不動産投資においては、借入金を利用することによって少ない自己資金で効率的な投資を行うことができます。
しかし、不動産投資の融資は「ただ借りることができればいい」というものではありません。
不動産投資資金はできる限り低金利で借りないと効率のよい投資はできませんし、借入金の利払いによって利回りも大きく下がってしまいます。
不動産投資において、ローンを利用した場合と借入を利用した場合では利回りがどの程度異なるのか詳しく解説していきます。
不動産投資における2つの利回りの計算方法
不動産投資において、利回りは以下の2つの方法で計算します。
- 実質利回り
- 自己資金に対する利回り
まずはそれぞれの利回りの公式や計算方法について詳しく解説していきます。
実質利回り
実質利回りの計算方法は以下の通りです。
『（年間家賃収入 － 年間経費） ÷（ 物件の購入価格 ＋ 購入時諸経費）×100 ＝ 実質利回り』
（例）
- 年間家賃収入：300万円
- 年間経費：20万円
- 物件の購入価格：4,000万円
- 購入時諸経費：100万円
この場合の利回りは
（240万円−20万円）÷（4,000万円＋100万円）×100=6.83%となります。
実質利回りは、不動産経営にかかる経費や購入時の諸費用も加えた、物件から上がる純粋な利益です。
自己資金に対する利回り
自己資金からいくらの利益が生まれるのかを計算する自己資金投資利回り（CCR）という指標も存在します。
CCRは投資した自己資金に対する利回りがいくらなのか算出する指標で、不動産投資の効率性を示すために使用されます。
『（年間合計家賃収入―（年間支出＋年間借入金返済額））÷投資自己資金×100=
自己資金投資利回り（CCR）』
（例）
- 年間家賃収入：300万円
- 年間経費：20万円
- 物件の購入時の自己資金：400万円
- 借入金年間返済額：200万円
この場合のCCRは以下のようになります。
（300万円―（20万円＋200万円））÷400万円×100=20%
仮に自己資金が100万円の場合には以下のようになります。
（300万円―（20万円＋200万円））÷100万円×100=80%
このように、多くの借入金を利用し、自己資金が少ない方がCCRが向上し、投資効率がよいということになります。
自己資金で投資した場合とローンを利用した場合の利回りの違い
では自己資金で不動産投資を行った場合と、借入金を利用した場合では利回りにどの程度の違いがあるのでしょうか？
以下の事例で金利設定によってどの程度利回りに違いが生じるのか、詳しく解説していきます。
- 年間家賃収入：300万円
- 利息負担以外の年間経費：20万円
- 物件の購入価格：4,000万円
- 購入時諸経費：100万円
全額自己資金で不動産投資をした時の利回り
実質利回り（300万円−20万円）÷（4,000万円＋100万円）×100=6.83%
ローンを利用して不動産投資をした時の利回り
借入金を利用した時の支払利息は実質利回り計算の際の「必要経費」に算入されます。
そのため、利息のよって実質利回りは変動することとなります。
上記の物件をローンを利用して購入した場合の利息による実質利回りの違いは以下の通りです。
| 年間利息 | 実質利回り |
| 20万円 | 6.34% |
| 50万円 | 5.61% |
| 80万円 | 4.88% |
このように、金利が高ければ利息負担も大きくなり、利息負担によって経費が膨らみ実質利回りが下がっていきます。
実質利回りを高くするためには、できる限り低金利のローンを利用する必要があることが分かります。
ローンを利用することによる投資効率の違い
借入金を利用することによって利息が発生するので、どうしても自己資金による投資よりも利回りは下がってしまいます。
その一方、借入金を利用した方が少ない資金で多くの利益を獲得することができるので、投資効率はアップするのも事実です。
しかしCCRも金利によって変動するので注意が必要です。
以下の物件を借入金を利用して購入した場合の金利によるCCRの違いを考えていきましょう。
- 年間家賃収入：300万円
- 利息負担以外の年間経費：20万円
- 物件価格：4,000万円
- 借入金：3,600万円
- 物件の購入時の自己資金：400万円
- 借入期間：18年
- 借入金年間返済額：200万円
金利によるCCRの違い
金利によるCCRの違いは以下の通りです。
| 金利 | 初年度利息 | CCR |
| 0.5% | 約18万円 | 15.5% |
| 0.7% | 約25.5万円 | 13.6 |
| 1% | 約36万円 | 11.1% |
| 2% | 約72万円 | 2% |
| 3% | 約108万円 | – |
利息も必要経費に算入されるので、金利が上がっていけばCCRは下がっていきます。
そして金利3％以上になると、経費と借入金の返済額の方が家賃収入を上回るようになるので、CCRは算定不可能になります。
不動産投資の世界においては「借入金を利用した方が投資効率がよい」という点ばかりがフィーカスされていますが、金利が高くなることによる利息負担の増大によって投資効率が悪化する可能性についてはしっかりと把握しておかなければなりません。
まとめ
借入金を利用した方が投資効率がよくなることは間違いありません。
少ない自己資金で多くの利回りを確保することができるためです。
しかし、借入金には利息が発生し、利息も利回りやCCR計算上で必要経費に算入されます。
そのため、金利が高いローンを借りてしまうと、実質利回りやCCRは大きく下落してしまい、場合によっては利息負担が大きすぎて赤字になってしまうこともあります。
不動産投資の際には「欲しい物件を買えるだけの融資を引き出すことができるかどうか」という点ばかりがフォーカスされますが、利息負担による実質利回りやCCRについても考慮した上で投資の意思決定を行いましょう。
少しでも金利の低いローンを借りることは不動産経営において非常に重要です。
