不動産投資

不動産投資が3分でわかる!メリット・デメリットも詳しく解説

不動産投資と聞くと、「難しい」というイメージがありませんか?

また、「賃貸経営」にチャレンジしてみたいけれど、知識に不安を抱いていたり、不動産業者を敬遠していたりという人もいるでしょう。

そこで、この記事では、なかなか人には聞けない、不動産投資と賃貸経営に関する知識を解説します。

不動産投資や賃貸経営の種類など、基本的な知識だけでなく、ワンルーム賃貸経営とアパート賃貸経営のメリット・デメリットもわかりやすく詳しく解説しますので、不動産投資に興味のある方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資で得る収益

まず、不動産投資で得る収益について見ておきましょう。

不動産投資の収益は、おもに2種類あります。

不動産の売却利益

不動産投資の収益の代表例は、不動産の売却利益です。例えば、1000万円で購入した不動産を2000万円で売却したとしましょう。

このケースで、売却時の仲介手数料など費用が500万円なら、次の計算で収益を算出できます。

譲渡価格2000万円-(1000万円(購入費)+500万円(費用))=500万円(不動産の売却利益)

実際は、仲介手数料のほかにも費用が発生するケースもありますが、ここではイメージをつかんでおけば良いでしょう。

バブル真っ最中のころは、短期間で不動産価格がびっくりするほど上がりましたが、今は、急な値上がりは期待しないほうが無難です。

不動産の賃料

不動産投資で得る収益の例で、2つめに挙げることができるのが、不動産の賃料収入です。

駐車場、貸しビル、アパート、マンションなどを賃貸したときに得られるのが賃料ですが、アパートやマンションの場合は「家賃」というほうが、ピンとくるかもしれません。

自分が投資して購入した物件を賃貸すれば、賃貸アパートなどのオーナーとして、毎月の家賃を得ることができます。

この家賃が、不動産投資で得る収益の代表例です。

不動産の価格は、急に下がることもあります。一方、家賃相場は、特殊な事情がないかぎり急に下がるケースは多くありません。

賃貸経営は2種類ある

次に、不動産投資の収益のなかでも、家賃収入を得られる賃貸経営について詳しく解説します。

家賃収入を得られる賃貸経営の種類

家賃収入を得られる賃貸経営には、おもに次の2種類あります。

  • 1、分譲賃貸
  • 2、アパート経営(マンション経営)

1の「分譲賃貸」とは、分譲マンションの1世帯を購入して、入居者を募集し賃貸する方法です。

2の「アパート経営」とは、1棟の共同住宅を購入して、入居者を募集し賃貸する方法です。

ワンルーム賃貸経営とは?

最近よく聞く言葉で「ワンルーム賃貸経営」とは、前述の「1、分譲賃貸」にあたります。

分譲マンションはワンルームとはかぎらず、1LDK、2LDKなどがあります。

分譲マンションの広い部屋を購入して賃貸してもよいのですが、ワンルームの分譲マンションは、不動産投資の対象としやすい価格です。

そのため、「ワンルーム賃貸経営」が、不動産投資の代名詞として使われています。

初心者が始めやすいワンルームの不動産投資についてはこちらをご覧ください。

アパート経営とは

「ワンルーム賃貸経営」など分譲マンションを購入して賃貸する投資方法に対して、アパート経営は「1棟」を新築したり購入したりして、賃貸物件とする不動産投資方法です。

1棟である以上、法律上は「戸建て」扱いです。その用途が居宅ではなく、共同住宅として登記されるにすぎません。

「アパート経営」を「マンション経営」と呼ぶこともありますが、木造か鉄筋かなど構造の違いによって言い分けているだけです。

ワンルーム賃貸経営のメリット・デメリット

次に、分譲賃貸の中でも、ワンルーム賃貸経営のメリット・デメリットを見ていきましょう。

ワンルーム賃貸経営のメリット

ワンルーム賃貸経営には、次のメリットがあります。

  • 投資しやすい額で購入できる
  • 管理が比較的ラク
  • 比較的、売却しやすい
  • サラリーマンの節税効果を期待できる
  • 相続対策になる

都心で新築分譲ワンルームはそれなりの額がしますが、物件の探し方次第で、投資しやすい価格でワンルーム賃貸経営を始めることもできます。

少し郊外だったり、都心でも築年数がやや古い物・狭い物件だったりすると、1000万円を切る価格の分譲ワンルーム物件もあるためです。

また、ワンルーム賃貸経営は、分譲マンションの1室を買うため、比較的管理がラクです。

エントランスやエレベーターなど共用部分の管理は、管理組合が主体となりおこなうので、ワンルームのオーナーがおこなう必要はありません。

管理組合とは、分譲マンションの各世帯の所有者(区分所有者)全員で構成する団体のことです。

手ごろな投資額で仕入れた物件は、手ごろな価格で売却することができます。ただし、売却利益が欲しいなど贅沢を言わなければの話です。

そして、不動産投資のメリットの中でもサラリーマンや相続対策を考えている方にとって興味があるのが、節税になるかどうかではないでしょうか。

ワンルーム賃貸経営も節税の効果があります。

もちろん家賃収入額と経費の額など、細かな条件により変わってきますが、高収入のサラリーマンや、相続税対策が必要な方は、ワンルーム賃貸経営による節税も考えるとよいでしょう。

ワンルーム賃貸経営のデメリット

ワンルーム賃貸経営には、次のデメリットがあります。

  • 管理組合に払う管理費と修繕積立金が掛かる
  • 空室になったとき、次の入居者が決まるまでは、家賃収入がゼロになる
  • 共用部分の修繕に制約がある
  • 老朽化しても自由に建て替えできない
  • 管理規約の制約がある

ワンルーム賃貸経営の最大の注意点は、あくまでも「分譲マンションの1室を買う」点です。

これを理解せずに投資するとかえって損をしかねません。

価格が安い分譲ワンルームでも、毎月の管理費と修繕積立金の額によっては、家賃収入の大半がなくなってしまいます。

なお、分譲マンションの場合、日頃の共用部分の管理などの費用である管理費と、将来の大規模修繕に備えて修繕積立金を管理組合に支払わなければなりません。

一般的に「管理費」というと、いろいろな意味につかわれるので、混同しないようにしましょう。

まあ、ワンルーム賃貸経営の場合は、1室しか買わないので、家賃収入が途絶える可能性もあります。家賃を当てにしてローンを組む場合、家賃が入らないときに返済できるかどうか、検討しましょう。

また、ワンルーム賃貸経営は、分譲マンションの1室のオーナーになるという性格上、共用部分の修繕、建て替え、用途など制限を受けます。

例えば、玄関ドアは共用部分なので勝手に直すことはできません。

規約で「事務所使用禁止」としている分譲マンションでは、事務所用賃貸物件として考えていると、規約違反となってしまいます。

アパート賃貸経営のメリット・デメリット

次に、アパート賃貸経営のメリット・デメリットを見ていきましょう。

ここでは、アパート経営の中に、「マンション経営(鉄筋等の構造)」も含むものとします。

アパート賃貸経営のメリット

アパート賃貸経営には、次のメリットがあります。

  • 利回りを期待できる
  • 資産価値を期待できる
  • サラリーマンの節税効果
  • 相続対策になる
  • 自分の好みの建築ができる

アパート賃貸経営のメリットは、何といっても、利回りを期待できる点です。

1棟で6室、10室など複数の部屋の賃料を得ることができるためです。

売り出されている中古アパートによっては、利回り10%を超えているものもあります。

また、アパート経営は、土地のオーナーになることなので、土地の資産価値を期待できます

アパートが老朽化したとき、アパートを取り壊して土地を駐車場にしたり、土地を売却したりなど、将来の資産の付け替えを考えることもできます。

アパート賃貸経営もワンルーム賃貸経営と同様、サラリーマンの節税効果や相続対策を期待できます。とくに相続税では、アパート用地は「貸家建付地」として、相続財産評価額を軽減される制度があります。

アパート賃貸経営は、一から全て自分で計画するできることも、魅力の一つでしょう。

アパート賃貸経営は、さまざまな土地を見て、地域の特性や家賃相場を研究し、建物の構造や仕様なども自分で決めることができます。

不動産を本気で学ぶには、アパート賃貸経営もおすすめです。

アパート賃貸経営のデメリット

ワンルーム賃貸経営には、次のデメリットがあります。

  • 投資する額が高くなる
  • 管理がたいへん
  • 売却しづらいことがある

アパート1棟を新築したり購入したりするには、それなりの額を投資しなければなりません。

アパート経営は、数室から賃料を得られるので利回りは良い物件もありますが、投資額が高くなることもあるので注意しましょう。

それなりの投資額を回収しようとすると、売却が難しいケースもあります。

また、なんといっても、アパート1棟を管理するということは、相当な手間が掛かります。

専門の管理会社にまかせるにしても、オーナーとして判断を求められるケースもあります。

管理会社への委託料を節約したい場合は、廊下などの清掃やゴミ整理、修繕、入居者トラブルなどすべてに対応しなければなりません。

まとめ

不動産投資、とくに賃貸経営につき、その基本的な知識を解説してきました。

不動産投資を考えるとき、物件に関する用語の一般的な意味と法律上の意味の違いも、しっかりと理解しましょう。

ワンルーム賃貸経営とアパート賃貸経営のメリット・デメリットも、丁寧に比較して不動産投資を始めてください。

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