不動産投資

不動産投資は立地選びで決まる!損しにくい不動産の立地とは?

不動産投資

不動産投資では立地選びが重要とよくいいます。立地の良い場所の方が入居者が集まりやすく、安定的に家賃収入を獲得しやすいためです。

しかし、漠然と立地の良い場所がいいといっても、いざ不動産投資を検討してみると、どんな立地を選べば良いか悩みませんか?

今回は不動産選びで重要な立地選びについて紹介します。

不動産投資の立地選びで検討すべきポイント

不動産投資を行う場合は、いくつかの基準に沿って比較検討した上で、投資が成功しやすい立地を選び出していくことが大切です。

具体的には、立地選びでは下記のポイントについて考えます。

  • 地域
  • 最寄り駅のステータス・距離
  • 物件がある地域の将来性

不動産投資に慣れている方ならば、初めから収益性が見込めると考える立地を絞り込んで物件を探すのもいいでしょう。

一方、初心者の場合は、上記のポイントに着目して、いくつか異なる立地の特徴を持つ物件を比較しながら、好立地の物件へ候補を絞り込んでいくことをおすすめします。

早速ここからは各ポイントについて、詳しく説明していきます。

地域

不動産は別に首都圏だけにあるわけではないので、本来は各都道府県を考えてもいいと思います。

しかし、初心者が不動産投資を行う場合は、やはり人口が多い首都圏の物件選びから始めるのがおすすめです。今回は簡単化のために23区内・23区外に絞って紹介します。

23区内はリスクが低いが利回りも低い

東京の23区内は、日本全体では少子高齢化・過疎化などが社会問題化しているにもかかわらず、いまだに人口が増え続けています。

また、交通網や、日常の買い物、医療施設など様々な観点から好立地な物件が多いため、一般的には物件の空室が発生するリスクが低い地域だといえます。

ただし、そのような活気のある地域での不動産投資を望む方が多いため、物件価格も家賃に比して高止まりしやすいため、利回りは低くなりがちです。

物件のサイズに比して高額になることが多いので、しっかりと資金を準備しておくことが大切です。

23区外は賃貸ニーズの地域差が大きい

23区外地域は区内より人口密度が下がり、人口増加率も緩やかに増加する地域から、人口減少が始まっている地域まで様々です。

この地域差の大きさが23区外の特徴でしょう。

23区と遜色ない高価格・低利回りの物件もあれば、かなり安く高利回りな物件を発掘することも可能なエリアです。

尚、高利回りの方が魅力的に見えますが、高利回りな物件では立地が悪く賃貸ニーズが低いため価格が下がっている場合もあるので注意しましょう。

安全性を重視して不動産投資を行うなら、人口増加率が高い町をターゲットとすべきですが、都心まで短時間でアクセスできる鉄道などが走っている場合は、その周辺だけ人気エリアとなっている場合もあります。

最寄り駅のテーマはこの後紹介しますが、他の立地を決める要素も加味しながら、投資物件を選び出していくことが大切です。

最寄り駅のステータス・距離

最寄り駅のステータスや最寄り駅の距離はどちらも不動産の立地を左右する重要な要素です。不動産投資における立地選びにおいては必ず考慮すべきポイントです。

最寄り駅のステータス

どのような最寄り駅の物件に住みたいかは個人差がありますが、一般的には以下のような最寄り駅にあると、不動産が人気化しやすいといえるでしょう。

  • ブランド力の高い駅(渋谷、恵比寿、代官山、吉祥寺など)
  • ターミナル駅(新宿、東京、大宮など)
  • 始発駅
  • 特急電車などの停車駅

最初の二つ、ブランド力の高い駅やターミナル駅の周辺物件が人気化しやすいのは違和感がないと思います。

こうした街は人の出入りも多いので、高い賃貸ニーズが期待できることから、一般的にも好立地というイメージが強いでしょう。

一方、やや盲点となりがちなのが始発駅です。都心に向かって走る各JR・私鉄の電車は朝を中心に非常に混雑しますが、始発駅では座って通勤通学することができるため、学生にもサラリーマンも一定の賃貸需要が期待できます。

もちろん都心に近い始発駅の方がより強い需要が期待できるでしょう。

そのほか都心の電車は各駅停車のほか様々な種別の電車が走っていますが、準急・特急などが止まる駅は、都心寄りの小さい駅よりも都心へのアクセスが良好な場合も珍しくありません。

郊外の物件を検討する場合などには、特急などの電車が止まる大きな駅の物件を検討するのもおすすめです。

最寄り駅までの距離

最寄り駅までの距離は近いに越したことはありません。

特に独身・夫婦が生活するようなワンルームは住民のほとんどは通勤・通学の利便性を考慮して物件を選ぶので、最寄り駅からの距離は立地選びに非常に重要です。

一般的に徒歩10分以内であれば需要が安定しやすいですが、徒歩15分以上となるとワンルームとしてはリスクの高い投資物件となるでしょう。

尚、ファミリー向けは子育てに適した環境を重視する方も多いため、もう少し駅から離れた物件でも入居者が期待できますが、その場合は最寄りのバス停までの距離と路線バスの利便性が大事になります。

駅まで接続する路線バスのバス停がすぐ近くにあり、路線バスの本数も多ければ入居者は見つけやすいでしょう。

将来性

つい今の状況だけを見て物件を検討してしまいがちですが、周辺地域の将来性を加味して投資物件の立地を評価することも大切です。

路線網の変化

現代になっても路線の延伸や、新駅・新線の開設が行われているのは、首都圏の大きな特徴と言えます。

これらは一見ポジティブに見えますが、例えば最寄り駅の近くに大規模な新駅ができると賃貸需要がその駅の周辺地域に移ってしまったり、路線延伸により元の始発駅がただの中間駅になってしまうというパターンもあります。

将来想定される路線網の変化と、それが物件に与える影響をイメージして立地選びを行うことが大切です。

再開発

最寄り駅や物件の周辺が再開発されるのであれば、街の魅力が高まることで、賃貸ニーズが高まり、不動産投資の観点からも望ましいといえるでしょう。

再開発が本格化すると不動産の価格も上昇する傾向にあるので、まだ再開発前の地域で立地選びを行い、割安な価格で不動産購入を開始しするのも一案です。

一方、再開発についても必ずしも好影響をもたらすとは限りません。最寄り駅の周辺の駅での再開発によって、その駅での賃貸ニーズが高まる一方、自分が不動産投資をしている地域賃貸ニーズが下がるというケースもあります。

再開発を踏まえて立地選びを行う場合は、再開発がポジティブに作用する地域で物件を探すことが大切です。

好立地の物件への不動産投資により安定した収益が期待できる

好立地の物件は一般的に賃貸ニーズが高く、空室が起きにくくなります。従って安定的な家賃収入が発生することから、好立地な不動産での投資では安定的に収益の獲得が期待できます。

今回紹介したポイントを踏まえて立地選びを行うことで、人気化しやすい立地の物件を見つけ出すことで、不動産投資が成功しやすくなると考えられます。

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