こんばんは、不動産投資コンサルタントの仲尾です。
不動産投資に興味のある方であれば「生命保険としても利用できるのでは？」と思ったこともあるのではないでしょうか？
今回は、不動産投資が生命保険の代わりになるのかどうかについて、解説します。
最後までお読みいただくことで、不動産投資を始めるにあたって生命保険を解約するべきかどうかの見通しを立てられます。
ぜひ最後までご覧ください。
不動産投資で加入する団体信用生命保険とは？
不動産投資では多くの場合で、ローンを組み団体信用生命保険に加入します。
団体信用生命保険とは、ローン契約者が死亡・高度障害になったときにローン残債が免除されるものです。
たとえば、ローンの支払いが10年残っていたとしても、その10年分のローンを遺族は支払わなくて済みます。
さらに、基本保障に追加して、
- 三大疾病（ガン・心疾患・血脳管疾患）
- 七大疾病（ガン・心疾患・血脳管疾患・糖尿病・高血圧性疾患・肝硬変・慢性腎不全）
などを保障するものもあります。たとえば、契約者がガンと診断されれば、ローン残債がゼロになるのです。
団体信用生命保険には、残された家族に経済的な安心感を与える重要な役割があります。
不動産投資は生命保険の代わりになる
そもそも不動産投資には、保険効果が備わっています。ローンを組まずに一括で購入したとしても、遺族は不動産という収益性の高いものを相続できます。
この収益性の高い不動産投資に、プラスして団体信用生命保険による保障が加わることで、返済負担のない状態で、売却したり家賃収入を得られたりするのです。
ゆえに「不動産投資は生命保険の代わりになる」と言われています。
代わりになる2つの理由
具体的な理由は、次の2つです。
- 売却することでまとまったお金が入る
- 家賃収入が入る
生命保険とは、死亡・高度障害、ケガ、介護に備えたり、生活資金や教育資金を積み立てたりするものです。
被保険者が支払事由（死亡・高度障害など）になった場合に保険金が受け取れます。保険金は全額を一括で受け取ったり、年金形式で受け取ったりできます。
不動産投資では生命保険のどのような保障に当てはまるかを、確認していきましょう。
不動産を売却すればまとまったお金が入る
購入者が死亡したときに不動産を売却することで、遺族に一時金が入ります。団体信用生命保険に加入しているので、その後のローン返済はゼロです。
毎月のローン返済がない状態なので、物件によっては数千万・数億円単位のお金を手に入れられます。
この性質は、生命保険でいう「終身保険」に似たものです。購入者の死亡したタイミングで、売却益という「ある種保険金」のようなものを一括で受け取ることになります。
不動産投資は、生命保険でいう保障期間のある定期保険でありません。要するに、掛け捨てではないということです。
65歳・70歳までと期限がないので、購入者が65歳で亡くなっても、80歳で亡くなったとしても、遺族はまとまったお金を手にできます。
家賃収入が入る
購入者が死亡したあとも不動産を持ち続ければ、家賃収入が入ります。
団体信用生命保険によりローンは完済しているので、ローン分を差し引かれることなく定期的な収入を手に入れられるのです。
家賃収入が入ることは、保険金を年金形式で受け取ることと、同じようなイメージになります。
たとえば、次のような条件で物件を購入したとします。
| 物件価格 | 1,000万円 |
| 毎月の家賃収入 | 6万円 |
| 毎月のローン返済額 | 4万円 |
| 毎月の管理費・修繕積立費 など経費 | 1万円 |
この例の場合、購入者が亡くなったときには、家賃収入から経費を引いた5万円が年金のように入ります。
不動産投資の場合、家賃収入は不動産を所有している限り定期的に入ってくるものです。
10年・20年と入居者がいれば、家賃収入を得られます。生命保険と異なり、受け取り年数に限りはありません。この点も、不動産投資のメリットと言えます。
代わりになるリスク4つ
生命保険の代わりにすることで、次の4つのリスクがひそんでいます。
- 空室になる可能性
- 家賃滞納
- すぐに売却できない
- 自然災害で被害を受ける
リスクを知ることで、現在加入している生命保険を解約するべきかどうかを決める材料になります。
空室になる可能性
1つ目は、空室になることです。満室であれば、家賃収入は十分に入ります。しかし、空室が目立つと、遺族が生活できるだけの収入を得られない可能性もあるのです。
さらに、管理費や修繕積立費などが大きくなり、収益がマイナスになることも考えられます。結果として、生命保険としての役割を十分に果たせずに終わってしまうのです。
家賃を滞納されることも
家賃を滞納されるリスクも考える必要があります。入居者に出て行ってもらうことは、容易ではありません。
その期間に新たな入居者を募集することもできないのです。結果として、滞納期間は収入が減ってしまうことも避けられません。
最悪の場合には、訴訟にまで発展することも考えられ、費用もかかってしまいます。家賃滞納には、所有者にとって多くのリスクがあるのです。
こちらは管理会社に任せれば良いことでもあるので、管理会社の選び方はこちらの記事をご覧ください。
すぐに売却できないことも
不動産売却には、3か月～6か月程度かかると言われています。購入希望者の選定や価格交渉、住宅ローン審査などの多くの工程があるためです。
生命保険の場合、被保険者が死亡したときには生命保険会社に連絡し、請求書や死亡診断書などを提出します。
書類が到着してからおよそ5日程度で保険金が振り込まれるのです。
お金が必要なときであれば、数日で入金されるのと数か月かかるのでは、大きな差がありますよね。精神的な負担にも関係してくるものです。
不動産投資はお金が必要だと思ったときにすぐに手にすることは難しいので、注意しましょう。
自然災害などで不動産が被害を受ける
地震・火災・津波などで不動産が被害を受ける可能性もあります。そうすると、高額で売却したり家賃収入を得たりするのが厳しくなるのです。
火災保険や地震保険などに加入しておけば、修復できます。しかし、自然災害などはいつ起こるか分からないものです。
不動産を所有するのであれば、自然災害は避けて通れない道です。
今の生命保険は解約するべき？
現在加入している生命保険を解約するべきかどうかは、多角的な視点で検討しましょう。
- 生命保険の保険料はいくらか
- 今の生命保険を解約するリスク（再加入すると保険料が上がる、健康状態で入れないこともある）
- 不動産の特徴（一棟かワンルームか、場所など）
- 家族構成（子どもはいるのか） など
選択肢は一つだけではありません。生命保険の保険金額を低くして、毎月の保険料を減らすこともできます。
たとえば、加入している終身保険の保険金額が500万円で、毎月の保険料が7,000円と負担になっている場合で考えてみましょう。この条件だけでも、次の視点で検討できます。
- 保険金を300万円に減額して保険料を減らす
- 持病を持っているので、やめるのにもリスクがある
- 妻の収入が不安定
- 所有不動産の近くには大学がたくさんある
生命保険に関しては、FP（ファイナンシャルプランナー）に相談しましょう。今後の収支状況を、一度ご自分の目で確かめてみることをおすすめします。
まとめ
不動産投資は生命保険の役割を果たすことが、お分かりいただけたかと思います。
ただし、代わりにすることでリスクもひそんでいます。
これから不動産投資を考えている方は「生命保険の解約・継続」の二択だけにとらわれないことです。
保険金を減額することなども視野に入れて、柔軟に対応していきましょう！
