不動産投資

コロナの不動産投資への影響は?結論やるべきです!

不動産投資

こんばんは、仲尾です。2020年は新型コロナウイルスの影響で株価など様々な資産の価格下落が見られました。

そのような中ではコロナが不動産価格に影響を及ぼし、不動産投資が困難になるのではないかと心配する投資家も多いでしょう。

しかしながら、実際のところは新型コロナの不動産投資への影響は限定的で、むしろ物件選びを工夫することで新たな投資チャンスをを掴むことも可能です。

今回は新型コロナの不動産投資への影響や、コロナ禍を経た今後の不動産投資の物件選びのポイントを紹介します。

新型コロナの不動産投資への影響

まずは、新型コロナの不動産投資への影響について説明します。まだ完全に新型コロナの影響がなくなったわけではないです。

しかし、当初想定されていたほどは、新型コロナの日本の不動産投資への影響は軽微であったと言えそうです。

ここでは新型コロナによって当初懸念されていた三つのポイントについて、実際の状況を紹介していきます。

不動産市況への影響は想定より小さかった

まず真っ先に懸念されるのは、不動産価格や家賃相場などの市況が、株式などほかの投資資産のように悪化するのではないかという懸念がありました。

不動産投資の場合は、コロナによる景気悪化や移動制限により、東京都内の人口が流出するなどして賃貸・マンションのニーズが下がり、不動産価格や賃料下落につながるのではないかと心配されていたのです。

しかし実際には、マンション・アパートの市況にはあまり影響はありませんでした

2020年は例年より流入者数は減ったとはいえ東京都内は流入超過(都内から出て行く人より、他県から入ってくる人が多いので、賃貸やマンションの需要を支える要因になる)を維持しました。

その影響で賃料水準は安定し、都内のマンションの資産価格は中古マンションの70平米換算価格でみると前年比でプラスとなりました。

以上のことから、当初懸念されていた不動産市況の大幅な悪化は起こらなかったと言って良いでしょう。

金融機関の融資態度の悪化も見られず

もう一つ懸念されたのは、金融機関が不況によってダメージを受けて、投資を行うためのローン契約などがしづらくなると言う懸念でした。

ローンが組みづらくなると、投資できる不動産が限定されることで、不動産投資がやりづらくなります。

これは金融機関によるところもありますが、全体として融資条件が厳しくなった金融機関はあまりないようです。

実は、今回のコロナ禍において、金融機関のダメージは、以下の三つの理由で、過去のリーマンショックなどの経済悪化と比較して限定的でした。

  • リーマンショックと異なり「ウイルス」という金融と関係ない分野が発端となったショックだったため
  • リーマンショック後の規制強化により、金融機関が安全性の高い経営を行なっているため
  • 資産価格などの下落が短期間で収まり、2020年中に大幅に回復したため

これらの要因からコロナ禍は金融機関の経営状態にあまり影響を与えなかったため、金融機関の不動産投資家に対する融資態度も、大きくは変化しなかったのです。

既存の不動産投資家でも投資をやめる動きは限定的

以上のようにマイナスの影響は当初想定されたほどではなかったため、既存の不動産投資家の中でも、コロナ禍を受けて不動産投資をやめる動きは限定的です。

「株式会社不動産投資の教科書」が行った調査によると、既存の投資家の87%はコロナ後も不動産投資の継続を考えており、不動産投資をやめようと考えている人はわずか6.4%しかいませんでした。

引用 https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000058164.html

継続する理由を見てみると、分散投資先として不動産投資を活用したいと回答している人が多いこと。

株価などの急速な下落を経験した中で、改めて株よりは安定性の高い不動産投資による分散効果を重視する人が増えたようです。

ポストコロナの不動産投資の物件選び

コロナ禍を乗り越え回復に向かう今後の環境を「ポストコロナ」と呼ぶことがありますが、コロナ禍により様々な環境変化が起こった結果、不動産においても人気物件の特徴がこれまでと変化する可能性があります。

ここからは、今後需要が高まってくると想定される物件の特徴について2つ紹介します。

快適な居住空間を重視する動き

今回のコロナ禍で多くの都内の会社員が経験したのが「在宅ワーク」と「外出自粛」でした。

長期間家で過ごさなければならない、家の中で業務も行わなければならない状況では、居住空間の快適さにこだわって物件選びをする方が増えてくると想定されます。

例えばプライベートの維持や作業スペースとして活用できる個室が充実した物件が好まれるでしょう。

親の仕事、子供の学習を同じ時間帯で行うためには、それぞれに部屋があった方が望ましいので、従来よりも間取りの多い物件の需要が高まることも考えられます。

そのほか、外出できない状況でも不快にならないゆとりのある占有面積や、外出せずとも気分転換ができるマンション内のジムや共有施設の質などが、これまで以上に重視されるようになると想定されます。

地方物件ニーズの高まり

また、在宅ワークの普及によって、都内近郊の物件や地方の大都市圏の物件などの需要が高まる可能性があります。

例えば週数日は在宅で、数日は出社すると言う人の場合、これまでほど都心へのアクセスに神経質になる必要がありません。

たまに出社するだけなら都心への利便性を犠牲にして、賃料が安く人口の密集度も幾分緩和される都内近郊に移住したいと考える人が増えると想定されます。

また、完全在宅であれば、都心へのアクセスは全く考慮する必要がないため、首都圏から離れるという選択肢を取る人も増えてきそうです。

ただし、そうは言ってもいきなり利便性などの面で劣る田舎を選択する人は少なく、結果的に地方の大都市圏のように「利便性は一定程度確保されつつも、都心ほど人口が密集していない地域」の需要が高くなると考えられます。

以上の点から、都内の近郊物件や地方の大都市圏の物件などはこれまでより需要が高まる可能性があります。

コロナによる環境変化も踏まえた不動産投資を

世界中の経済に大きな打撃をもたらした新型コロナウイルスは、不動産投資にも大きなマイナスの影響をもたらすかに見えましたが、実際のところは影響は軽微で、足元は不動産投資を行っても何ら問題のない環境となっています。

一方で、ポストコロナでは居住者の不動産に対するニーズが変化することが予想されます。この変化を捉えた適切な物件を選んで投資を行うことが、ポストコロナの不動産投資の成功の鍵となりそうです。

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