アパート経営

アパート経営の仕組みとは?成功に向けての準備を解説

アパート経営は不動産投資のなかでも、さまざまな優位性をもつ投資手法のひとつです。

仕組みをしっかりと理解したうえで運営をおこなえば、継続して安定した利益を確保できます。

ただ「自分はアパート経営に向いているだろうか?」「まずはどんな準備が必要なのだろう」など、わからないことが多いという方もいるのではないでしょうか?

そこで今回は、アパート経営の仕組みや成功するための準備に注目します。

あわせて、アパート経営に向いている方の特徴も解説するので、興味のある方はぜひ参考にしてみてください。

アパート経営の仕組みを解説

アパート経営とは、所有している土地にアパートを新築する、または中古アパートを購入して賃貸収入を得る不動産投資手法のひとつです。

所有している物件を入居者に賃貸し、毎月一定額の賃料を受け取ります。

受け取った家賃や礼金などの収入から、さまざまな支出を差し引いた金額が利益となる仕組みです。

アパート経営での収入と支出には、たとえば下記のようなものがあります。

アパート経営で得られる収入

  • 毎月の家賃
  • 入居時の礼金

アパート経営で必要な支出

  • アパート購入代金(建築費)
  • ローン金利
  • 不動産会社に支払う仲介手数料 
  • アパートの管理費用
  • 入退去時の原状回復費用
  • 建物の修繕費

アパート経営を成功させるには仕組みをしっかりと理解して、収入と支出のバランスを常に考慮しながら戦略的に事業を展開していかなければなりません。

無駄な経費を圧縮するのも大切ですが、もっとも重要視しなければならないのが入居率です。

空室が多くなってしまうと収入と支出のバランスが大きく崩れてしまい、十分な利益を上げられません。

入居者のニーズを調査して設備やデザインを工夫するなど、入居率の向上・維持に努めることがアパート経営成功の鍵となるのです。

マンション経営との違い

不動産投資ではアパート経営のほか、マンション経営で利益を得る方法もあります。

アパート経営とマンション経営に明確な定義はないものの、構造や規模で区別するのが一般的です。

アパート    2~3階建てで木造、または軽量鉄骨造
マンション鉄筋コンクリート造(RC)で階数に制限なし

木造や軽量鉄骨で建てられた2~3階建ての建物をアパート、4階建て以上で重量鉄骨造りや鉄筋コンクリート造の建物をマンションと、理解しておけばよいでしょう。

当然ながら、マンションを1棟丸ごと購入するよりは、アパートのほうが比較的低予算で購入できます。

マンション経営は相当な自己資金がなければ難しいため、これから不動産投資をはじめてみたいと考えている方に不向きです。

また、マンション経営には1部屋単位で購入する「区分マンション」があります。

マンション1室とアパート1棟が同じ価格だった場合、はるかにアパート経営のほうが高い表面利回りで運営できる点も押さえておきましょう。

株式投資との違い

アパート経営は継続的かつ安定的に利益を得られる投資手法のひとつです。

一方、株式投資は株価の変動が大きく、投資先の業績や景気によっては大きな損失を被る恐れがあります。

大きなニュースや事件、戦争など地政学リスクもあり、日々の株価チェックが欠かせません。

対して、アパート経営なら管理会社と連携して空室リスクを抑えれば、長期間にわたって安定的に収益の確保が可能です。

アパート経営に向いている人とは

アパート経営は不動産投資のなかでも、比較的初心者にも取り組みやすい投資手法です。

しかしながら、不動産投資に興味はあるけど「自分はアパート経営に向いているのだろうか?」と、不安を持っている方が少なくありません。

では、アパート経営はどんな人に向いているかを解説していましょう。

物件探しの重要さを理解している人

アパート経営に限らず、不動産投資ではよい物件を購入しなければ大きな利益を得られません。

購入候補となるアパートの空室率の調査はもちろん、周辺アパートの空室率や環境、治安などさまざまな点を考慮して物件を購入するのが重要です。

インターネットの情報だけを頼りにせず少しでもよいアパートを探すべく、積極的に足を運んで根気よく物件探しをできる人がアパート経営に向いています。

アパート経営のリスクについて理解している人

アパート経営は不動産投資のなかでも比較的低リスクではじめられる投資手法ではあるものの、少なからずリスクは存在します。

空室や家賃滞納をはじめ、建物の老朽化によって想定より修繕費がかさむケースもあるでしょう。

また、災害によって予想外の損害を被るなど不測の事態が起こり得る恐れもあります。

確実に得られるリターンを計算しておくのと同時に、さまざまリスクによって支出が増えるケースもある点を理解しておかなければなりません。

入居者の利益を考えられる人

アパート経営は家賃収入によって成立するものであり、入居者の利益を第一に考えられる人でなければアパート経営を軌道に乗せるのは困難です。

入居者が快適に暮らせて長期間に渡って賃貸し続けてもらえるよう、管理する必要があります。

修繕費をけちったり、クレームへの対応を面倒に感じたりなど、自分の都合ばかりを優先する方にアパート経営は向いていません。

アパート経営で利益を得たいのであれば、責任のあるアパートのオーナーとして、入居者の立場になって対応する必要があるのです。

アパート経営を成功させるための準備

では、アパート経営をはじめるにあたって、必要な前準備をみていきましょう。

不動産投資に必要な知識を身に付ける

アパート経営に限らず、不動産投資では専門的な知識が少なからず必要です。

建築基準法や宅建業法をはじめ、民法や不動産取引の知識も必要になります。

また、税金の仕組みに詳しくなれば、より効率的に利益を多く残せるアパート経営が可能になるでしょう。

ターゲットを的確に定める

物件を購入する際は、しっかりとターゲットを定めておきましょう。

ファミリー層向けや一人暮らし向けなど、地域・間取り・設備など入居者のニーズに合致した物件を選ばなければなりません。

ターゲットを的確に定めないで物件を購入してしまうと、空室リスクでアパート経営の継続が難しくなるケースもあり要注意です。

資金計画を立てる

収益と支出をしっかりと見極めて、資金計画を立てましょう。

年間の収益や初期投資を何年で回収できるかなど、自分の目標に対して現実性があるかを綿密に見積もる必要があります。

購入候補の建物の修繕費はどの程度必要になるか、空室リスクは最大でどれくらいになるのかなど、さまざま観点から資金を計算してみてください。

信頼できる管理会社を探す

アパート経営では入居者募集や家賃滞納をはじめ、さまざまなトラブルやクレームに対応しなければなりません。

それらにオーナー一人で対応するのは難しいため、管理会社と契約して管理を委託するのが一般的です

あらゆる面でオーナーをサポートする存在であり、対応力に優れた管理会社を見つけることもアパート経営を成功させるには重大な要素のひとつになります。

実質利回りをチェックする

物件の価格と家賃収入のみで算出される「表面利回り」とあわせて、経費など支出を差し引いて計算される「実質利回り」にも注目して物件を探しましょう。

表面利回りにばかり気をとられ、実際に運営してみたら想定外に経費がかさむケースもあります。

必要な経費を事前にしっかりと見極めて、実質的な利益がどのくらいになるのかを把握しておくのが重要です。

【まとめ】

アパート経営はしっかりと仕組みを理解し、適切に運営すれば継続的かつ安定的に利益を得られる不動産投資手法です。

これからアパート経営をはじめようと検討しているのであれば、今回解説した内容を参考にぜひ成功へ向けて一歩を踏み出してみましょう。

もしわからないことがあれば、不動産投資のプロに相談するのもオススメです。

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