってしまう可能性もあります。

長期間収入が入らないと融資の返済や固定資産税などの費用がかさみ撤退せざるを得なくなってしまう可能性もあります。

(5)一見わからない瑕疵物件を購入してしまう

一戸建て投資をする場合、瑕疵物件を購入しないように細心の注意が必要です。瑕疵とは物件の不具合や欠陥のことです。

一戸建ては一見わからない瑕疵が隠れていることが多いため、購入前にしっかりと見極める必要があります。

一戸建てを購入する際に必ず確認しておきたいのは白アリや雨漏り、建物の傾きです。

購入後にこれらの瑕疵が発見された場合、修理する必要がある為、大きな費用がかかってしまいます。

その他にもトイレや水回りに故障が無いか確認することが重要です。一戸建ては一棟アパートやマンションの一室を購入する場合と比べて瑕疵をみつけにくいものです。購入前に必ず確認するようにしましょう。

不動産投資のメリット・デメリットはこちら

3.まとめ

一戸建て投資は安定的な収入が得られる魅力的な投資対象です。しかし、一棟アパートやマンションの一室にはない特有の注意点があります。

一戸建て投資の失敗をしないためにはよくある失敗事例を事前に学んでおき、対処をしておくことが重要です。

今回ご紹介した5つの失敗事例は一戸建て投資をする際には必ず認識して物件を購入する必要があります。

【無料】不動産投資家タイプ診断はこちら