不動産に投資を行う上で、税金の問題は切っても切り離せません。税金が大切である事は分かっているけれど、ややこしいのでまだ把握できていないという方もいらっしゃることでしょう。
そこで、不動産に投資を行う上での税金の知識のおさらいをしたいと思います。
貸付用の不動産を購入した時、賃貸した時、売却した時の税金に関して説明します。今回はこれらについて概要を解説しますので、大枠を押さえてください。
1.不動産の購入に関する税金
不動産の購入には、印紙税、登録免許税、不動産所得税、消費税が関係します。
a.印紙税
印紙税は、日常の経済取引に伴って作成する契約書などの特定の文書に課税される税金です。
不動産売買契約書や土地建物売買契約書などについては、印紙税を納付する必要があります。
印紙税は、基本的に、課税文書に課されるべき印紙税相当額の収入印紙を、課税文書に貼り付ける方法によって納付します。
印紙税の税額は契約金額によって変わります。その金額は以下の表の通りです。
ただし、不動産の譲渡に関する契約書のうち記載された契約金額が一定額を超えるもので、令和4年3月31日までの間に作成するものの税額については、軽減の措置があります。軽減措置の結果の金額は以下の通りです。
（引用：国税庁のHPより）
b.登録免許税
登録免許税は、不動産などについての登記などに関して課される税金です。登記官署等の所在地にて、基本的に現金で納付をし、その領収証書を登記等の申請書にはり付けて提出します。
土地の売買による所有権の移転登記の税額
- 原則：価額の1,000分の20
- 令和3年3月31日までの間に登記を受ける場合（軽減税率）:価格の1,000分の15
建物の売買による所有権の移転登記の税額
- 価額の1000分の20
この時に用いられる不動産の価額は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格がある場合は、その価格です。不動産の購入価格や建築工事費ではありません。
c.不動産取得税
不動産取得税は、土地や家屋の購入などで不動産を取得したときに、取得した人に対して課税される税金です。
不動産取得税の税額＝取得した不動産の価格×税率（原則4%）
この時に用いられる不動産の価額は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格がある場合は、その価格です。
d.消費税
不動産の売買において、土地は消費税が非課税です。一方、建物は消費税の課税対象となります。
そのため、不動産業者などの消費税の課税事業者から建物を購入した場合は、消費税を支払う必要があります。ただし、消費税の課税事業者ではない個人から建物を購入した場合は、消費税がかかりません。
消費税がかかる場合の税率は10%です。
2.不動産の賃貸に関する税金
不動産の賃貸には、所得税（不動産所得に対して）、消費税、固定資産税・都市計画税が関係します。
a.所得税（不動産所得に対して）
不動産所得とは、土地や建物などの不動産の貸付けなどに関する所得です。この不動産所得には所得税がかかります。
不動産所得の金額=総収入金額-必要経費
総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入、名義書換料・承諾料・更新料又は頭金などの名目で受領するもの、敷金や保証金などのうち返還を要しないもの、共益費などの名目で受け取る電気代・水道代・掃除代などが含まれます。
一方、必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものです。
例えば、固定資産税・損害保険料・修繕費などです。
所得税の税率は所得の金額によって変わります。
b.消費税
住宅用としての建物の貸付に関しては、貸付期間が1ヶ月に満たない場合などを除き、消費税は非課税です。
事務所などの建物を貸し付けで、不動産業者などの消費税の課税事業者が貸主の場合は消費税の課税対象となります。一方、消費税の課税事業者ではない個人が貸主の場合、消費税は課税されません。
c.固定資産税・都市計画税
固定資産税は、毎年1月1日現在の土地・家屋などの所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算定される税額が課税される税金です。
固定資産税の税額=固定資産税評価額×税率(原則1.4%)
固定資産税評価額は固定資産課税台帳に登録された価格です。
都市計画税は、都市計画事業の費用に充てるための目的税として課されるものです。毎年1月1日現在に都市計画法による区域内に土地や家屋を保有している人に固定資産税とあわせて課されます。
都市計画税の税額=固定資産税評価額×税率(原則0.3%)
3.不動産の売却に関する税金
不動産の売却に関しては、所得税（譲渡所得に対して）と消費税が関係します。
また、事業用の不動産を買い換えたときには特例があります。
不動産貸付業者だけではなく、不動産貸付業者ではない個人が不動産の貸付をしていて諸条件を満たした場合も、貸付を行う不動産は事業用資産とされ、この特例の対象になります。
a.所得税（譲渡所得に対して）
譲渡所得とは、土地・建物などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。
土地・建物の譲渡による所得は、他の所得、例えば不動産所得などと合計せず、分離して計算する分離課税制度が採用されています。
長期譲渡所得の税額
長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を譲渡したことによる所得のことです。
長期譲渡所得の税額=課税長期譲渡所得金額×15％
短期譲渡所得
短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物を譲渡したことによる所得のことです。
短期譲渡所得の税額=課税短期譲渡所得金額×30％
b.消費税
消費税は事業者が事業として行う取引にかかる税金です。そのため、消費税の課税事業者ではない個人事業主が不動産を譲渡した場合は、消費税は不課税です。
一方、消費税の課税事業者である不動産貸付業者が不動産を譲渡した場合、土地について消費税は非課税ですが、家屋については消費税を受け取ることになります。
c.事業用の資産を買い換えたときの特例
特定の地域内にある土地建物等を譲渡して、一定期間内に特定の地域内にある土地建物等の特定の資産を取得して、その取得の日から1年以内に、その買換資産を貸し付けしたときには、一定の要件のもと、不動産の譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができるという特例があります。
詳しくは国税庁のＨＰをご覧下さい。
4.まとめ
ここまで貸付用の不動産を購入した時、賃貸した時、売却した時の税金に関して説明してきました。不動産に投資を行う上での税金について概要をしっかりと理解できたという人もいらっしゃることでしょう。
今後とも税金含め有益な情報をお届けしますので、是非このホームページを覗きに来てください。
