不動産投資

不動産投資の初期費用は高額?一般的な目安を紹介

不動産投資

不動産投資を始めるときに気になるのが初期費用です。

物件を購入するとなるとよほど田舎の物件などでない限り、一千万円〜数千万円はかかるので、莫大な初期費用が不安なのではと思う方も多いでしょう。

しかし、実際のところ、初期費用は低い場合では80万円程度など、購入する物件価格に比して少額で済むケースも多いようです。

今回は不動産投資の初期費用の目安や初期費用がかかる項目について紹介します。

不動産投資ローンを活用すれば初期費用を大きく圧縮できる

不動産投資では賃貸マンションの一区画や、ときにはアパート・マンションを丸ごと購入するので、物件の価格自体は相応に高額になります。

金額は立地や物件のタイプにより大きく変動しますが、最低でも1千万円程度はかかると考えておいた方がいいでしょう。

これを丸ごと現金で購入してももちろん大丈夫ですが、そこまで初期費用をかけられない場合には不動産投資ローンを活用することで初期費用を大きく圧縮できます。

高額な物件になると頭金をある程度用意しなければ不動産投資ローンの審査が降りない、ローンの限度額が投資したい物件価格に届かないといったケースが考えられます。

しかし、1千万円前後など比較的価格の安い物件であれば、サラリーマンでも頭金なしのフルローンで投資を始められるケースも少なくありません。

ただし、フルローンの場合でも、一切の初期費用がかからないわけにはいきません。

この後細かく紹介しますが、不動産投資ローン契約を組む上で登記費用・事務手数料など様々な費用が発生するからです。

物件価格や契約する金融機関にもよりますが、フルローンで物件を購入する場合に、手数料などのために初期費用として発生する費用の目安が、物件価格の8%〜10%となります。

これらを踏まえると、一千万円程度の物件をフルローンで購入する場合の初期費用の目安は80万円〜100万円と言うことになります。

これでも決して安くはないですが、これくらいなら貯金から捻出できると言う方も少なくないでしょう。

不動産投資における初期費用とは?

続いては、不動産投資において発生する初期費用について順番に紹介していきます。

これから紹介する手数料等を合計すると、先に紹介した物件価格の8%〜10%になります。

不動産仲介手数料

実家が地主など特殊な状況でない限り、一般的に不動産投資の物件を探す場合は、不動産仲介業者を通じて探さざるを得ないと思います。

不動産仲介業者を通じて物件を購入する場合には、購入時に仲介手数料が発生します。

仲介手数料は物件価格の「3%+6万円」(税別)が上限となります。

つまり一千万円の物件なら36万円(税別)が一般的な水準です。

業者によっては値引き交渉をできる場合にもありますが、一旦はこの計算式を元に仲介手数料を想定しておくのが良いでしょう。

尚、新築マンションの場合は、購入相手がマンションの売主に当たる「デベロッパー」となるケースもあります。

この場合は不動産仲介業者を通さないので、不動産仲介手数料は発生しません。

登録免許税

不動産を購入すると、所有権や抵当権を明確にするための「登記」と言う手続きが発生します。

この登記手続きを行なった時点で、登録免許税という税金を納める義務が生じます。

登録免許税は購入する物件が新築か中古か、またローンを活用することにより抵当権を設定するかどうかで変わってきます。

所有権にかかる登記は固定資産税評価額に対して下記の税率がかかります。

  • 新築の場合:所有権保存登記を実施→税率4%
  • 中古の場合:所有権移転登記を実施→税率2%

銀行ローン契約に必要な抵当権設定登記は借入額に対して下記の税率がかかります。

  • 銀行ローン契約を行う場合:抵当権設定登記を実施→税率0.4%

登記自体は司法書士を通じて行う方がほとんどだと思いますので、それぞれの登記について詳細を理解しておく必要はありませんが、税額が上記のように変わることだけは認識しておきましょう。

司法書士報酬

先に紹介した登記は自分で行う事も可能ですが、専門知識がなければ困難なので、一般的には司法書士に依頼するケースが多いと思います。

その際には司法書士に報酬を支払うことになります。一般的には不動産購入に必要な一連の手続きを10万円前後で受け持ってくれます。

印紙代

ローン契約書である「金銭消費貸借契約書」と、物件の購入の契約書である「不動産売買契約書」には、印紙を貼り付ける必要があります。

これらの契約は締結する時点で税金が発生するので、契約書にかかる納税を印紙を通じて行います。

印紙税の金額は取引金額によって変わります。つまりローンはローンの借入金額、物件購入は物件価格によって変わります。

例えば、契約書の金額が1,000万円~5,000万円の場合は2万円5,000万円~1億円では6万円です。

ここまでが不動産を購入する時点で発生する費用です。ここからはローン契約を結ぶ上で発生する費用を紹介します。

火災保険料

ローンを契約する場合、抵当権が設定される物件を守る目的から、火災保険への加入は審査を通す上での必須要件です。

ローンを活用しない場合は任意ではありますが、やはり不測の事態に備えて入っておくことをおすすめします。

保険料は保証内容や物件によって様々ですが、マンションの1区画で10年間・10万円程度が目安です。木造の物件の場合は火災リスクが高いことから割高になることが一般的です。

不動産投資ローン事務手数料

金融機関とローン契約を結ぶ際に、金融機関に支払う手数料です。定額制と定率制をとっている場合があり、水準も金融機関によって異なります。

定額制の場合は数万円程度に収まる場合が多い一方、定率制の場合は借入金額の1%〜3%程度の場合が多いため、一千万円の借入金額でも、定率制では10万円〜の手数料が発生する場合もあります。

不動産投資ローン保証料

不動産投資ローンを契約する場合は、ローン保証会社による保証を設定します。これもローン審査を通過する上での必須要件となっています。

ただしこれは契約時に一括で支払う場合と、ローンの利率を上乗せしてローンと一緒に月々支払っていく方法があります。後者の場合は初期費用としては保証料は発生しません。

契約時に一括で支払う場合は借入金額の1〜2%程度、上乗せで支払っていく場合は借入金額の0.2〜0.3%程度となるケースが一般的です。

不動産投資で発生する初期費用の準備を忘れずに

今回紹介したように、不動産投資ローンを活用することで、初期費用を大きく圧縮可能です。

物件価格によってはフルローンで購入することもできますが、たとえフルローンで購入したとしても一定の初期費用が発生することに注意しておく必要があります。

今回紹介した通り、最も初期費用を抑えるケースで、初期費用は物件価格の8%〜10%程度ほどとなります。

不動産投資を検討する場合は、最低でもこの金額は忘れずに用意しておきましょう。

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